2019年中國寫字樓銷售環(huán)境及市場分析[圖]

    辦公寫字樓樓是專業(yè)的商業(yè)辦公，是集中收集和處理信息、決策、文件處理和其他形式的經(jīng)濟活動管理的場所。由于辦公樓是商業(yè)辦公活動的場所，所以好的辦公樓不僅地理位置好，而且相關(guān)的物業(yè)和服務(wù)設(shè)施水平也高。城市越發(fā)達，效率就越高。除了基礎(chǔ)設(shè)施之外，商業(yè)圈的聚集和高效率也是必不可少的，這離不開建筑物的質(zhì)量和設(shè)施。然而，當(dāng)前智能建筑和智能城市的發(fā)展離不開辦公建筑的重要載體。

    辦公樓市場發(fā)展與宏觀經(jīng)濟存在較大的關(guān)聯(lián)度，宏觀經(jīng)濟下行，工業(yè)、服務(wù)業(yè)規(guī)模增速下降導(dǎo)致國內(nèi)辦公樓市場近兩年表現(xiàn)遠低于住宅市場。2018年，中國辦公樓開發(fā)投資規(guī)模跌破6000億元，2019年投資完成額略有回升，至6163億元，增長2.78%。

2013-2019年中國辦公樓開發(fā)投資規(guī)模走勢圖

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    在供給端，2019年寫字樓新交付面積740萬平方米，為歷史最高值。受到國內(nèi)外經(jīng)貿(mào)不確定性以及P2P、共享辦公行業(yè)優(yōu)化整合的多重影響，全年凈吸納量放緩至337萬平方米。

2019年，國內(nèi)辦公樓新開工面積大幅增長，相比2018年提升7.11%，至7084萬平方米。促使我國辦公樓供應(yīng)上升而需求下降，辦公樓市場供過于求態(tài)勢加劇。

2013-2019年中國辦公樓新開工面積走勢圖

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    近三年，我國辦公樓施工面積和竣工面積整體維持平穩(wěn)狀態(tài)，隨著國內(nèi)城鎮(zhèn)化率的不斷提升，城市化建設(shè)為辦公樓提供了新土地。尤其在中部、南部地區(qū)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化空間大，辦公樓施工面積正處于提速狀態(tài)。
截至2019年辦公樓施工面積37252萬平方米，同比增長3.93%，2013-2019年，中國辦公樓施工面積復(fù)合增長率7.18%。

2013-2019年中國辦公樓施工面積走勢圖

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    截至2019年，國內(nèi)辦公樓竣工面積3923萬平方米，同比增長1%，2013-2019年中國辦公樓竣工面積復(fù)合增長率5.85%。

2013-2019年中國辦公樓竣工面積走勢圖

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    在需求端，TMT和金融雙引擎驅(qū)動格局不變，全年貢獻逾50%的租賃需求。經(jīng)濟轉(zhuǎn)型帶動專業(yè)服務(wù)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，成為第三大寫字樓需求來源。但是，近幾年互聯(lián)網(wǎng)金融嚴(yán)查以及P2P平臺暴雷，導(dǎo)致國內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)金融受到嚴(yán)重打擊，P2P相關(guān)企業(yè)陸續(xù)關(guān)閉，極大程度上的影響了辦公樓市場的需求市場。

    2018年開始，國內(nèi)辦公樓銷售面積明顯下降，截至2019年，中國辦公樓銷售面積3722.8萬平方米，同比下降14.68%，下降速度明顯加劇。

2013-2019年中國辦公樓銷售面積走勢圖

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    受辦公樓銷售面積快速下滑影響，國內(nèi)辦公樓銷售額在2019年跌破6000億元，至5328.96億元，同比下降15.1%，下降幅度從2018年的2.55%擴大至2019年的15.1%。

2013-2019年中國辦公樓銷售額走勢圖

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    與住宅房地產(chǎn)市場一樣，辦公樓銷售依舊以期房銷售為主，2019年辦公樓期房銷售4040.61億元，占辦公樓銷售額比重的75.82%，辦公樓現(xiàn)房銷售1288.36億元，占比24.18%。

2013-2019年中國辦公樓銷售細分結(jié)構(gòu)

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    我國第三產(chǎn)業(yè)GDP雖然長期保持穩(wěn)定的增長趨勢，但增速從2008年至今，卻一直處于下降趨勢，截至2019年，我國第三產(chǎn)業(yè)GDP增速降至6.9%，相比2018年下降0.7個百分點。2019年中國工業(yè)增加值同比增長5.7%，相比2018年增速下降0.4個百分點。宏觀經(jīng)濟增速下降，以及經(jīng)濟下行壓力，給國內(nèi)辦公樓市場銷售帶來了一定負面影響。

    另一方面，由于前期辦公樓大規(guī)模供給，租金價格上漲，導(dǎo)致國內(nèi)寫字樓空置率持續(xù)上升。其中，2019年北京甲級寫字樓市場新增供應(yīng)面積134.5萬平方米，寫字樓空置率上升至12.7%，這兩項指標(biāo)達到2009年以來最高值。截至2019年末，世邦魏理仕跟蹤的17個中國內(nèi)地主要城市寫字樓平均空置率為21.7%，空置面積主要集中在部分華北二線和中西部城市以及新興商務(wù)區(qū)板塊。全國寫字樓租金指數(shù)同比下跌1.8%。

    根據(jù)智研咨詢發(fā)布的《2020-2026年中國辦公寫字樓行業(yè)市場全面調(diào)研及投資方向分析報告》數(shù)據(jù)顯示：供給持續(xù)增長，空置率上升導(dǎo)致我國辦公樓待售面積一直處于高位，截至2019年，我國辦公樓待售面積3800萬平方米，相比2018年上升了151萬平方米。

2013-2019年中國辦公樓待售面積

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    整體來看，我國辦公樓市場供需狀態(tài)存在一定失衡，考慮延期交付因素，2020年全國寫字樓新增供應(yīng)仍然居高不下，寫字樓空置率將進一步走高。不過根據(jù)目前我國宏觀經(jīng)濟政策，以及國家對科技企業(yè)的扶持力度，金融和科技企業(yè)有望繼續(xù)為我國辦公樓市場提供良好的需求支撐。