2018年中國(guó)醫(yī)院物管行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展因素及未來(lái)趨勢(shì)分析[圖]

    醫(yī)院作為以醫(yī)療、科研、教學(xué)為主要工作內(nèi)容的事業(yè)單位，后勤保障工作一直占據(jù)著較為重要的位置。從上世紀(jì)90年代開(kāi)始，醫(yī)院后勤的社會(huì)化改革催生了醫(yī)院物管行業(yè)的發(fā)展。醫(yī)院物業(yè)管理屬公共物業(yè)管理的范疇，指為醫(yī)院的日常工作如臨床醫(yī)療、教學(xué)、科研、預(yù)防、保健等工作必要的提供服務(wù)和物資保障，包括保潔、保安等常規(guī)服務(wù)和導(dǎo)診、中央運(yùn)輸?shù)葘?zhuān)業(yè)服務(wù)。

    一、醫(yī)院物管服務(wù)市場(chǎng)現(xiàn)狀

    現(xiàn)階段醫(yī)院物管服務(wù)主要還是以常規(guī)的“四保”業(yè)務(wù)為主，即保安、保潔、保綠及保修，除去常規(guī)“四保”外，醫(yī)院物業(yè)服務(wù)還承擔(dān)著較為專(zhuān)業(yè)化的醫(yī)院后勤保障工作，包含醫(yī)導(dǎo)服務(wù)、護(hù)工服務(wù)、消毒服務(wù)、中央運(yùn)轉(zhuǎn)服務(wù)、醫(yī)用織物洗滌、醫(yī)療廢棄物處理等。

    目前醫(yī)院物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中，“非四保”類(lèi)目支出占比約在30%-40%。例如，根據(jù)佛山市第二人民醫(yī)院物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)文件，項(xiàng)目要求人員配置189人，其中非“四保”人員為69人，非“四保”人員工資支出占比約占總工資支出的37.96%；根據(jù)山東齊魯醫(yī)院物業(yè)后勤服務(wù)招標(biāo)書(shū)看，項(xiàng)目總金額為3150萬(wàn)/年，非“四保”類(lèi)目預(yù)算為1000萬(wàn)/年，占項(xiàng)目總預(yù)算的31.74%。按照該比例測(cè)算，“非四保”市場(chǎng)規(guī)模將在180億元至240億元之間，在醫(yī)院紛紛集中精力打造核心競(jìng)爭(zhēng)力，剝離非核心業(yè)務(wù)的背景下，這一比例還有上升的可能，未來(lái)“非四保”業(yè)務(wù)將成行業(yè)內(nèi)的必爭(zhēng)之地。

醫(yī)院物業(yè)管理服務(wù)類(lèi)型

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    “非四保”業(yè)務(wù)對(duì)承擔(dān)業(yè)務(wù)公司有較高的專(zhuān)業(yè)化要求，在市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)下，目前已有一批企業(yè)開(kāi)展面對(duì)醫(yī)院物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)服務(wù)，提升專(zhuān)業(yè)與服務(wù)水平的新商業(yè)方式主要有以下三種：1）科技賦能后勤服務(wù)系統(tǒng)系統(tǒng)集成平臺(tái)。以安徽創(chuàng)源物業(yè)管理有限公司為例，該公司建設(shè)了創(chuàng)源物業(yè)管理智能化平臺(tái)，根據(jù)醫(yī)院物業(yè)管理的特殊管理要求，在運(yùn)送管理上進(jìn)行創(chuàng)新信息化管理，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化，管理透明化，從而降低物業(yè)管理成本，提高管理效率。2）挖掘個(gè)性需求，創(chuàng)新服務(wù)方式，打造一站式服務(wù)系統(tǒng)。此類(lèi)企業(yè)代表有山東大正物業(yè)服務(wù)有限公司，該公司積極打造醫(yī)院+物業(yè)的一站化服務(wù)系統(tǒng)，將醫(yī)院非臨床服務(wù)集中在一個(gè)出口，在后勤服務(wù)處增設(shè)了除基礎(chǔ)服務(wù)外延服務(wù)，極大的簡(jiǎn)化了患者的看病流程，支撐醫(yī)院專(zhuān)注于臨床核心業(yè)務(wù)，全面提升醫(yī)院服務(wù)效率。3）發(fā)力醫(yī)療專(zhuān)用設(shè)備設(shè)施管理，全方位擴(kuò)展服務(wù)范圍。此類(lèi)企業(yè)代表有龍湖智慧服務(wù)，愛(ài)瑪客（中國(guó)）等，這類(lèi)企業(yè)在傳統(tǒng)服務(wù)基礎(chǔ)上，增設(shè)了醫(yī)療設(shè)備管理服務(wù)，以此為醫(yī)院減負(fù)，節(jié)約了醫(yī)院大量花費(fèi)在醫(yī)療設(shè)備管理上的精力，增加自身服務(wù)質(zhì)量。

