房地產(chǎn)行業(yè)周報(bào)：“核心區(qū)+好產(chǎn)品”率先止跌回穩(wěn) 重申關(guān)注中線布局

周度觀點(diǎn)：核心區(qū)及好房子率先止跌回穩(wěn)逐步被驗(yàn)證及市場(chǎng)接受。本周受端午假期影響，重點(diǎn)50城新房備案口徑成交環(huán)比降33.4%，盡管短期成交存在波折，但隨著核心城市核心區(qū)供需格局改善，疊加過去限價(jià)帶來的優(yōu)質(zhì)住房相對(duì)稀缺，“核心區(qū)+好產(chǎn)品”正率先止跌回穩(wěn)。隨著半年末房企加大營(yíng)銷力度及優(yōu)質(zhì)房源供應(yīng)，預(yù)計(jì)短期成交環(huán)比有望恢復(fù)上行，但同比由于上年高基數(shù)或小幅下滑。

短期結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇有望延續(xù)，中期為產(chǎn)品力與拿地能力的競(jìng)爭(zhēng)。當(dāng)前市場(chǎng)主要擔(dān)憂在于：1）核心區(qū)供給有限、年內(nèi)誕生多個(gè)“地王”，房企能否獲取充足貨量及保障利潤(rùn)率；2）隨著好房子供應(yīng)增加，是否會(huì)步入新的價(jià)格戰(zhàn)，進(jìn)而影響去化或利潤(rùn)率。我們認(rèn)為短期無需過度擔(dān)憂：1）主要房企銷售規(guī)模及利潤(rùn)較高點(diǎn)已明顯回落，邊際增量?jī)?yōu)質(zhì)項(xiàng)目帶來業(yè)績(jī)彈性較大；2）當(dāng)前高價(jià)地主要集中核心城市核心區(qū)，供應(yīng)仍相對(duì)有限，且得益于限價(jià)放開與得房率提升，預(yù)計(jì)去化率有望維持高位。中期將是產(chǎn)品力、拿地能力的競(jìng)爭(zhēng)，一方面隨著好房子供給增加，將對(duì)品質(zhì)提出更高要求；另一方面，地段作為好房子重要衡量標(biāo)準(zhǔn)，但優(yōu)質(zhì)地塊相對(duì)稀缺，拿地能力強(qiáng)將是房企重要優(yōu)勢(shì)。

重申關(guān)注中線布局，看好歷史包袱較輕、庫(kù)存結(jié)構(gòu)優(yōu)化、產(chǎn)品力強(qiáng)房企。短期市場(chǎng)對(duì)樓市修復(fù)持續(xù)性仍存疑、同時(shí)一攬子金融政策出臺(tái)后政策預(yù)期有所降低，板塊或維持震蕩，我們更建議關(guān)注中線布局，持續(xù)看好歷史包袱較輕、庫(kù)存結(jié)構(gòu)優(yōu)化、產(chǎn)品力強(qiáng)房企，我們?cè)?024年末專題報(bào)告《“止跌回穩(wěn)”路徑下受益房企特征探討》中綜合得分前兩位的建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、華潤(rùn)置地2025年年內(nèi)漲幅分別達(dá)25.3%，15.7%，已明顯跑贏申萬地產(chǎn)指數(shù)（-7%）。

個(gè)股建議關(guān)注：1）歷史包袱較輕、庫(kù)存結(jié)構(gòu)優(yōu)化、產(chǎn)品力強(qiáng)房企如華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、綠城中國(guó)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、招商蛇口、濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展等；2）估值修復(fù)房企如新城控股、金地集團(tuán)、萬科A等；3）經(jīng)紀(jì)（貝殼）、物管（中海物業(yè)、保利物業(yè)、招商積余）、代建（綠城管理控股）等細(xì)分領(lǐng)域頭部企業(yè)。

政策環(huán)境監(jiān)測(cè)：《2025年度中央財(cái)政支持實(shí)施城市更新行動(dòng)評(píng)選結(jié)果公示》發(fā)布，北京、南通優(yōu)化住房公積金政策。

市場(chǎng)運(yùn)行監(jiān)測(cè)：1）成交環(huán)比回落，后市有待觀察。本周(5.31-6.6)重點(diǎn)50城新房成交1.5萬套，環(huán)比降33.4%，重點(diǎn)20城二手房成交1.5萬套，環(huán)比降23.5%。6月（截至6日）重點(diǎn)50城新房日均成交同比降43.1%，環(huán)比降20.7%；重點(diǎn)20城二手房日均成交同比降13.1%，環(huán)比降7.4%。2）庫(kù)存環(huán)比微降，去化周期18.3個(gè)月。16城取證庫(kù)存9097萬平，環(huán)比降0.4%，去化周期18.3個(gè)月。

資本市場(chǎng)監(jiān)測(cè)：1）地產(chǎn)債：本周境內(nèi)地產(chǎn)債發(fā)行81億元。2）地產(chǎn)股：本周房地產(chǎn)板塊漲0.86%，跑輸滬深300（0.88%）；當(dāng)前地產(chǎn)板塊PE（TTM）39.77倍，估值處于近五年96.13%分位。

風(fēng)險(xiǎn)提示：1）樓市修復(fù)不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；2）個(gè)別房企流動(dòng)性問題發(fā)酵、連鎖反應(yīng)超出預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；3）行業(yè)短期波動(dòng)超預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。

知前沿，問智研。智研咨詢是中國(guó)一流產(chǎn)業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)，十?dāng)?shù)年持續(xù)深耕產(chǎn)業(yè)研究領(lǐng)域，提供深度產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告、商業(yè)計(jì)劃書、可行性研究報(bào)告及定制服務(wù)等一站式產(chǎn)業(yè)咨詢服務(wù)。專業(yè)的角度、品質(zhì)化的服務(wù)、敏銳的市場(chǎng)洞察力，專注于提供完善的產(chǎn)業(yè)解決方案，為您的投資決策賦能。

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