2018年中國物業(yè)清潔行業(yè)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析:物業(yè)清潔需求保持穩(wěn)定增長[圖]

    物業(yè)清潔是指采用清潔劑、清潔設備和清潔用具對相關物業(yè)的地面、墻面、相關設施和設備的表面污染物或覆蓋層進行專業(yè)化的清潔、消毒和養(yǎng)護。從上游供應商的角度，可以將物業(yè)清潔市場分為產(chǎn)品市場和服務市場。

    一、市場現(xiàn)狀

    隨著我國改革開放進程不斷的推進，市場經(jīng)濟發(fā)展越來越快，高檔酒店、商業(yè)寫字樓、高鐵站、機場等公共場所逐漸增多，中國物業(yè)清潔市場應運而生，經(jīng)過二十多年的成長，行業(yè)已進入快速發(fā)展期，并呈現(xiàn)出市場空間大、市場集中度較低的特點。

    物業(yè)清潔市場空間巨大。2014-2019年我國商品房及辦公樓銷售面積復合增速分別為7.3%和8.2%，增速比較穩(wěn)定穩(wěn)定，保持在GDP增長速度之上，隨著商品房和辦公樓存量的不斷增加，相應的物業(yè)清潔的市場需求量將繼續(xù)保持增長的態(tài)勢；其次隨著城市公共交通的快速發(fā)展，公共交通樞紐的清掃保潔逐漸成為物業(yè)清潔行業(yè)的重要服務內(nèi)容，其中主要包括城市軌道交通站點和高鐵站臺的清掃保潔。2014-2018年我國及高鐵運營里程復合增速分別為16.1%和16%，城市公共交通發(fā)展迅速，增長速度遠高于經(jīng)濟增速，公共交通樞紐的增加將帶動物業(yè)清潔市場需求的提高

    未來隨著經(jīng)濟的發(fā)展和居民生活水平的提高，對寫字樓、住宅小區(qū)、商業(yè)綜合體、公共交通樞紐等建筑的環(huán)境衛(wèi)生要求也不斷提高，一方面增加了市場需求量，另一方面對服務商的服務品質(zhì)、品牌和口碑要求越來越高。物業(yè)清潔市場下游客戶的需求持續(xù)增長，將帶動物業(yè)清潔的行業(yè)規(guī)模持續(xù)擴大，行業(yè)增長空間潛力較大。

物業(yè)清潔需求保持穩(wěn)定增長

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    目前，我國物業(yè)清潔行業(yè)企業(yè)數(shù)量眾多，但全國性布局的物業(yè)清潔企業(yè)很少，大多數(shù)只服務于當?shù)厥袌?，缺乏跨地區(qū)開拓市場的能力。這樣就形成了大型物業(yè)清潔企業(yè)數(shù)量較少，中小型物業(yè)清潔企業(yè)數(shù)量眾多的競爭格局。

    我國的物業(yè)清潔企業(yè)遍布全國各地，大多數(shù)企業(yè)規(guī)模較小，整個行業(yè)的集中度較低。隨著客戶對服務品質(zhì)的要求越來越高，行業(yè)的進入門檻也越來越高，客戶對供應商的歷史業(yè)績和市場口碑提出一定的要求。對于大型物業(yè)管理公司，其比較注重歷史合作經(jīng)歷，對于服務質(zhì)量較好的供應商，對方通常愿意與其進行跨區(qū)域合作。對于公共交通樞紐的運營公司，在選擇供應商時，會要求供應商具備公共交通樞紐清潔的服務經(jīng)驗，同時具備一定的資金實力以保障項目的穩(wěn)定開展。

    智研咨詢發(fā)布的《2020-2026年中國物業(yè)服務行業(yè)市場發(fā)展策略及未來發(fā)展?jié)摿蟾?/a>》數(shù)據(jù)顯示：2018年百強企業(yè)管理面積均值達3718.13萬平米，同比增長17.52%，在管理項目數(shù)量均值為192個，較2017一年新增14個。百強企業(yè)市場份額進一步提升至38.85%，較2017年增長6.43個百分點，但行業(yè)集中度仍處于較低水平，其中TOP10企業(yè)管理面積均值達2.39億平米，是百強企業(yè)均值的6.43倍，市場份額約為11.35%，未來隨著人民生活水平日益提升，對物業(yè)服務的要求也愈發(fā)突出，更加注重企業(yè)品牌及綜合服務能力，強者愈強態(tài)勢將延續(xù)。

2015-2018年百強物業(yè)企業(yè)管理規(guī)模

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2015-2018年百強物業(yè)企業(yè)市場份額