    隨著醫(yī)院物管行業(yè)的蓬勃發(fā)展，越來(lái)越多的物業(yè)企業(yè)開(kāi)始涉足醫(yī)院物管行業(yè)。但從行業(yè)格局來(lái)看，行業(yè)集中度較低，超過(guò)80%涉及醫(yī)院物管企業(yè)的醫(yī)院物管規(guī)模在100萬(wàn)平以下，僅5.8%的企業(yè)醫(yī)院物管規(guī)模超500萬(wàn)平，僅1.4%的企業(yè)醫(yī)院物管規(guī)模超1000萬(wàn)平。潤(rùn)華物業(yè)、特毅股份和康禧服務(wù)三家涉及醫(yī)院物管的公司曾在新三板上市，目前均已退市。隨著老齡化社會(huì)的加速到來(lái)和醫(yī)療后勤社會(huì)化程度的不斷提升，未來(lái)行業(yè)將會(huì)逐漸趨于專(zhuān)業(yè)化和集中化，頭部企業(yè)也有望在資本市場(chǎng)大放異彩。

2015-2018醫(yī)院物業(yè)發(fā)展指數(shù)走勢(shì)

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醫(yī)院物管服務(wù)規(guī)模占比

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    智研咨詢(xún)發(fā)布的《2020-2026年中國(guó)醫(yī)院物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀及發(fā)展前景分析報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示：2018年，500強(qiáng)企業(yè)醫(yī)院服務(wù)項(xiàng)目中，以酬金制形式服務(wù)的項(xiàng)目占比9.44%，包干制形式服務(wù)的項(xiàng)目占比90.56%；包干制仍為主流方式。

2018年500強(qiáng)企業(yè)醫(yī)院物業(yè)收費(fèi)形式分布情況

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    目前我國(guó)醫(yī)療資源相對(duì)緊缺的背景下，國(guó)內(nèi)醫(yī)院通過(guò)新建、改建、擴(kuò)建的方式增加醫(yī)療資源是必然趨勢(shì)，醫(yī)院物管市場(chǎng)規(guī)模具備較大上升空間。目前我國(guó)醫(yī)療環(huán)境與發(fā)達(dá)國(guó)家相比仍有較大差距，2017年我國(guó)每千人口醫(yī)療機(jī)構(gòu)床位為5.72張，而同期日本為13.05張，差距較大。同時(shí)我國(guó)存在比較明顯的醫(yī)療結(jié)構(gòu)失衡問(wèn)題，截至2019年11月末，我國(guó)共有各級(jí)醫(yī)院33972家，其中二級(jí)醫(yī)院及三級(jí)醫(yī)院合計(jì)近12159家，占比不到36%，而同期我國(guó)診療人數(shù)總計(jì)約為34億，其中二級(jí)和三級(jí)醫(yī)院就診人數(shù)約29億，占全國(guó)總就診人數(shù)的87.8%。此外在空間結(jié)構(gòu)上，我國(guó)各省醫(yī)院平均診療人次差距極大，最高的上海達(dá)到43人次/醫(yī)院，而最低的省份不到5人次/醫(yī)院。

各級(jí)醫(yī)院定義

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各級(jí)醫(yī)院數(shù)量

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醫(yī)院數(shù)量及對(duì)應(yīng)醫(yī)院診療人數(shù)占比

