2019中國房地產(chǎn)行業(yè)商品房銷售、房地產(chǎn)開發(fā)投資、開發(fā)企業(yè)土地購置、開發(fā)企業(yè)房屋施工、開工及竣工情況及2020年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析預(yù)測(cè)[圖]

    一、2019年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展回顧

    智研咨詢發(fā)布的《2020-2026年中國商品房行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)及投資風(fēng)險(xiǎn)研究報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示：2019年1~12月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。數(shù)據(jù)顯示，2019年全年，全國房地產(chǎn)商品房銷售額159725億元，增長6.5%，增速比1—11月份回落0.8個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落5.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長10.3%
不過，從商品房銷售額絕對(duì)值來看，2019年已經(jīng)接近16萬億，而2018年為14.9萬億，刷新歷史記錄，但也未突破16萬億。

2017-2019年中國商品房銷售額情況分析

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    自2016年3月以來的持續(xù)去庫存走到了終點(diǎn)，市場供應(yīng)關(guān)系逆轉(zhuǎn)。從新房銷售面積看，2018年很可能是歷史大頂，預(yù)計(jì)2020年，新房銷售面積或繼續(xù)下跌3%左右，開發(fā)投資和新房銷售額增速可能繼續(xù)回落，庫存有所增長。

    值得注意的是，16萬億銷售額中，住宅與商辦市場分化明顯，商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)量縮。就銷售面積而言，2019年住宅銷售面積增長1.5%，而辦公樓銷售面積下降14.7%。

2019年中國住宅與商辦市場分化明顯

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    回顧過去幾年，2018年，商品房銷售面積171654萬平方米，商品房銷售額149973億元；2017年，商品房銷售面積169408萬平方米，商品房銷售額133701億元。2019年，商品房銷售面積171558萬平方米，比上年下降0.1%，1—11月份為增長0.2%，上年為增長1.3%。其中，住宅銷售面積增長1.5%，辦公樓銷售面積下降14.7%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降15.0%。商品房銷售額159725億元，增長6.5%，增速比1—11月份回落0.8個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落5.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長10.3%，辦公樓銷售額下降15.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降16.5%。

2017-2019年中國商品房銷售情況分析

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    2019年，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資69313億元，比上年增長7.7%，增速比1—11月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)投資27588億元，增長9.6%，增速回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)投資30186億元，增長16.1%，增速加快0.8個(gè)百分點(diǎn)；東北地區(qū)投資5107億元，增長8.2%，增速回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。

2019年中國分地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資及增長情況分析

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    不管是商品住宅的開發(fā)投資還是銷售額都有超過10%的增長，西部區(qū)域增速靠前遠(yuǎn)高于其他區(qū)域，西部地區(qū)一方面整體政策環(huán)境相對(duì)寬松，另一方面作為尾部城市在棚改減弱、市場轉(zhuǎn)冷下雖然收縮，但是整體范圍較大、尾部較長。

2018-2019年中國商品房銷售面積及銷售金額增速走勢(shì)

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    結(jié)合已公布業(yè)績的房企銷售情況看，2019年銷售十強(qiáng)房企（11家）總銷售額約為47587.73億元，占全國商品房銷售額的29.8%。（注：因碧桂園只公布了權(quán)益銷售額，所以其數(shù)據(jù)按克而瑞研究機(jī)構(gòu)公布的全口徑銷售額計(jì)算。另外，因華潤與龍湖銷售額相同，并列第十，所以統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為11家房企）

    盡管全年整體銷售額再創(chuàng)新高，但增速明顯放緩，2019年商品房銷售增速為6.5%，而2018年為12.2%。

2018-2019年中國商品房銷售增速情況

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    從銷售十強(qiáng)房企看，2019年，除萬科、綠地銷售增速低于6.5%外，其他房企增速均高于6.5%，但與自身2018年的增速比均有下滑。其中，下滑比較明顯的有綠地（由2018年的26.4%下滑至2019年的0.1%）、新城（由2018年的74.82%下滑至2019年的22.48%）、世茂（由2018年的74.8%下滑至2019年的48%）、華潤（由2018年的38.5%下滑至2019年的15%）。不過，世茂雖然下滑較多，但增速仍是十強(qiáng)房企中最高的。

2018-2019年中國銷售十強(qiáng)房企銷售增速下滑比較明顯的企業(yè)

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    2019年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積25822萬平方米，同比下降11.4%，降幅比1~11月份收窄2.8個(gè)百分點(diǎn)，上年為增長14.2%；土地成交價(jià)款14709億元，同比下降8.7%，降幅比1~11月份收窄4.3個(gè)百分點(diǎn)，上年為增長18.0%。

2019年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積及土地成交價(jià)款情況分析

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    2019年全國商品房銷售單價(jià)為9310.26元/平方米，同比上升6.56%；全年國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)增速6.1%，全國居民人均可支配收入增速8.9%，其中城鎮(zhèn)增速7.9%。

    2019年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積893821萬平方米，比上年增長8.7%；房屋新開工面積227154萬平方米，增長8.5%；房屋竣工面積95942萬平方米，增長2.6%。

2019年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積、新開工面積及竣工面積情況

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    除了商品房銷售面積和銷售額增速回落外，房地產(chǎn)開發(fā)投資等增速也繼續(xù)回落。

