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2019年中國精裝房行業(yè)發(fā)展回顧及2020年行業(yè)發(fā)展趨勢分析[圖]

精裝房管小紅 2020-02-19 05:26 來源：智研咨詢

一、2019年行業(yè)回顧：精裝提升致需求格局生變，B端占優(yōu)C端羸弱

簡單來說，精裝房就是指經(jīng)過精致裝修的房屋，和“普裝、平裝、簡裝”等是對立的。精裝房又稱“成品房”，精裝要求“精致、融合”，同時不失主人公的地位、身份，以及個性和品味，精裝房注重的是每一個細節(jié)部分的推敲，大到房屋整體空間結(jié)構(gòu)、裝修風格的選擇，小到一個螺絲釘?shù)臉邮竭x擇，都很講究，所以精裝房的房主多是家居生活的享受者。

對于平裝或簡裝來說，裝修過程可能只是在房屋的墻壁刷上一層新的墻面漆或貼上新的壁紙而已，也就是所謂的“翻新”，這種裝修的房屋經(jīng)常用于出租，很少自居；而精裝房，在主人公裝修的時候，會對整體房屋的布局做出規(guī)劃，同時會請設(shè)計公司繪制出自己喜歡的設(shè)計圖，然后經(jīng)過反復的修改最終確定設(shè)計圖，然后再和裝修隊商討具體的裝修細節(jié)。

目前，雖然國家沒有強制性要求，但是住建部所提出的要求精裝修達到30%再銷售，從這一點看來，未來精裝修銷售可能會成為一種趨勢。就比如現(xiàn)在的歐美一些發(fā)達國家，在銷售房子的全裝修率已經(jīng)達到了80%，而銷售精裝房確實有好處，能夠讓資源集中利用，起到節(jié)省的效果，這一發(fā)展趨勢其實也讓家裝公司的發(fā)展更有未來，能夠朝著專業(yè)化的方向前進。但是，目前我國的精裝修市場缺少嚴格的標準和監(jiān)管。

大多數(shù)人買房時，還是對房價比較敏感的，早在之前買房需要公攤面積，所以房價受到公攤面積的影響，已經(jīng)很模糊了，好在住建部提出以后房屋交易以套內(nèi)面積計算。但是，如果房子的交易以銷售精裝房為主的趨勢發(fā)展下去，那么就又給房價披上了一層“外衣”，讓原本就不透明的房價變得更密不透風了，畢竟裝修的價值到底是多少，相信只有開發(fā)商和裝修公司自己心里清楚，而對于買房者來說，是很不利的。

全裝修政策推行，推動精裝房建設(shè)發(fā)展。2017年4月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《建筑業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》，要求到2020年新開工全裝修成品住宅面積達到30%。此后各地方政府也相繼出臺了相應(yīng)的“全裝修”地方政策，其中海南、湖北要求全省全面實行全裝修。據(jù)統(tǒng)計，截止2019年9月全國各地共頒布了有關(guān)精裝全裝的政策83次，涉及27個省市。

精裝全裝政策頒布數(shù)量及同比變化

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部分省份精裝相關(guān)政策要求

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在2018年國內(nèi)商品住宅銷量增幅下滑至1.2%的情況下，全國精裝修商品住宅開盤規(guī)模增幅近60%，達到253萬套。同時，精裝房也越來越受到消費者青睞。2017年，愿意購買精裝房的消費者比例為26.8%，較2007年提升15.9pct，預計2020年可達39.5%。未來精裝房將逐漸取代毛坯房，成為一手房市場的主要房型。

2016-2019年中國精裝修房開盤量走勢

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精裝快速推行，2019 年底或提前實現(xiàn) 30%滲透率目標。在中央和地方出臺政策不斷推進之下，全國推出精裝房的開發(fā)商數(shù)量不斷增長，精裝房市場規(guī)模大幅攀升。2018H1 我國一線城市全裝修滲透率已經(jīng)達到 86%,二線城市為 50%，而三四線城市僅為 8%，綜合來看目前三四線及以下城市精裝全裝的滲透率仍然較低。非精裝房的整體占比仍然在 70%左右的水平，在非精裝房占比仍很高的情況下，隨著 2020 年竣工面積增速的向上好轉(zhuǎn)，非精裝房的竣工面積占比相應(yīng)也會較高，非精裝房的消費建材需求將得到提升，這將帶來 C 模式的需求釋放。