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各省市診療人次/醫(yī)院

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    除醫(yī)院新建及改擴(kuò)建帶來(lái)的新增需求外，醫(yī)院后勤社會(huì)化改革進(jìn)程的推進(jìn)也將繼續(xù)釋放一部分需求。在醫(yī)改逐步深入的背景下醫(yī)療行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，各級(jí)醫(yī)院聚焦于發(fā)展自身核心競(jìng)爭(zhēng)力，并逐步向外轉(zhuǎn)移后勤服務(wù)以此降低醫(yī)院的物業(yè)服務(wù)成本，專(zhuān)業(yè)化的醫(yī)院物管分工也能進(jìn)一步降低醫(yī)院成本，提升其競(jìng)爭(zhēng)力。

    全國(guó)醫(yī)院物管市場(chǎng)的規(guī)模約550億元（保守測(cè)算，未包含一級(jí)和未定級(jí)醫(yī)院）。從政府采購(gòu)網(wǎng)公布的物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)信息進(jìn)行抽樣統(tǒng)計(jì)得到，二級(jí)醫(yī)院物業(yè)服務(wù)支出中位數(shù)約為380萬(wàn)元/年，三級(jí)醫(yī)院物業(yè)服務(wù)支出中位數(shù)約為880萬(wàn)元/年。截至2018年底，全國(guó)共有8806家二級(jí)醫(yī)院和2498家三級(jí)醫(yī)院，由此得出當(dāng)前醫(yī)院物業(yè)行業(yè)規(guī)模約為550億元。假設(shè)各級(jí)醫(yī)院數(shù)增速為7%，物業(yè)費(fèi)單價(jià)增速5%，預(yù)計(jì)到2023年，市場(chǎng)規(guī)模將接近1000億元。

醫(yī)院物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)規(guī)模

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    對(duì)比整個(gè)行業(yè)物業(yè)費(fèi)水平，由于醫(yī)院物管服務(wù)專(zhuān)業(yè)性較高，醫(yī)院物管平均物業(yè)費(fèi)處于行業(yè)較高水平。2018年500強(qiáng)企業(yè)醫(yī)院物業(yè)服務(wù)平均物業(yè)費(fèi)為6.19元/平/月，同商業(yè)物業(yè)類(lèi)似，處于各業(yè)態(tài)中最高水平。

    醫(yī)院物管服務(wù)的毛利率水平較低；潤(rùn)華物業(yè)、康禧服務(wù)等三家曾在新三板上市的醫(yī)院物管公司年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2014-2018年醫(yī)院物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目毛利率平均為11.98%，處于較低水平。同時(shí)從企業(yè)自身角度來(lái)看，醫(yī)院物管項(xiàng)目的盈利能力也不及其他物管項(xiàng)目，以康禧服務(wù)為例，2018年其醫(yī)院物管服務(wù)項(xiàng)目的毛利率為7.38%，而企事業(yè)單位、商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)的毛利率為10.63%。

醫(yī)院物管公司毛利率

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    醫(yī)院物管毛利較低是由高度專(zhuān)業(yè)性帶來(lái)成本端的高企和醫(yī)療行業(yè)公開(kāi)招標(biāo)帶來(lái)的收入端壓力雙重因素所致：1）醫(yī)療物業(yè)服務(wù)專(zhuān)業(yè)性較高，高標(biāo)準(zhǔn)的衛(wèi)生要求和安保要求需要相關(guān)工作人員具備專(zhuān)業(yè)化素養(yǎng)，除了傳統(tǒng)服務(wù)項(xiàng)目之外，物業(yè)公司還需提供輔醫(yī)、導(dǎo)診、救護(hù)接應(yīng)等多方面的醫(yī)療專(zhuān)業(yè)服務(wù)工作，直接拉高了醫(yī)院物管公司的人員培訓(xùn)成本，此外，由于國(guó)內(nèi)醫(yī)管行業(yè)起步較晚，未形成標(biāo)準(zhǔn)化管理，規(guī)模效應(yīng)難以形成，同樣導(dǎo)致醫(yī)療物業(yè)項(xiàng)目成本高企。2）醫(yī)院物管屬于非住宅領(lǐng)域，按規(guī)定實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，但業(yè)主大都會(huì)采用公開(kāi)招投標(biāo)選優(yōu)選廉的方式選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，這進(jìn)一步壓縮了利潤(rùn)空間。

