智研精品報告

2019年中外園區(qū)運營與管理發(fā)展階段對比，未來產業(yè)園區(qū)兼并重組將越來越激烈[圖]

園區(qū) 李子干 2020-08-27 05:29 來源：智研咨詢

產業(yè)園區(qū)是區(qū)域經濟發(fā)展、產業(yè)結構調整和升級的重要空間聚集形式，擔負著聚集創(chuàng)新資源、培育新興產業(yè)、推動城市化建設等一系列重要使命，因此園區(qū)運營與管理得到了中央和地方各級政府較多的政策支持。

產業(yè)園區(qū)行業(yè)的主要法律、法規(guī)和政策

年份	部門	政策	內容
2007 年	國務院	《國務院關于加快發(fā)展服務業(yè)的若干意見》（國發(fā)〔2007〕7 號）	為如何達到基本實現(xiàn)經濟結構向以服務經濟為主的轉變，服務業(yè)增加值占國內生產總值的比重超過 50%，服務業(yè)結構顯著優(yōu)化，就業(yè)容量顯著增加，公共服務均等化程度顯著提高，市場競爭力顯著增強，總體發(fā)展水平基本與全面建設小康社會的要求相適應的目標提出了相關建議。
2008 年	國務院辦公廳	《國務院辦公廳關于加快發(fā)展服務業(yè)若干政策措施的實施意見》（國辦發(fā)〔2008〕11 號）	為促進服務業(yè)發(fā)展，在加強規(guī)劃和產業(yè)政策引導、深化服務領域改革、提高服務領域對外開放水平、大力培育服務領域領軍企業(yè)和知名品牌、加大服務領域資金投入力度、優(yōu)化服務業(yè)發(fā)展的政策環(huán)境、狠抓工作落實和督促檢查等方面提出了指導意見。
2010 年	國務院	《國務院關于中西部地區(qū)承接產業(yè)轉移的指導意見》（國發(fā)〔2010〕28 號）	該意見為充分發(fā)揮中西部地區(qū)資源豐富、要素成本低、市場潛力大的優(yōu)勢，推動東部沿海地區(qū)經濟轉型升級，在全國范圍內優(yōu)化產業(yè)分工格局。對進一步指導中西部地區(qū)如何有序承接產業(yè)轉移，完善合作機制，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，規(guī)范發(fā)展秩序提出了相關建議。
2012 年	國家發(fā)改委、財政部	《國家發(fā)改委、財政部關于推進園區(qū)循環(huán)化改造的意見》（發(fā)改環(huán)資〔2012〕765 號）	該意見明確指出了工業(yè)園區(qū)在經濟發(fā)展中的重要支撐作用，在合理分析園區(qū)循環(huán)化改造必要性前提下，體系性的提出了園區(qū)循環(huán)改造的總體要求、原則、目標和相關組織實施要點。
2012 年	國務院	《國務院關于大力實施促進中部地區(qū)崛起戰(zhàn)略的若干意見》（國發(fā)〔2012〕43 號）	該意見明確指出國際國內產業(yè)分工加快調整，為中部地區(qū)有序承接國內外產業(yè)轉移、推動產業(yè)結構優(yōu)化升級創(chuàng)造了良好機遇。中部地區(qū)也應加快發(fā)展服務業(yè)，加強重點物流園區(qū)的規(guī)劃與建設，并規(guī)范文化產業(yè)園區(qū)建設。
2014 年	國務院	《國務院關于加快科技服務業(yè)發(fā)展的若干意見》（國發(fā)〔2014〕49 號）	該意見明確指出了當前加快發(fā)展科技服務業(yè)的重要意義，指出了發(fā)展科技服務業(yè)的總體要求和主要目標，并從合理調整業(yè)務布局和優(yōu)化產業(yè)結構方面給出了相關建議。
2014 年	國務院辦公廳	《國務院辦公廳關于促進國家級經濟技術開發(fā)區(qū)轉型升級創(chuàng)新發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)〔2014〕54 號）	該意見對如何進一步發(fā)揮國家級經濟技術開發(fā)區(qū)作為改革試驗田和開放排頭兵的作用，促進國家級經開區(qū)轉型升級、創(chuàng)新發(fā)展提出了相關建議。
2015 年	國務院	《國務院關于大力推進大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新若干政策措施的意見》（國發(fā)〔2015〕32 號）	該意見確定了各項政策措施，旨在不斷拓展大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新的空間，匯聚經濟社會發(fā)展新動能，促進我國經濟保持中高速增長、邁向中高端水平。
2016 年	國務院辦公廳	《國務院辦公廳關于完善國家級經濟技術開發(fā)區(qū)考核制度促進創(chuàng)新驅動發(fā)展的指導意見》（國辦發(fā)〔2016〕14 號）	該意見在國家級經開區(qū)面臨的國際國內形勢和肩負的歷史使命都發(fā)生了深刻變化的情況下，就如何通過完善考核、分類指導、綜合施策，促進創(chuàng)新驅動發(fā)展，為穩(wěn)增長調結構惠民生繼續(xù)發(fā)揮生力軍作用提出了相關建議。
2017 年	國家發(fā)改委、國土資源部、環(huán)境保護部、商務部、海關總署、工商總局、質檢總局、統(tǒng)計局	《關于支持“飛地經濟”發(fā)展的指導意見》（發(fā)改地區(qū)〔2017〕922 號）	該意見對有關?。▍^(qū)、市）打破行政區(qū)劃界限，創(chuàng)新跨區(qū)域合作模式，探索政府引導、企業(yè)參與、優(yōu)勢互補、園區(qū)共建、利益共享的“飛地經濟”合作中面臨的一些問題和制約提出了指導意見。
2018 年	科技部	《科技企業(yè)孵化器管理辦法》（國科發(fā)區(qū)〔2018〕300 號）	積極引導我國科技企業(yè)孵化器高質量發(fā)展，構建良好的科技企業(yè)成長生態(tài)。落實國家創(chuàng)新驅動發(fā)展戰(zhàn)略，構建完善的創(chuàng)業(yè)孵化服務體系，不斷提高服務能力和孵化成效，形成主體多元、類型多樣、業(yè)態(tài)豐富的發(fā)展格局，推動創(chuàng)新與創(chuàng)業(yè)結合、線上與線下結合、投資與孵化結合，培育經濟發(fā)展新動能，促進實體經濟轉型升級，為建設現(xiàn)代化經濟體系提供支撐。
2019 年	國務院	《關于推進國家級經濟技術開發(fā)區(qū)創(chuàng)新提升打造改革開放新高地的意見》（國發(fā)〔2019〕11 號）	該意見對推進國家級經濟技術開發(fā)區(qū)開放創(chuàng)新、科技創(chuàng)新、制度創(chuàng)新，提升對外合作水平、提升經濟發(fā)展質量，打造改革開放新高地提出了指導意見。并積極支持符合條件的國家級經開區(qū)開發(fā)建設主體申請首次公開發(fā)行股票并上市。

