2019年中國房地產(chǎn)市場全景分析（附房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積、竣工面積、銷售金額、房企業(yè)績）[圖]

    一、房地產(chǎn)投資情況

    2019年全年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成1321.94億元，累計增長9.9%，比上月回落0.3個百分點。12月份投資增長7.4%，比11月的8.4%下降了一個百分點。

2011-2019年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    2019年房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長10%左右，在接近銷售0增長的背景下，房地產(chǎn)投資的彈性主要得益于房地產(chǎn)投資的子項目——建安部分和土地部分的交叉支持整體增長。與上月相比，12月份投資增速略有下降，主要有兩個原因。首先，在2018年第四季度基準(zhǔn)期高位的背景下，2019年上半年土地交易面積出現(xiàn)負增長，在建筑面積增加的推動下，建安投資增速回升輕微減弱;二是2019年投資土地購置費增速仍在下降，考慮到土地承包金額已納入房地產(chǎn)開發(fā)投資完成分期付款，投資中的土地購買費為土地交易價格滯后半年左右。

    業(yè)內(nèi)預(yù)計2020年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將保持在7%至10%之間。一方面，在竣工交付持續(xù)復(fù)蘇的背景下，以建筑為主導(dǎo)的建安投資仍可保持較高的增長率;另一方面，近期房地產(chǎn)融資政策、住房供應(yīng)略有改善。房企拿地愿意繼續(xù)復(fù)蘇，以支持投資中土地購買成本的上升。

    二、房屋新開工、竣工、銷售情況

    智研咨詢發(fā)布的《2020-2026年中國房地產(chǎn)行業(yè)運營模式分析及發(fā)展前景預(yù)測報告》顯示：2019年1-12月，全國新房開工面積為227154平方米，同比增長8.5%，較上年同期下降0.1%，12月新開工面積增長7.4%。1-12月份竣工面積95942萬平方米，比上年增長2.6%，比1-11月增長6.1%。

2011-2019年全國房地產(chǎn)開發(fā)房屋新開工面積

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

2011-2019年全國房地產(chǎn)開發(fā)房屋竣工面積

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    隨著融資緊縮和銷售增長放緩，房地產(chǎn)公司囤地放緩，開工面積增長放緩。從竣工情況來看，由于房地產(chǎn)企業(yè)通常在四季度創(chuàng)紀(jì)錄地完成，前兩年商品房預(yù)售集中竣工交付，月竣工量大幅增長20.2%，完成每月面積占全年竣工面積的33%，完成交付的邏輯繼續(xù)兌現(xiàn)。

    預(yù)計2020年，全國新開工面積和竣工面積將分別增加5%和10%。在開工建設(shè)方面，2019年房企整體拿地意愿同比下降11.4%，目前行業(yè)基本從囤積觀念轉(zhuǎn)向快速周轉(zhuǎn)思路，房企的邊際放緩降低新開工增速，但企業(yè)債務(wù)到期疊加在2018-2019年企業(yè)整體土地儲備相對充裕的背景下，預(yù)計全年創(chuàng)業(yè)增速仍將為正，增速有望在5%左右。在竣工方面，由于房地產(chǎn)企業(yè)加快資金流向市場開放，在房地產(chǎn)項目開發(fā)周期保持相對穩(wěn)定，2017-2019年商品房預(yù)售將逐步在2019-2021年完成，預(yù)計2020年商品房竣工率將增長10%。

    3.房住不炒下量跌價穩(wěn)，“穩(wěn)”仍舊是主基調(diào)

    2019年，全國商品房銷售面積171558萬平方米，同比下降0.1%，比11月份下降0.3%;銷售方面，商品房銷售金額159725億，同比增長6.5%，比11月份下降0.8%;全年銷售均價9310元/平方米，同比增長6.6%，比11月份下降4%。

    在房住不炒、因城施策的背景下，2019年商品房銷售面積略有下降，平均銷售價格增速保持穩(wěn)定。預(yù)計2020年全年和2019年全年銷售面積增速將持平，在房價穩(wěn)定預(yù)期的背景下，商品房回歸住宅屬性，市場整體保持穩(wěn)定。

2011-2019年全國商品房銷售面積

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

2011-2019年全國商品房銷售金額

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    三、主流房企經(jīng)營業(yè)績

    12月份，40家重點房企月銷售額8910.45億元，較上月增長11.77%，較去年同期增長4.23%;1-12月，40家重點房企累計銷售8314.633億元，較上月增長12.0%，較去年同期增長16.27%。12月，綠帶控股、萬科、榮創(chuàng)、保利、金地集團位列前5位;1-12月，碧園、中國恒大、萬科、榮創(chuàng)、綠地控股銷售額排名前五。

2019年12月主流房企銷售情況

資料來源：智研咨詢整理

2019年1-12月主流房企銷售情況

資料來源：智研咨詢整理

2019年1-12月中國主流房企銷售額市占率

資料來源：智研咨詢整理

    政策有望穩(wěn)定，地價有望穩(wěn)定的背景下，業(yè)內(nèi)繼續(xù)對房地產(chǎn)市場持樂觀態(tài)度。主要邏輯有三，一是2018-2019年融資結(jié)構(gòu)調(diào)整，前30家公司在融資過程中市場集中將加速提升，這一趨勢將持續(xù)到2021年，即使市場將面臨銷售面積遭遇瓶頸、龍頭企業(yè)提高市場占有率的空間依然存在;二是當(dāng)前估值水平處于歷史底部，產(chǎn)業(yè)政策逐步由緊縮轉(zhuǎn)為穩(wěn)健邊際改善，政策有望繼續(xù)改善行業(yè)估值的邊際水平;三是由于高銷售帶來的竣工增長將持續(xù)兩三年，頭部企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績釋放進入上升周期，業(yè)績增長預(yù)期接近30%，行業(yè)業(yè)績穩(wěn)定是大概率事件。