2018年500強(qiáng)企業(yè)各業(yè)態(tài)平均每月物業(yè)費(fèi)對(duì)比

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    盡管目前醫(yī)院物管獲利水平欠佳，但該業(yè)態(tài)尚有較大可釋放的利潤(rùn)空間。主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面：1）我國(guó)三、四線城市的醫(yī)院物業(yè)服務(wù)社會(huì)化起步相對(duì)較晚，市場(chǎng)化程度較低，未來(lái)擴(kuò)展前景可期。2）目前行業(yè)龍頭都致力于打造標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)體系，在物管行業(yè)的發(fā)展及醫(yī)院新建、改擴(kuò)建帶來(lái)的外部量增推動(dòng)下，標(biāo)準(zhǔn)化醫(yī)療物管方案將推動(dòng)規(guī)模效應(yīng)的釋放。3）隨著醫(yī)療物管行業(yè)受重視程度的不斷提高，行業(yè)內(nèi)專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)機(jī)制也將不斷完善，成本端壓力將得到有效緩解。4）醫(yī)療行業(yè)對(duì)物業(yè)在專(zhuān)業(yè)醫(yī)療設(shè)施設(shè)備的運(yùn)營(yíng)維護(hù)能力及系統(tǒng)化服務(wù)能力方面的要求也在進(jìn)一步提高，企業(yè)服務(wù)專(zhuān)業(yè)化將成為行業(yè)取勝之道。

    目前，醫(yī)院物業(yè)管理服務(wù)方式主要有以下三種：1、定制化服務(wù)：(1+X)+Y定制服務(wù)以先介入的服務(wù)項(xiàng)目為“1”，按照客戶(hù)需求增加“X”服務(wù)項(xiàng)目，與業(yè)內(nèi)外知名企業(yè)“Y”實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，推進(jìn)戰(zhàn)略發(fā)展。2、綜合類(lèi)服務(wù)：全方位一體化管理涉及醫(yī)院機(jī)電管理，消防管理，保安、保潔服務(wù)，導(dǎo)醫(yī)、導(dǎo)診、病人陪護(hù)服務(wù)，醫(yī)療設(shè)備物資管理，醫(yī)療設(shè)備潔凈工程管理，以及醫(yī)院信息化建設(shè)等業(yè)務(wù)功能。3、勞務(wù)派遣：公司小部分醫(yī)療非臨床支持服務(wù)通過(guò)勞務(wù)派遣的形式提供，即公司提供醫(yī)院保潔、修理等工作所需的人員，該類(lèi)人員在醫(yī)院的統(tǒng)一安排、管理下開(kāi)展工作。目前500強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的醫(yī)院服務(wù)項(xiàng)目中，綜合類(lèi)項(xiàng)目占比達(dá)90.56%，綜合類(lèi)物業(yè)服務(wù)是現(xiàn)階段的主流方式，隨著醫(yī)療行業(yè)的進(jìn)一步的發(fā)展，未來(lái)對(duì)定制化服務(wù)的需求也將進(jìn)一步釋放，業(yè)內(nèi)公司將從僅提供一體化服務(wù)轉(zhuǎn)向多方式服務(wù)和多模式經(jīng)營(yíng)。

    二、醫(yī)院物業(yè)服務(wù)發(fā)展驅(qū)動(dòng)因素

    1.政策因素：中國(guó)醫(yī)院后勤社會(huì)化改革，釋放廣闊醫(yī)院物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)

    中國(guó)醫(yī)院后勤社會(huì)化改革使醫(yī)院物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)從無(wú)到有，伴隨著后勤社會(huì)化改革的深入，市場(chǎng)不斷釋放?；卺t(yī)院的特殊社會(huì)屬性，后勤社會(huì)化改革前醫(yī)院是一個(gè)全封閉的單位，后勤人員及業(yè)務(wù)由院方自行配備管控，可釋放的市場(chǎng)空間巨大。據(jù)上海吉晨衛(wèi)生后勤服務(wù)管理有限公司提供資料顯示，預(yù)計(jì)未來(lái)五年內(nèi)，全國(guó)會(huì)釋放約500億元的市場(chǎng)。

    2.市場(chǎng)因素：專(zhuān)業(yè)化分工促進(jìn)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)成熟，后勤服務(wù)外包降低醫(yī)院成本

