對《擴大內需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2022-2035年)》物業(yè)相關內容的點評：積極發(fā)展服務消費 物管社區(qū)增值空間廣闊

事件：中共中央、國務院印發(fā)擴內需綱要，積極發(fā)展服務消費，提升社區(qū)服務質量12 月14 日，據(jù)新華社報道，中共中央、國務院印發(fā)了《擴大內需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035 年）》，其中提到“積極發(fā)展服務消費。增加養(yǎng)老育幼服務消費。加快健全居家社區(qū)機構相協(xié)調、醫(yī)養(yǎng)康養(yǎng)相結合的養(yǎng)老服務體系，增加普惠托育供給，發(fā)展集中管理運營的社區(qū)托育服務”、“深化家政服務業(yè)提質擴容‘領跑者’行動。

提升家政服務和培訓質量，推動社會化職業(yè)技能等級認定，加強家政從業(yè)人員職業(yè)風險保障。推進家政進社區(qū)，構建24 小時全生活鏈服務體系”、“提高社區(qū)公共服務水平。構建公共服務、便民利民服務、志愿互助服務相結合的社區(qū)服務體系，增強社區(qū)服務功能，引導社會力量參與社區(qū)服務供給，持續(xù)提升社區(qū)服務質量，提高社區(qū)服務智能化水平。支持家政、養(yǎng)老、托幼、物業(yè)等業(yè)態(tài)融合創(chuàng)新”等內容。

點評：物業(yè)屬于服務消費范疇，政策指引發(fā)展路徑清晰，成長空間廣闊1）物業(yè)屬于服務消費范疇。我國第三產業(yè)迅速發(fā)展，居民消費逐漸由物質型消費轉向服務型消費，物業(yè)貼近業(yè)主，天然具備服務場景，隨著居民服務消費意識增強，對美好社區(qū)生活的需求逐步釋放，物業(yè)有望進一步挖掘社區(qū)服務消費大藍海市場。

2）物業(yè)服務企業(yè)在社區(qū)增值業(yè)務方面持續(xù)發(fā)力，業(yè)務模式多樣。物業(yè)企業(yè)提供多樣化增值服務，包括家裝美居、團餐、家政上門、優(yōu)選商品直購等，多數(shù)物業(yè)企業(yè)打造了成熟的商業(yè)模式和品牌，如碧桂園服務鳳凰到家、智享樓下，新城悅服務“物業(yè)+團餐”、新橙社，綠城服務綠城嚴選等。近年物業(yè)企業(yè)社區(qū)增值業(yè)務營收保持高速增長趨勢，2021 年同比增長70.3%，營收占比由2018 年10.7%提升至2021 年15.3%。

3）本次擴內需綱要為行業(yè)社區(qū)增值業(yè)務發(fā)展提供清晰路徑指引和有力支持。我們在20221128 發(fā)布的報告《風險因子緩釋，發(fā)展路徑漸明——房地產行業(yè)（物業(yè)服務）2023 年度投資策略》中明確提出行業(yè)三大增長驅動：1、城鎮(zhèn)化發(fā)展著力點由“量”向“質”轉變，蘊藏養(yǎng)老、幼托、社區(qū)服務、城市服務等領域投資機會；2、第三產業(yè)重要性、占比提升；3、物管滲透率持續(xù)提升。我們提出三大發(fā)展新路徑：

養(yǎng)老、舊改、科技。通過海外對標，我們認為“社區(qū)增值服務的滲透率和單位產值提升空間較大”，同時我們判斷“社區(qū)增值業(yè)務有望隨居民消費復蘇而反彈”，我們認為物業(yè)基本面穩(wěn)健，當前物管行業(yè)在時間與空間維度上都具備較高投資價值。

投資建議：物管行業(yè)定位“社會治理基層支柱”，在提升全社會就業(yè)水平/疫情常態(tài)化防控/社區(qū)養(yǎng)老托幼/智慧社區(qū)建設/老舊小區(qū)改造等方面具有較高參與度，各級政府政策支持力度較強。投資建議三條主線：

1）“估值修復”：重點關注房地產行業(yè)流動性回暖、民營房企信用風險逐步出清帶來的風險溢價下降。推薦碧桂園服務、新城悅服務，建議關注金科服務、世茂服務、融創(chuàng)服務、建業(yè)新生活。

2）“獨立發(fā)展”：關注第三方拓展能力較強的物管公司，第三方在管面積占比超過80%，已基本具備獨立經營和擴張能力，推薦綠城服務，建議關注旭輝永升服務，雅生活服務；品牌力強，第三方拓展競爭優(yōu)勢明顯的公司，建議關注萬物云。

3）“穩(wěn)健國企”：持續(xù)看好國企物管公司的穩(wěn)健發(fā)展和低風險帶來的估值溢價。

推薦保利物業(yè)、中海物業(yè)，建議關注華潤萬象生活、招商積余、遠洋服務、金茂服務、越秀服務、建發(fā)物業(yè)。

風險分析：人工成本快速提升風險，第三方外拓競爭加劇風險，增值服務拓展風險，關聯(lián)方依賴風險，外包業(yè)務質量風險。

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轉自光大證券股份有限公司 研究員：何緬南