2019年中國商業(yè)綜合體零售現(xiàn)狀、發(fā)展特點及發(fā)展趨勢分析[圖]

    商業(yè)綜合體，源自“城市綜合體”的概念，但是兩者有著明顯區(qū)別。商業(yè)綜合體，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。

    城市綜合體是以建筑群為基礎(chǔ)，融合商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能于一體的“城中之城”（功能聚合、土地集約的城市經(jīng)濟聚集體）。

    一、現(xiàn)狀

    隨著人們生活質(zhì)量的不斷提高，消費理念逐漸升級，城市綜合體的出現(xiàn)是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度后的必然產(chǎn)物。在全國地產(chǎn)投資處于低迷的狀況下，城市綜合體的投資總量卻被逐步激發(fā)。

    2018年中國商業(yè)綜合體帶動的零售消費市場規(guī)模已經(jīng)達到36.6萬億元。隨著近期中國各城市城市綜合體的相繼竣工，預(yù)計2021年城市綜合體帶動的零售消費市場規(guī)模將突破47萬億元。

2016-2021年中國城市商業(yè)綜合體市場規(guī)模及增速預(yù)測

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國商業(yè)綜合體市場全景調(diào)查及發(fā)展前景預(yù)測報告》數(shù)據(jù)顯示：2019年住宅房產(chǎn)的緊縮政策，驅(qū)動地產(chǎn)企業(yè)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向。

    中國主要一線城市以北京上海為首，擁有超過100家購物中心，且核心商圈租金超過2000元，而其余一線城市如廣州、深圳等購物中心量存則相對較少，這主要是受到城市規(guī)模人口影響；重慶、西安等城市購物中心數(shù)量與租金趨勢脫離，說明這些地區(qū)商業(yè)用地庫存過剩。

中國主要城市購物中心數(shù)量

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

中國主要城市購物中心核心商圈首層平均租金

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    伴隨著城市收縮等供求關(guān)系進一步失衡，地產(chǎn)企業(yè)及時調(diào)整應(yīng)對策略，部分企業(yè)更關(guān)注三四線城市發(fā)展。

    消費者對于商場的選擇很大程度取決于商場交通的便利程度，而且對于熟悉的商場有一定的依賴性。商場引入的品牌、商場的話題流量還有價格是消費者其次考慮的因素。近70%消費者在商場的逗留時間不超過1小時。

消費者選擇商場的理由占比

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    二、發(fā)展的特點

    1、數(shù)量快速增加，老城區(qū)相對集中。

    2016年，我市擬納入統(tǒng)計的城市商業(yè)綜合體8家，較2015年新增7家。其中，位于老城區(qū)的商業(yè)綜合體6家，1家位于城市發(fā)展新區(qū)，1家位于新老城區(qū)結(jié)合部。從發(fā)展趨勢看，新建或試營業(yè)的城市商業(yè)綜合體均分布在城市發(fā)展新區(qū)，如埇橋區(qū)萬達城市廣場、碭山縣七彩商城等。

    2、商戶數(shù)量眾多，自營或聯(lián)營較少。

    從綜合體內(nèi)商戶數(shù)量看，在重點調(diào)查的8家城市商業(yè)綜合體中，經(jīng)營商戶總數(shù)量為514戶，其中自營或聯(lián)營單位108家，僅占全部經(jīng)營單位的21%。個別商業(yè)綜合體內(nèi)經(jīng)營單位全部為對外租賃商戶，如埇橋區(qū)同盛購物廣場、泗縣第一街購物中心、靈璧縣萊迪購物中心等。

    3、經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富，商品零售占一半以上。

    分業(yè)態(tài)看，2016年我市商業(yè)綜合體零售業(yè)商戶321戶，主要業(yè)務(wù)活動涵蓋服裝鞋帽、化妝品、電子產(chǎn)品、珠寶首飾、黃金、圖書文化用品等領(lǐng)域，占商戶總數(shù)的62.5%；餐飲業(yè)商戶93戶，主要提供正餐、快餐、甜品、飲品等，占18.1%；電影院、游藝游戲、KTV、教育培訓(xùn)、健身養(yǎng)生等服務(wù)業(yè)商戶100戶，占19.45%。