資料來源：智研咨詢整理

園區(qū)運營與管理行業(yè)產業(yè)鏈的主要參與方包括政府機構、園區(qū)規(guī)劃及施工單位、園區(qū)物業(yè)持有方、第三方服務機構、園區(qū)運營商（可細分為自主運營、聯(lián)合運營、承租運營、受托運營四種模式）和入駐園區(qū)企業(yè)。

園區(qū)運營與管理產業(yè)鏈：

資料來源：智研咨詢整理

產業(yè)園區(qū)是我國經濟改革開放的產物，我國產業(yè)園區(qū)經歷了側重生產需求、產業(yè)發(fā)展需求、產業(yè)鏈條需求的多代產業(yè)園區(qū)階段，目前已經進入了側重綜合服務需求的第四代產業(yè)園區(qū)階段。產業(yè)園區(qū)是承載不同產業(yè)發(fā)展的載體，并非地產產品，因此，園區(qū)的開發(fā)建設只是開始，核心在于園區(qū)運營與產業(yè)服務，從“搭框架”到“精裝修”，產業(yè)園區(qū)的運營也正在不斷地顛覆傳統(tǒng)的思維模式。

中國產業(yè)園區(qū)發(fā)展歷程：

資料來源：智研咨詢整理

從第四代產業(yè)園區(qū)開始，我國園區(qū)運營與管理行業(yè)進入了全新軌道，完成了“重資產”到“重服務”的過渡，園區(qū)運營服務成為了產業(yè)園區(qū)的焦點及全新增長點。同時，聚焦園區(qū)服務后，園區(qū)逐步輕資產化，資金壁壘相對減弱，行業(yè)門檻逐漸降低，園區(qū)運營商如雨后春筍般在全國各地興起，但因起步較晚，大多仍處于初級階段。在經歷 40 余年的快速發(fā)展后，產業(yè)園區(qū)正迎來新的十字路口，具有產業(yè)生態(tài)、增值孵化、創(chuàng)新驅動等特質的第四代產業(yè)園區(qū)是面向未來的發(fā)展方向。