2018-2019年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速情況

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    按照國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2019年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金178609億元，比上年增長7.6%，增速比1—11月份加快0.6個(gè)百分點(diǎn)，比上年加快1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款25229億元，增長5.1%；利用外資176億元，增長62.7%；自籌資金58158億元，增長4.2%；定金及預(yù)收款61359億元，增長10.7%；個(gè)人按揭貸款27281億元，增長15.1%。

2019年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金來源情況

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    而在居民端，在差別化信貸政策下，個(gè)人按揭貸款的增速超過了15%，超過銷售額的增長速度，2018年個(gè)人按揭貸款為下降0.8%。

    二、2020年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

    全國商品房待售面積自2017年3月以來首次出現(xiàn)環(huán)比增長，這意味著自2016年3月以來的持續(xù)的去庫存終于走到了終點(diǎn)，市場供應(yīng)關(guān)系逆轉(zhuǎn)。預(yù)計(jì)2018年很可能是銷售面積的歷史大頂，2020年新房銷售面積會(huì)繼續(xù)下跌，跌幅在3%左右。

    供需關(guān)系變化，市場下行趨勢(shì)顯著。2019年開發(fā)投資出現(xiàn)了8個(gè)月的連續(xù)下滑，銷售面積9個(gè)月為負(fù)，且商品住宅待售面積出現(xiàn)了45個(gè)月以來的首次增長。土地購置面積出現(xiàn)了10%以上的下滑，幅度同比回落超過25個(gè)百分點(diǎn)，一方面來自于融資環(huán)境的收緊，更大的原因則是銷售下行、庫存增長的趨勢(shì)下，企業(yè)缺乏拿地信心?；诖?，智研咨詢分析師認(rèn)為2020年開發(fā)投資和新房銷售增速可能繼續(xù)回落，庫存有所增長。

    在國內(nèi)融資環(huán)境持續(xù)收緊的情況下，房企加快海外融資。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年1月上半月，超過20家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布了超過90億元的融資計(jì)劃，創(chuàng)造最近數(shù)年單月美元融資記錄。

    從整體看，房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張，房企抓緊窗口期，大量額度發(fā)行美元債。預(yù)計(jì)，2020年房企美元融資將繼續(xù)高位運(yùn)行。

    對(duì)于2020年中國房地產(chǎn)市場，在沒有重大政策轉(zhuǎn)向和意外事件沖擊的狀態(tài)下，2020年房地產(chǎn)市場總體上或保持降溫態(tài)勢(shì)。但他強(qiáng)調(diào)，這種降溫并非絕對(duì)的下降，是增幅下降。

    預(yù)計(jì)“分化”將成為2020年市場的重要表現(xiàn)，一是銷售市場分化，2020年二手房市場整體波動(dòng)性將繼續(xù)減小，春節(jié)前量價(jià)難有大起色，“小陽春”依然有望出現(xiàn)在各類城市，一線城市房價(jià)下行的空間較小，而不少二三線城市房價(jià)下探的空間依然存在；二是土地市場分化，棚改在2019年提前完成直接表現(xiàn)為三四線以下城市2020年需求側(cè)將出現(xiàn)一定比例下滑，而房企回歸一二線的步伐正在逐步加快。三是房企增長分化，2020年行業(yè)整體集中度提升的速度將會(huì)逐步放緩，龍頭房企的銷售規(guī)模增長繼續(xù)趨緩，而中小房企的分化仍將持續(xù)，受融資困難、調(diào)控持續(xù)、部分城市轉(zhuǎn)向買房市場等因素影響，淘汰率將不斷提升。

    預(yù)計(jì)，2020年商品房價(jià)格增幅預(yù)計(jì)在5%-8%之間；房地產(chǎn)投資增速預(yù)計(jì)在7%-10%之間。倪鵬飛認(rèn)為，2020年，三四線地區(qū)房地產(chǎn)投資會(huì)下降，但一二線大都市圈會(huì)上升。在棚改結(jié)束后，老區(qū)改造、舊房改造還會(huì)持續(xù)，依舊存在投資持續(xù)增長的動(dòng)力。

    2020年房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)總體會(huì)下降，但也存在在一些環(huán)節(jié)上風(fēng)險(xiǎn)暴露的可能性。

    具體而言，一是當(dāng)前房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定是處于強(qiáng)調(diào)控狀態(tài)下，如果一些區(qū)域掉以輕心，區(qū)域房地產(chǎn)市場或?qū)⒊龊侠韰^(qū)間；其次，一些市場主體在調(diào)控下面臨較大考驗(yàn)，特別是一些房地產(chǎn)企業(yè)承受非常大的壓力，遭遇資金嚴(yán)重緊張，如果金融持續(xù)收緊，一些企業(yè)或?qū)⒃庥銎飘a(chǎn)、倒閉、資金鏈斷裂等情況。第三是結(jié)構(gòu)性問題，資源空間錯(cuò)配也會(huì)帶來市場風(fēng)險(xiǎn)

    近日，央行金融市場司司長鄒瀾在新聞發(fā)布會(huì)上表示，要嚴(yán)控房地產(chǎn)在信貸資源中的占比?？紤]到2020年年初整體銷售增速難以有較大起色，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力將加劇。