    4、銷售量增長較快，億元以上項目較少。

    2016年前10月，全市8家城市商業(yè)綜合體實現(xiàn)銷售（營業(yè)）額8.11億元，同比增長49.73%。分業(yè)態(tài)看，零售業(yè)5.93億元，增長25.5%；餐飲業(yè)1.01億元，增長236.7%；電影院、游藝游戲、KTV、教育培訓(xùn)、健身養(yǎng)生等服務(wù)業(yè)1.17億元，增長197.9%。但從銷售規(guī)模看，銷售額（營業(yè)額）達億元以上單位僅3家，分別為埇橋區(qū)創(chuàng)新時代廣場、碭山縣香港商城、泗縣文廟商城，億元以上單位數(shù)占綜合體總數(shù)不足一半。

    5、大眾化消費居多，專賣店和精品店較少。

    受限于地區(qū)人口數(shù)量、居民消費能力，我市商業(yè)綜合體經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以百貨和超市為主，尤其是縣城里的商業(yè)綜合體，大眾化消費商品居多，專賣店和精品店較少，在餐飲和服務(wù)業(yè)態(tài)中，小吃和特色餐飲較多，正餐較少。KTV和影視較多，教育及培訓(xùn)機構(gòu)較少。

    三、面臨的困難

    由于受宏觀經(jīng)濟下行壓力加大、電商分流、城市建設(shè)改造升級、自身商業(yè)定位不準(zhǔn)、經(jīng)營管理不到位、承租戶換手率高等因素影響，我市城市商業(yè)綜合體發(fā)展和統(tǒng)計工作還存在不少困難。

    1、受新產(chǎn)業(yè)及新消費模式轉(zhuǎn)變影響，零售行業(yè)實體店遭遇寒冬。 

    近年來，隨著電商行業(yè)迅猛發(fā)展，部分零售行業(yè)實體店成了“觀摩店”、“試衣間”，銷售額大幅下降。以蕭縣龍城國購廣場為例，其一期項目國購步行街2012年12月8日商戶入駐率為100%，滿鋪開業(yè)，現(xiàn)如今只有70%的開業(yè)經(jīng)營率，最低潮時開業(yè)率低至50%，商場第一層服飾零售幾乎全部關(guān)停。如今開業(yè)率有所回升，但店鋪換手率偏高。店鋪空置及較高的換手率導(dǎo)致城市綜合體管理方租金大幅下降，目前市場租金已普遍比原先開業(yè)時下降30%-50%。

    2、商業(yè)布局過于密集，市場消費潛力不足。

    以埇橋區(qū)為例，宿州創(chuàng)新時代購物廣場與大潤發(fā)購物中心相距不足500米，與創(chuàng)新時代購物廣場一路之隔的國購廣場也正在建設(shè)之中。而由于城市改造，主城區(qū)人口大量外遷，再加上本區(qū)域沒有大量新建高檔社區(qū)，即使部分拆遷戶回遷，該區(qū)域整體商業(yè)市場消費能力仍有待觀察。埇橋區(qū)華夏世貿(mào)廣場，2011年開業(yè)時，商戶爭著入住商場，但從2013年開始，周邊城區(qū)改造，居民大量外遷，加上周邊商場（如華夏、蘇果商場）較多，同等商品售價較低，從而導(dǎo)致商業(yè)綜合體經(jīng)營困難。目前商場為留住商戶，增加商場人氣，不僅不收租金，還出人出資與商戶聯(lián)合經(jīng)營。