世界產業(yè)園區(qū)發(fā)展歷程：

資料來源：智研咨詢整理

相關報告：智研咨詢發(fā)布的《2020-2026年中國產業(yè)園區(qū)規(guī)劃行業(yè)市場研究分析及投資前景分析報告》

目前，全球范圍內產業(yè)園區(qū)的建設，呈現(xiàn)出日益加強的態(tài)勢，數(shù)量和規(guī)模正在不斷擴大，建設的標準和質量也逐漸提升。目前，全球不同級別、不同規(guī)模的開發(fā)區(qū)不計其數(shù)，全球范圍內產業(yè)園區(qū)隨著新技術革命的推進而不斷發(fā)展，已成為強勁推動產業(yè)發(fā)展以及區(qū)域經濟發(fā)展的新引擎。

產業(yè)園區(qū)行業(yè)特點：

特點	內容
地方經濟發(fā)展的引擎	從各個國家和地區(qū)建設發(fā)展產業(yè)園區(qū)的初衷來看，產業(yè)園區(qū)的建設和發(fā)展均以發(fā)展經濟為目標。盡管部分園區(qū)為吸引客戶、形成產業(yè)聚集，對入駐企業(yè)實施了稅費減免、房租優(yōu)惠等政策，但是從全局來看，收益遠遠大于支出。產業(yè)園區(qū)能夠擴大城市經濟總量的規(guī)模、優(yōu)化城市經濟結構的質量、提升城市的外向型經濟水平、帶動城市就業(yè)人口數(shù)量增長。產業(yè)園區(qū)推動了所在區(qū)域城市化進程，依托城市發(fā)展產業(yè)園區(qū)，實現(xiàn)城市化和工業(yè)化互動發(fā)展，城市建成區(qū)面積不斷擴大、人口不斷增長、城市經濟不斷繁榮。同時產業(yè)園區(qū)還推動了工業(yè)化進程，成為促進城市產業(yè)結構調整、培育新興產業(yè)成長的助推器。最后產業(yè)園區(qū)還能實現(xiàn)城市經濟體制創(chuàng)新，各地充分發(fā)揮園區(qū)特殊的政策環(huán)境，積極探索創(chuàng)新機制。產業(yè)園區(qū)的建設對城市經濟發(fā)展的帶動效應日益顯著：隨著大量的項目和企業(yè)入園及投產，園區(qū)的經濟產出水平不斷提高，經濟總量規(guī)模不斷擴大，產業(yè)園區(qū)也日益成為各地經濟發(fā)展的引擎。
集群效應和生態(tài)效益明顯	產業(yè)園區(qū)通過整體招商吸引產業(yè)關聯(lián)的大量企業(yè)入駐，使得企業(yè)集聚，最終形成產業(yè)集群，并在此基礎上通過產業(yè)關聯(lián)各環(huán)節(jié)衍生出一批具有分工協(xié)作關系的關聯(lián)企業(yè)，進一步壯大產業(yè)集群。另一方面，園區(qū)內的企業(yè)之間相互競爭、合作，實現(xiàn)知識、信息的共享，進而實現(xiàn)生產力的快速發(fā)展，帶動地方經濟快速發(fā)展。產業(yè)園區(qū)把分散的企業(yè)集中到園區(qū)，讓企業(yè)擺脫狹窄產業(yè)化空間束縛的同時提高了區(qū)域的產業(yè)聯(lián)系度，下游企業(yè)可以在更大程度上有效利用上游企業(yè)的生產成果，有效利用資源、降低企業(yè)部分成本，為區(qū)域產業(yè)機構的升級創(chuàng)造良好的條件。除了產業(yè)鏈上下游企業(yè)之外，關聯(lián)產業(yè)、中介服務機構、金融機構、技術服務機構、政府、科研機構、行業(yè)組織等都是園區(qū)產業(yè)生態(tài)的構成主體。產業(yè)主體的多樣性滿足了企業(yè)對要素的多樣性需求，是園區(qū)生態(tài)網絡得以形成的基礎。在園區(qū)生態(tài)系統(tǒng)中，各類產業(yè)主體能夠通過多種方式形成最廣泛的鏈接，除了產業(yè)鏈上下游企業(yè)的業(yè)務往來，不同行業(yè)之間還能夠實現(xiàn)業(yè)務交叉、運營協(xié)同和數(shù)據(jù)共享，使園區(qū)的平臺屬性增強，通過網絡效應降低各類主體的交易費用，從而使整個園區(qū)生態(tài)的效率達到最優(yōu)。
客戶綜合服務需求較高	隨著產業(yè)結構升級，企業(yè)對產業(yè)發(fā)展環(huán)境的需求也不斷提高，我國產業(yè)園區(qū)歷經了滿足園區(qū)客戶生產需求、產業(yè)發(fā)展需求、產業(yè)鏈條需求、綜合服務需求的多個階段。園區(qū)客戶需求的變遷是產業(yè)升級的體現(xiàn)，本質上是經濟驅動因素的變化。園區(qū)客戶不僅僅需要單純的物理空間、產業(yè)聚集及產業(yè)鏈條，以企業(yè)生命周期為主線的企業(yè)一站式服務更是成為了入駐園區(qū)客戶的全新訴求。通過接受園區(qū)體系化的工商財稅、創(chuàng)業(yè)輔導、專題培訓、政策申報、法律顧問、技術研發(fā)、物業(yè)管理、人文社群等綜合服務，不同細分產業(yè)、發(fā)展階段的企業(yè)均能有效提升發(fā)展質量和效益。雖然側重園區(qū)綜合服務需求的第四代產業(yè)園區(qū)蓬勃發(fā)展，占據(jù)行業(yè)主體地位的第二代及第三代產業(yè)園區(qū)也逐步向構建園區(qū)服務體系方面轉型，但目前多數(shù)園區(qū)綜合服務訴求仍未得到及時有效的響應，園區(qū)服務有待進一步系統(tǒng)化、精細化，以創(chuàng)造產業(yè)發(fā)展的最優(yōu)環(huán)境。構建完善的園區(qū)服務體系，以滿足客戶較高的綜合服務需求已經成為眾多園區(qū)運營商爭相發(fā)展的方向。
收入多元、回報穩(wěn)定	產業(yè)園區(qū)在不斷發(fā)展的過程中，收入愈發(fā)多元化，尤其近年來側重園區(qū)綜合服務的第四代產業(yè)園區(qū)興起后，園區(qū)收入渠道大大擴寬?，F(xiàn)階段園區(qū)運營商的主要收入來源廣泛，包括園區(qū)綜合服務收入、租賃收入、創(chuàng)業(yè)服務收入、產業(yè)發(fā)展服務收入、財政補貼收入、創(chuàng)投業(yè)務收入等。而成熟產業(yè)園區(qū)一般擁有特定、穩(wěn)定的客戶群體，為園區(qū)運營商提供穩(wěn)定的投資回報。此外，隨著國家推動重點園區(qū)建設，客戶群體呈上升趨勢，進一步保證產業(yè)園區(qū)運營商擁有長期、穩(wěn)定的回報。