    醫(yī)院發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，更多醫(yī)院開(kāi)始集中精力打造核心競(jìng)爭(zhēng)力，將更多的后勤服務(wù)業(yè)務(wù)過(guò)渡給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。醫(yī)院將后勤服務(wù)外包不僅能夠以更低的成本購(gòu)買(mǎi)更好的服務(wù)，并轉(zhuǎn)移一定的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

    3.技術(shù)因素：物聯(lián)網(wǎng)發(fā)展成就系統(tǒng)集成平臺(tái)，促進(jìn)醫(yī)院物業(yè)后勤管理一體化

    當(dāng)前，智能化在保潔、安保、派修、運(yùn)送等模塊的應(yīng)用已經(jīng)相對(duì)成熟，在市場(chǎng)的驅(qū)動(dòng)下，醫(yī)院物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始嘗試搭建集成系統(tǒng)平臺(tái)，將涉及到的每一個(gè)服務(wù)模塊都連接在一起。未來(lái)伴隨著集成系統(tǒng)的成熟，一家服務(wù)企業(yè)將能夠?yàn)獒t(yī)院后勤進(jìn)行整體的規(guī)劃與管理，醫(yī)院物業(yè)服務(wù)企業(yè)與醫(yī)院的合作模式將得到更新。

    三、醫(yī)院物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

    1.科技創(chuàng)新：打造后勤服務(wù)系統(tǒng)集成平臺(tái)

    醫(yī)院物業(yè)服務(wù)企業(yè)在醫(yī)院后勤服務(wù)中已經(jīng)進(jìn)行了一定智能化的建設(shè)，積淀的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)通過(guò)線上管控形成了可復(fù)制的標(biāo)準(zhǔn)。針對(duì)醫(yī)院物業(yè)日常服務(wù)中涉及的業(yè)務(wù)板塊已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了智能化服務(wù)以及項(xiàng)目管控智能化?，F(xiàn)在，伴隨著各方的成熟，在智能化建設(shè)方面，醫(yī)院物業(yè)服務(wù)企業(yè)謀求更進(jìn)一步，打造后勤服務(wù)系統(tǒng)集成平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)一站式服務(wù)、中心集控。

    2.服務(wù)創(chuàng)新：挖掘個(gè)性需求，創(chuàng)新服務(wù)方式

    醫(yī)院物業(yè)服務(wù)在做好安保、消防等基礎(chǔ)服務(wù)的同時(shí)，還應(yīng)解決病患的個(gè)性化需求?；颊呒凹覍俪司邆涿鎸?duì)疾病的身心壓力的共性外，也具有不同的特點(diǎn)。不同年齡段病人的不同心理需求、不同類(lèi)型病人的餐飲需求、不同家庭背景及教育層次病人的精神需求，當(dāng)這些人匯聚在醫(yī)院，除了接受醫(yī)療服務(wù)外，在其他方面則是個(gè)性需求。目前，針對(duì)不同類(lèi)型的醫(yī)院，比如：兒童醫(yī)院、中醫(yī)醫(yī)院、牙科醫(yī)院等具有獨(dú)特服務(wù)方向的醫(yī)院，后勤服務(wù)處除基礎(chǔ)服務(wù)外延伸服務(wù)各具特色。

    3.模式創(chuàng)新：集團(tuán)式管控，規(guī)模發(fā)展全國(guó)布局

    醫(yī)院物業(yè)后勤社會(huì)化改革已經(jīng)發(fā)展了一段時(shí)間，雖然醫(yī)院物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)仍然尚未成熟，行業(yè)集中度目前并不高，單個(gè)企業(yè)市場(chǎng)占有率有限，但是在科技、經(jīng)濟(jì)等社會(huì)因素營(yíng)造的外部環(huán)境倒逼及物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身的努力下，醫(yī)院物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)始步入到新的階段。伴隨著業(yè)務(wù)延伸及規(guī)模的增長(zhǎng)，企業(yè)開(kāi)始向集團(tuán)化發(fā)展、開(kāi)啟全國(guó)布局，集團(tuán)化管控下全維度的擴(kuò)張成為醫(yī)院物業(yè)服務(wù)企業(yè)接下來(lái)的發(fā)展方向。