    3、商業(yè)定位涉后，消費層次有待轉(zhuǎn)型升級。

    建設(shè)城市商業(yè)綜合體的初衷就是改變?nèi)藗兿M觀念、增加消費體驗，提高居民消費質(zhì)量和層次。但從調(diào)研情況看，個別老城區(qū)城市商業(yè)綜合體除精品店、專賣店營業(yè)額較好外，日常百貨、服裝，快餐等行業(yè)均與周邊商業(yè)無異。有的商業(yè)綜合體除有特色的餐飲和影院外，其他部分甚至演變成規(guī)模較大的商品交易市場了（商品交易市場特別是有批發(fā)活動的商品交易市場不屬于城市商業(yè)綜合體范疇）。如碭山香港商城，其一樓商業(yè)大部分為個體經(jīng)營服裝百貨，定位較低，與周邊商業(yè)無異。部分位于新城區(qū)的城市商業(yè)綜合體，由于新區(qū)正在建設(shè)，人流量不足，市場消費能力偏低，綜合體內(nèi)商戶換手率高，商戶空置率也偏高。消費層次難以實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級。

    4、基礎(chǔ)設(shè)施投入不足，停車場建設(shè)普遍涉后于商業(yè)發(fā)展速度。

    我市現(xiàn)有城市商業(yè)綜合體項目多數(shù)屬于主城區(qū)，有成熟繁榮的商圈，有足夠的消費群體支撐，但存在共性的問題就是停車場設(shè)計偏小，如碭山縣香港商城、泗縣文廟商城等，停車位明顯跟不上城市商業(yè)發(fā)展需求；有的城市商業(yè)綜合體雖然有地下車庫且停車位也較多，但進出地下車庫的道路不順，如埇橋區(qū)創(chuàng)新時代購物廣場、同盛廣場，蕭縣龍城國購廣場等。

    5、管理松散，服務(wù)水平有待提升。

    一些城市商業(yè)綜合體建成后，招商缺少統(tǒng)一規(guī)劃，綜合體內(nèi)業(yè)態(tài)布局不清晰，商業(yè)綜合體管理公司在經(jīng)營過程中重租金輕管理的現(xiàn)象大量存在。管理松散，城市商業(yè)綜合體整體的營銷推廣開展不力。經(jīng)調(diào)查，全市八家主要城市商業(yè)綜合體內(nèi)自營、聯(lián)營部分僅115家商戶，占經(jīng)營總單位個數(shù)的22.07%，有的商業(yè)綜合體全部對外出租，管理方只收取租金，而對市場安全、商品質(zhì)量、人員管理服務(wù)不到位

    四、發(fā)展趨勢

    城市商業(yè)綜合體能夠更好地刺激消費，帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是未來商業(yè)地產(chǎn)的趨勢。從購物中心到商業(yè)綜合體的發(fā)展趨勢來看，人們對于購物的需求越發(fā)頻繁、隨性。而由于網(wǎng)絡(luò)電商的發(fā)展，人們購物的場景也變得越發(fā)碎片化。商業(yè)綜合體因為擁有高端或獨家的品牌零售而產(chǎn)生的競爭力逐漸減弱，人們更加注重線下購物的全方面體驗，因此衍生了更多類型，集合不同功能的綜合體。

    中國整體消費主要發(fā)生在夜間，其夜間消費額占據(jù)全天消費的60.0%，大型商場在夜晚18時-22時期間，銷售額的占比達到全天銷售額的五成以上，中國夜間經(jīng)濟消費龐大，夜間經(jīng)濟的發(fā)展是必然趨勢。目前，北京上海等城市都已經(jīng)出臺政策打造夜間經(jīng)濟商圈，任命夜間經(jīng)濟建設(shè)“區(qū)長”等。夜間經(jīng)濟不僅可以促進經(jīng)濟活動時間延長、各種設(shè)施利用率提高、就業(yè)機會增多，有助于推動服務(wù)員擴張規(guī)模，擴大消費，增加稅源，聚集財富、產(chǎn)業(yè)和人氣，還提高城市的競爭力和吸引力，拓展游客的消費空間，拉動經(jīng)濟快速增長。