2018 年推出精裝房項目的開發(fā)商和精裝房項目數(shù)量分別同比增長 80%和 72%，精裝房市場規(guī)模同比增速在 60%左右。精裝房滲透率不斷提高，2018 年底已達到 27.5%，據(jù)預測，2019 年底精裝房將達到 336 萬套，滲透率達到 32%，提前完成《建筑業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》提出的 30%的發(fā)展目標，2020 年精裝房滲透率還將繼續(xù)提升 2%。

2016-2020E精裝房滲透率變化情況

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精裝房住宅項目規(guī)模及同比增速

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地產(chǎn)行業(yè)集中度快速增高，頭部地產(chǎn)公司精裝房消費建材需求占比提升。前四大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售金額占比從 2013 年的 6.93%上升至 2018 年的 14.17%。2018 年全國 10 強、100 強房地產(chǎn)企業(yè)銷售額的市場份額分別為 26.4%、58.1%，同比提升 2.5 和 10.6 個百分點。而一些大型地產(chǎn)商，如恒大、萬科、碧桂園精裝修比例已接近 100%，華潤、綠城、金地等地產(chǎn)商精裝修比例也在 50%以上。精裝全裝滲透率的不斷提升將新房裝修產(chǎn)生的消費建材需求的渠道入口逐漸交到地產(chǎn)商手中，地產(chǎn)行業(yè)集中度提升則將這部分需求向頭部地產(chǎn)商集中。

2014-2018TOP10、TOP100 房企銷售份額

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2018 中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售額及增長率

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二、2020年家居趨勢：新房精裝修占比或?qū)⑴噬?0%

“十三五”規(guī)劃中關(guān)于建筑業(yè)的發(fā)展明確提出到2020年，我國新開工全裝修成品住宅面積要達到30%，再加上地價不斷高漲，為平穩(wěn)地價成本必須提高樓價，地產(chǎn)商通過精裝修提供的附加值進而提升樓價讓購房者更易于接受，兩方面主因?qū)⑽覈鴮⒀b修建設(shè)推進爆發(fā)期。

數(shù)據(jù)顯示，全國人口人才政策為家裝行業(yè)帶來活力，新一線及二線城市潛力凸顯；2020年新房精裝樓盤比例或?qū)⑦_到60%，隨著房屋回歸居住屬性，未來居民改善型大面積三居室以上需求將持續(xù)擴大，也將進一步拓展家裝市場。

百余條政策為家居行業(yè)帶來活力，新一線、二線城市或?qū)⒊蔀橹饕獞?zhàn)場

2019年1月至10月期間，全國共發(fā)布了135條相關(guān)人口人才政策，其中購房補貼、購房政策放松達70余條，一線、新一線城市，二線城市與三四線城市均有涉及。2019年以來人口人才政策逐月增多，發(fā)展方向也愈來愈細化，為新一線、二線城市的購房市場帶來了極大活力，隨著未來人口人才政策購房后進入家裝階段，家裝市場也將迎來一批新勢力。

面對2020年裝修市場新浪潮，家裝企業(yè)若能調(diào)配好營銷資源、產(chǎn)品資源，不斷提高自身創(chuàng)新力與硬實力，重點關(guān)注具備較強的競爭力的新一線城市，將會在市場中贏得不錯的先機。這表明，在2020年對于家裝企業(yè)來說，提升自身軟硬實力成為剛需，而新一線及二線城市也成為值得重點關(guān)注的對象。

數(shù)據(jù)顯示，截至 2019 年 11 月 27 日，土地出讓規(guī)劃建筑面積前十位城市均為二線城市，與銷售面積靠前的城市名單高度重合。

2019 年土地出讓規(guī)劃建筑面積前十位城市

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除了人口人才政策外，報告指出，土地制度改革對家居家裝行業(yè)也有著不小的影響。我國在房地產(chǎn)供給側(cè)基礎(chǔ)性制度構(gòu)建方面，取得了突破性進展，土地資源有望進一步盤活，未來上游土地供應(yīng)將會出現(xiàn)較大變化。下游的家裝企業(yè)可適當改變策略，對土地制度的改革做出有效應(yīng)對。

與此同時，2019 年是構(gòu)建租購并舉住房制度、加快建設(shè)住房租賃市場的關(guān)鍵年，各地政府積極培育租賃市場，裝企在這個階段需要積極關(guān)注政策發(fā)展方向，積累有效租賃市場經(jīng)驗，為2020年租賃市場的迸發(fā)做好充足準備。