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    物業(yè)清潔為綜合物業(yè)企業(yè)第一外包項目。為了有效降低企業(yè)的剛性成本，物業(yè)服務企業(yè)將技術(shù)含量低而勞動密集的部分非核心業(yè)務尋求更專業(yè)的外包公司進行管理，2018年500強物業(yè)企業(yè)中有389家企業(yè)將部分基礎業(yè)務外包，從企業(yè)外包項目的分布看，保潔業(yè)務項目外包在總外包項目中占比最高，占比33.07%，其次是設備維修養(yǎng)護業(yè)務（25.92%）、綠化業(yè)務（22.73%）和秩序維護業(yè)務（18.28%）。從其成本構(gòu)成來看，人力成本仍是企業(yè)營業(yè)成本的主要部分，2018年，500強企業(yè)人員費用達到760.23億元，占營業(yè)成本總值達52.35%，作為勞動密集型的行業(yè)，超半數(shù)的成本為人力成本，類似于市政環(huán)衛(wèi)業(yè)務，隨著人工成本上升，未來機械化率或?qū)⒅鸩教嵘?/p>

2018年500強企業(yè)營業(yè)成本構(gòu)成占比分布

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2018年500強物業(yè)企業(yè)外包項目分布

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    2018年物業(yè)清潔成本合計7.49億元，其中人工成本6.76億元，占比90.26%；服務采購0.34億元，占比4.48%；材料費0.22億元，占比2.93%；其他為0.17億元，占比2.34%。

2018年物業(yè)清潔人工成本6.76億元，占比90.25%

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    二、物業(yè)清潔行業(yè)未來發(fā)展趨勢

    首先，在未來需要引入新技術(shù)，提高管理技術(shù)含量。物業(yè)管理正在趨于更智能化、信息化、移動化，物業(yè)的各個方面已經(jīng)從原來的人工作業(yè)改為智慧化社區(qū)管理。清潔行業(yè)歷來是一個保守的行業(yè)，近年來互聯(lián)網(wǎng)+的風暴已經(jīng)席卷到各個行業(yè)，物業(yè)早已開始乘著這股旋風開始轉(zhuǎn)型升級，清潔行業(yè)也不能依舊維持現(xiàn)有的模式墨守成規(guī)，想要更好的做好物業(yè)清潔乃至在清潔行業(yè)升級中利于不敗之地，必須不懼怕挑戰(zhàn)，能跟上各行各業(yè)的變革步伐，將互聯(lián)網(wǎng)思維與清潔結(jié)合好。管理方面應引入類似于物業(yè)的做法，智能管理更能保持工作的及時性和準確性，互聯(lián)網(wǎng)時代，一家公司能否提供良好的客戶體驗是至關重要的，保證了清潔工作的及時性和準確性就保證了服務的質(zhì)量。　　

    其次是勞動生產(chǎn)率的提高。目前物業(yè)費價格普遍偏低，但物業(yè)經(jīng)營成本不斷攀升，而其中物業(yè)公司的人員費用比重最大，超過百分之五十，這就要求企業(yè)用最少的人工使工作成果最大化。清潔企業(yè)也面臨同樣的問題，一方面要優(yōu)化人力資源結(jié)構(gòu)，另一方面就是要利用更新的管理理念和最新的科技來優(yōu)化現(xiàn)有工作的流程?，F(xiàn)在不少物業(yè)已經(jīng)增加了電子考勤，移動化物業(yè)管理，而對清潔行業(yè)而言，同樣需要利用類似的互聯(lián)網(wǎng)和物聯(lián)網(wǎng)設備減少中間環(huán)節(jié)，優(yōu)化工作方案，使工作人員和企業(yè)資源都能發(fā)揮其最大效用?！　?/p>

    最后，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，培育企業(yè)的核心競爭力。與物業(yè)行業(yè)情況類似的清潔行業(yè)也是以中小型企業(yè)占多數(shù)，本身應對風險的能力較弱，更應該集中企業(yè)的所有資源發(fā)展核心競爭力，減少非核心優(yōu)勢的財務及人員投入。如何降低清潔設備的采購投入，公司采用的工具設備應充分考慮其清潔效率和綜合使用的性價比。是買耐用的設備還是便宜的，這是個一直困擾采購人員的問題，然而需要注意的是，采購時不能單單考慮一次性購入成本，因清潔行業(yè)的行業(yè)特殊性，設備采購投入大且后期對售后服務的要求高，采購人員需考慮綜合使用成本，選擇最合適的。