資料來源：智研咨詢整理

隨著“中國制造 2025”政策的發(fā)布外加中美貿易戰(zhàn)的持續(xù)發(fā)酵，產業(yè)調控成為現(xiàn)代化經濟體系改革極為重要的方面，而產業(yè)園區(qū)作為集資本、技術、人才等眾多要素的承載體和集聚體，將承擔培育新經濟增長模式的重大責任。各地區(qū)紛紛以產業(yè)園區(qū)為載體，優(yōu)化創(chuàng)業(yè)環(huán)境，營造創(chuàng)新氛圍，吸引高新技術或其他重點行業(yè)的企業(yè)，使園區(qū)成為薈萃知識精英、激發(fā)科技創(chuàng)新、發(fā)展新興產業(yè)的創(chuàng)業(yè)園、孵化器和集中區(qū)。

產業(yè)園區(qū)行業(yè)發(fā)展趨勢：

資料來源：智研咨詢整理

2019 年，全國新設市場主體 2,179 萬戶，日均新設企業(yè)達到 2 萬戶，再創(chuàng)新高，活躍度為 70%左右，市場活力進一步增強，快速攀升的市場主體數(shù)量反映出商事制度改革對促進中小企業(yè)發(fā)展的積極作用。同時，根據(jù)中國中小企業(yè)協(xié)會每季度發(fā)布的中國中小企業(yè)發(fā)展指數(shù)顯示，2015 年至今中小企業(yè)發(fā)展指數(shù)持續(xù)增長，趨勢良好。中小企業(yè)的快速發(fā)展也為相關產業(yè)帶來機遇，這其中就包括與其息息相關，滿足中小企業(yè)發(fā)展需求的園區(qū)運營與管理行業(yè)。