租賃政策發(fā)布數(shù)量情況

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新房精裝樓盤數(shù)比率攀升至近30%，改善型大三居需求擴大拓展家裝市場

數(shù)據(jù)顯示，2017年1月至2019年12月，新房樓盤數(shù)量依舊以毛坯房為主，2019年之后，毛坯房數(shù)量逐步下降，新房精裝樓盤數(shù)量比率逐年上升，并在三年時間里，新房精裝樓盤數(shù)比率從3%攀升至近30%。在國家鼓勵新房以精裝修交付的政策下，未來精裝修市場將會有更大的增長空間，預計 2020 年精裝修比率將會攀升至 60%。

預計 2020 年精裝修比率將會攀升至 60%

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二手房方面，2019 年 1 月 -11 月二手房掛牌精裝修占比達 57.96%，毛坯掛牌占比18.83%，簡單裝修掛牌占比 16.31%。市場上毛坯與簡單裝修房源占比較大，隨著投資需求轉(zhuǎn)換成居住需求的趨勢導向，毛坯與簡單裝修將會更多釋放至二手房市場。

二手房裝修掛牌分析

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1、 2020 年竣工面積增速預計繼續(xù)回升

2018 年去杠桿進程推進，融資環(huán)境趨緊，房企為加快資金回籠而更多銷售期房，期房銷售在商品房住宅銷售中的占比迅速提升，由 2018 年初的 83.86%提升至 2019 年末的 88%，疊加 2016 和 2017 兩年期房銷售已大量積累，商品房銷售面積和竣工面積剪刀差不斷擴大。

期房銷售占比在 2018 年開始迅速提升

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期房住宅從銷售到交房存在大約 2-3 年左右的時間間隔，以此規(guī)律推算 2016 年以來銷售的期房住宅將在 2019-2021 年進入交房周期，2019 年 8 月開始，房屋竣工面積累計同比增速降幅已經(jīng)連續(xù)5 個月收窄，單月同比增速則連續(xù) 5 個月保持為正，2019 年全年房屋竣工面積累計同比增長 2.6%。由于交房剛性的存在，預計 2020 年房屋竣工面積增速將繼續(xù)回升且保持較高的增速，以消化前期積累的期房銷售面積。

房屋竣工面積累計同比增速和單月同比增速

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2、精裝全裝滲透率在低線城市仍不高，C 端需求無須悲觀

數(shù)據(jù)顯示，TOP3 房企恒大、碧桂園和萬科在一二線城市 90%以上采用精裝修。值得注意的是，目前三四線及以下城市精裝全裝的滲透率仍不高，上述前三房企在三四線的精裝修比率在 60%左右，而主要在三四線及以下區(qū)域經(jīng)營的 TOP20 以外的房企精裝交付比例較一線房企低，目前四線及以下仍然以毛坯房交付為主。，2018H1 我國一線城市全裝修滲透率已經(jīng)達到 86%,二線城市為 50%，而三四線城市僅為 8%，綜合來看目前三四線及以下城市精裝全裝的滲透率仍然較低。非精裝房的整體占比仍然在 70%左右的水平，在非精裝房占比仍很高的情況下，隨著 2020 年竣工面積增速的向上好轉(zhuǎn)，非精裝房的竣工面積占比相應(yīng)也會較高，非精裝房的消費建材需求將得到提升，這將帶來 C 模式的需求釋放。

精裝全裝在不同能級城市的滲透率情況

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前 30 大城市及剔除前 30大城市商品房銷售面積增速

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3、我國即將進入存量房時代，二次裝修釋放新需求

1998 年我國開始實行住房分配制度的貨幣化改革，從 1999 年到 2019 年年末，我國已累計銷售商品房 187.71 萬億平方米。按照住房翻新周期為 10-15 年計算， 2010 年二次裝修市場需求開始釋放， 2014-2018 年我國住宅二級裝修產(chǎn)值由 3900 億元增長到 6900 億元，CAGR 高達 12.08%，目前二次裝修住宅市場在家裝市場中的占比已達到 33.8%。隨著存量住宅裝修耐用年限的逐漸到來和二手房市場的持續(xù)發(fā)展，大量住房的二次裝修需求將會逐步釋放，巨大的舊房翻新裝修需求將會直接拉動防水材料、管材、瓷磚、石膏板以及建筑涂料等消費建材行業(yè)的需求。

1999 年以來我國商品房年度銷售面積（單位：萬平米）