2019年中國物流倉庫行業(yè)地產(chǎn)面積及市場格局分析：大量存量物流地產(chǎn)難以符合市場需求，高標(biāo)倉需求缺口約1億平方米[圖]

    物流需求持續(xù)增長，電商推動快遞和倉儲需求快速提升。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和居民消費水平的提升，中國物流需求不斷增加，近十年中國社會物流總額復(fù)合增速11.92%，2019年為298.0萬億元。電商的爆發(fā)式增長更是推動了快遞和倉儲需求的提升。近4年全國實物商品網(wǎng)上零售額復(fù)合增速27.33%，2019年為8.52萬億，占社零的比例從2015年的10.8%上升至2019年的20.7%；近十年全國快遞業(yè)務(wù)量復(fù)合增速42.36%，2019年為635.23億件，是全球最大的快遞市場。倉儲市場同樣快速發(fā)展，京東目前在全國已有25座亞洲一號智能物流園區(qū)，助其為用戶提供更為高效便捷的物流服務(wù)。

    2011-2019年社會物流總額及增速

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    2018Q1-2020Q1中國快遞服務(wù)企業(yè)業(yè)務(wù)量

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    2009年至今快遞分業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)量

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    快遞服務(wù)品牌集中度CR8

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    物流地產(chǎn)行業(yè)快速擴張，但是人均物流面積與發(fā)達(dá)國家存在差距。全國倉儲業(yè)的固定資產(chǎn)投資額始終維持在高位，多數(shù)時間增速高于全社會固定資產(chǎn)投資額增速，2019年倉儲業(yè)固定資產(chǎn)投資完成額為6246億元，園區(qū)數(shù)量2015-2018年復(fù)合增速達(dá)10.6%，截止2018年全國營業(yè)性通用倉庫面積為10.6億平方米、物流園數(shù)量達(dá)1638個，物流地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展。然而，我國人均物流地產(chǎn)面積仍然有限，僅為0.7平方米/人，與日本（4平方米/人）和美國（3.7平方米/人）存在較大的差距。作為全球最大的快遞市場，中國物流地產(chǎn)仍有較大的發(fā)展空間。

    2011年至今倉儲業(yè)固定資產(chǎn)投資額及增速

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    近年各國人均物流地產(chǎn)面積對比（平方米/人）

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    大量存量物流地產(chǎn)難以符合市場需求，高標(biāo)倉需求缺口約1億平方米。相較于普通倉庫，高標(biāo)倉更為合理的設(shè)計使得倉庫建設(shè)和使用成本低20%，并極大提高了物流運轉(zhuǎn)效率，深受消費、高端制造等行業(yè)青睞，以中國最大物流地產(chǎn)商普洛斯為例，消費類、高端制造和第三方物流租戶占比分別為53%和25%。由于土地供應(yīng)、倉儲行業(yè)成熟度有限、非高標(biāo)倉升級改造難度大等原因，我國高標(biāo)準(zhǔn)倉儲設(shè)施缺口較大，中國現(xiàn)代化的物流設(shè)施占比僅為7%，遠(yuǎn)落后于澳大利亞的75%。預(yù)計2020年中國高標(biāo)倉供需缺口在1億平方米左右。

傳統(tǒng)倉庫與高標(biāo)倉庫的對比

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近年各國現(xiàn)代化物流空間占比對比

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    有限土地供應(yīng)是限制高標(biāo)倉發(fā)展的重要因素，供不應(yīng)求的高標(biāo)倉租金和價值增幅領(lǐng)先于其他物業(yè)。物流地產(chǎn)的發(fā)展需要土地供應(yīng)支持，然而工礦倉儲地價格較低，財政貢獻(xiàn)不足，所以土地供應(yīng)量有限，2013年之后工礦倉儲地的供應(yīng)面積幾乎沒有增加，北京、上海等一線城市更是有所縮減。近幾年，電商等現(xiàn)代化物流需求提升了高標(biāo)倉需求，近幾年高標(biāo)倉供應(yīng)也有所增加，但有限的土地供應(yīng)仍使得高標(biāo)倉供不應(yīng)求，特別是有區(qū)位優(yōu)勢的高標(biāo)倉。反映在租金和價值上，一線城市的優(yōu)質(zhì)非保稅物流資產(chǎn)增幅普遍領(lǐng)先于辦公樓、零售物業(yè)和住宅。2018年主要城市高標(biāo)倉的新增供應(yīng)和凈吸納量分別約為375萬平方米和430萬平方米，平均空置率由2017年的12.6%下降到9%。

    2010-2018年工礦倉儲地面積及其增速

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    智能物流系統(tǒng)作為智能制造的核心部分，連接制造端和客戶端，整個有望迎來快速發(fā)展。從企業(yè)數(shù)量來看，中國倉儲類企業(yè)數(shù)量從2010年的1.7萬家增長至2018年的6.0萬家，年復(fù)合增長率為17.37%。從市場需求方面看，2018年中國智能倉儲市場規(guī)模797.69億元，同比增長16.45%，2014-2018年均復(fù)合增長率18.81%。

    我國智能倉儲市場規(guī)模及增速

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    智研咨詢發(fā)布的《2020-2026年中國倉庫行業(yè)市場運營模式及競爭策略研究報告》數(shù)據(jù)顯示：2019物流地產(chǎn)行業(yè)前五為普洛斯、萬緯、宇培、嘉民、易商，市占率分別為30.7%、7.3%、5.6%、5.3%和5.2%。普洛斯是中國最早的物流地產(chǎn)商之一，先發(fā)優(yōu)勢明顯，2017年完成私有化，主要股東為萬科、厚樸、高瓴、中銀和公司CEO。萬緯是萬科2015年推出的獨立物流品牌。宇培是遠(yuǎn)洋集團(tuán)和安邦保險共同投資建設(shè)的物流倉儲開發(fā)平臺，成立于2000年。嘉民是全球綜合地產(chǎn)集團(tuán)，2001年開始進(jìn)入中國市場。易商是亞太區(qū)領(lǐng)先物流地產(chǎn)平臺，在中日韓、澳大利亞、新加坡和印度都有大量的物流地產(chǎn)。

    物流地產(chǎn)行業(yè)的競爭格局

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    拿地、融資和招商能力是物流地產(chǎn)商的三大核心競爭力。高標(biāo)倉的建設(shè)離不開對土地的需求，但是政府對工礦倉儲用地有著諸多限制，所以拿地能力對于物流地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要。同時，物流地產(chǎn)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，但是其投資回報周期長。如何盤活資產(chǎn)、如何獲得大量資金也是考驗物流地產(chǎn)商的一大指標(biāo)。另外，物流地產(chǎn)依靠租金和管理收入獲利，空置率的高低決定了利潤，對招商能力也提出了較高要求。作為高標(biāo)庫三大需求之一的電商紛紛自建倉儲設(shè)施，自給自足，分流租賃需求。2009年至今，阿里、京東、蘇寧等大型電商取得的物流用地可供建造的倉儲面積超4000萬平方米。電商自建倉儲的使得電商租戶開始退租搬遷至自建倉庫。有剩余倉儲空間的電商還會出租倉儲空間，進(jìn)一步分流租賃需求。電商的身份由租戶開始轉(zhuǎn)變?yōu)槲锪鞯禺a(chǎn)行業(yè)的競爭者。

    2019-2020年主要城市高標(biāo)倉庫租賃市場供應(yīng)與電商自建倉庫供應(yīng)

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