2015-2019年中國中小企業(yè)發(fā)展指數(shù)

資料來源：中國中小企業(yè)協(xié)會、智研咨詢整理

近年來，全國市場主體持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，企業(yè)實有戶數(shù)平穩(wěn)增長，全國企業(yè)實有總戶數(shù)持續(xù)增長。2018年，全國新登記市場主體2149.6萬戶。2018年，全國實有各類市場主體11020萬戶，比2017年增長12.28%，其中企業(yè)3474.2萬戶，新增670萬戶；個體工商戶7328.6萬戶，新增1456.4萬戶；農民專業(yè)合作社217.3萬戶，新增23.1萬戶。

截至2019年，全國市場主體實有戶數(shù)1.23億戶，新增市場主體2377萬戶，日均新登記企業(yè)2萬戶，其中個體工商戶8261萬戶，企業(yè)3858.3萬戶，農民專業(yè)合作社220.1萬戶。

2013-2019年全國市場主體實有戶數(shù)情況

資料來源：工商總局2019年，全國市場主體實有戶數(shù)

目前我國園區(qū)運營與管理行業(yè)參與主體主要為以高新區(qū)及經開區(qū)為代表的第二、三代園區(qū)，其以促進產業(yè)升級，推動區(qū)域發(fā)展為主要目標，大多涉及房地產開發(fā)和銷售，園區(qū)運營服務相對稀缺。而近年來，第四代產業(yè)園區(qū)出現(xiàn)，產業(yè)園區(qū)的運營也正在不斷的顛覆傳統(tǒng)的思維模式，逐漸完成從“重資產”到“重服務”的過渡，園區(qū)運營服務成為了產業(yè)園區(qū)的焦點及全新增長點，原有園區(qū)運營商的轉型摸索以及新興運營商的飛速成長，使得行業(yè)處于激烈競爭和行業(yè)整合階段，總體發(fā)展水平不高，暫未出現(xiàn)市場占比較高、專注于運營服務的園區(qū)運營商。目前著力于綜合服務、構建園區(qū)生態(tài)的第四代園區(qū)運營商大多還處在摸索階段，與行業(yè)內較為成熟的以房地產業(yè)務為主的運營商基本不存在直接競爭關系。但隨著各類園區(qū)運營商的激烈競爭和逐步升級，以及多方參與主體的發(fā)展成熟，勢必將產生部分服務體系完善、管理水平高、競爭能力強的園區(qū)運營商，使得行業(yè)競爭格局發(fā)生進一步變化。

園區(qū)運營與管理行業(yè)還具有顯著的區(qū)域性特征，我國各省市區(qū)域經濟發(fā)展不平衡，產業(yè)分布不均衡，經濟較為發(fā)達，產業(yè)集群更為明顯的東部沿海地區(qū)產業(yè)園區(qū)數(shù)量、質量均占據(jù)明顯優(yōu)勢。同時產業(yè)園區(qū)的定位、綜合服務、招商和后續(xù)管理要求運營商對園區(qū)所在地區(qū)的經濟發(fā)展水平、產業(yè)扶持政策、區(qū)域發(fā)展特點具有很強的把握能力，深耕一片區(qū)域更能實現(xiàn)園區(qū)的穩(wěn)固發(fā)展。因此現(xiàn)階段大多數(shù)園區(qū)運營商沒有實現(xiàn)跨區(qū)域運營，只與同區(qū)域對手存在較強的競爭關系，與區(qū)域外的產業(yè)園區(qū)項目競爭關系相對較弱。

第四代產業(yè)園區(qū)的興起讓更多的主體參與到了園區(qū)運營與管理行業(yè)的競爭中來，給予了行業(yè)內企業(yè)更大的壓力，也為行業(yè)帶來了更多的機遇和挑戰(zhàn)。隨著涉足產業(yè)園區(qū)運營的主體類型逐步多元，行業(yè)內的兼并重組愈趨激烈，逐步呈現(xiàn)出智慧化、專業(yè)化、資本化、綜合化的競爭趨勢。

本文采編：CY205