多年來(lái)，人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有兩大暢想：
房?jī)r(jià)會(huì)降；
高速擴(kuò)張的房地產(chǎn)商會(huì)垮。
一直到現(xiàn)在，每輪房地產(chǎn)調(diào)控，人們都紛紛猜測(cè)——到底哪家房地產(chǎn)商會(huì)在本輪調(diào)控中垮掉？
言下之意是：你們房地產(chǎn)商都是一榮俱榮一損俱損的，如果有資金鏈超級(jí)緊張被迫降價(jià)，那可能就會(huì)引發(fā)連鎖反應(yīng)，紛紛拋售，房?jī)r(jià)大幅下跌，到時(shí)候要么可以抄底，要么中國(guó)會(huì)擺脫房地產(chǎn)依賴(lài)癥，總之都不是壞事。
北京是全國(guó)房市政策的風(fēng)向標(biāo)，去年北京以“317”新政拉起房市調(diào)控的大旗，全國(guó)很多城市也望風(fēng)而動(dòng)紛紛出臺(tái)限價(jià)限購(gòu)的調(diào)控政策。
當(dāng)時(shí)，很多人預(yù)測(cè)：到底是房?jī)r(jià)先崩還是哪家房地產(chǎn)商先崩？
結(jié)果一年過(guò)去了，“317”調(diào)控也滿(mǎn)一年了，回頭看看過(guò)去的2017年，發(fā)現(xiàn)這一年成了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大分化的年份，一線(xiàn)城市受到嚴(yán)厲的調(diào)控，止?jié)q陰跌；二線(xiàn)
熱點(diǎn)城市暴漲；三四線(xiàn)城市受益于棚改貨幣化，甚至出現(xiàn)搶房熱潮。
截止目前，沒(méi)有哪家房地產(chǎn)商崩潰，也不見(jiàn)哪座城市房?jī)r(jià)恐慌性暴跌。
反而，2017年，房地產(chǎn)商是賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。
01
賺錢(qián)賺到手軟
貓哥把大房地產(chǎn)商的年報(bào)粗略看了下，發(fā)現(xiàn)過(guò)去的一年真是個(gè)好年份：
● 老大：萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額5299億元，同比增長(zhǎng)45.3%；銷(xiāo)售面積3595.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30%；
● 老二：碧桂園實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額人民幣5508億人民幣，同比增長(zhǎng)78.3%，合同銷(xiāo)售面積6606萬(wàn)平方米；
● 老三：恒大集團(tuán)銷(xiāo)售額高達(dá)5009.6億，同比增長(zhǎng)34%，凈利潤(rùn)370.5億元，同比增長(zhǎng)110.3%。
● 老四：融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額3620.1億元，同比上年的1506億元，大增140.3%。
● 老五：保利地產(chǎn)合同銷(xiāo)售金額3092.3億元，較2016年增長(zhǎng)47.2%；合同銷(xiāo)售面積2242.4萬(wàn)平方米，較2016年增長(zhǎng)40.27%。
粗略一算，碧桂園、萬(wàn)科、恒大、融創(chuàng)、保利這五家房地產(chǎn)商合計(jì)銷(xiāo)售額2.25萬(wàn)億。
除了TOP5 的房企，別的房地產(chǎn)商去年的業(yè)績(jī)也是井噴：
龍湖地產(chǎn)的銷(xiāo)售額1560.8億，同比增加77.1%；旭輝控股全年實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額1040億元，同比增加96%；新城控股合同銷(xiāo)售金額1264.72億元，比上年同期增長(zhǎng)94.39%…..
貓哥就不一一列舉了，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的“2017年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況”，2017年我國(guó)商品房銷(xiāo)售，無(wú)論是成交量還是銷(xiāo)售額，均刷新了歷史紀(jì)錄：2017年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積首次突破16億平方米，達(dá)169408萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)7.7%；商品房銷(xiāo)售額也首次突破13萬(wàn)億元，達(dá)133701億元，增長(zhǎng)13.7%。
都說(shuō)房地產(chǎn)的黃金時(shí)代過(guò)去了？人家照樣是賺錢(qián)賺到手軟好嗎？
02
房地產(chǎn)商賬上不缺錢(qián)
經(jīng)歷了一年的“去庫(kù)存”，買(mǎi)房人的、搶房人的錢(qián)，都變成了房地產(chǎn)商的收入，居民的口袋空了，地產(chǎn)商的腰包鼓了。
● 萬(wàn)科歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)280.5億元，增長(zhǎng)33.4%；恒大的凈利潤(rùn)是370.5億，同比增長(zhǎng)110%；賺到真金白銀的時(shí)候，許老板還主動(dòng)“降杠桿”，在
2017年上半年，中國(guó)恒大引進(jìn)1300億戰(zhàn)略投資，還清了全部1129億人民幣的永續(xù)債，同時(shí)成功發(fā)行了63億美元的債券，利率最低6.25%，期限最長(zhǎng)8年，既降低了負(fù)債成本，又捋順了債權(quán)期限。
● 碧桂園今年的行情也不錯(cuò)，核心凈利潤(rùn)246.9億元，同比均翻番，分別達(dá)126.3%和106%。碧桂園還預(yù)計(jì)，“隨著已銷(xiāo)售面積進(jìn)一步交付，未來(lái)利潤(rùn)持續(xù)增長(zhǎng)可期”。
● 融創(chuàng)的情況稍微沒(méi)那么好看，收入同比增長(zhǎng)86.4%至658.7億元人民幣，毛利同比增長(zhǎng)181.1%至136.3億元，孫宏斌對(duì)樂(lè)視大手一揮的投資，如今成了大負(fù)擔(dān)，165.6億基本打了水漂，對(duì)樂(lè)視相關(guān)投資的減值撥備和按權(quán)益法錄得的損失，計(jì)提壞賬及減值準(zhǔn)備共計(jì)120.8億。
孫宏斌也想把燙手山芋扔掉，在發(fā)布會(huì)上，他說(shuō)：“如果有人愿意買(mǎi)（樂(lè)視）的話(huà)，你讓他來(lái)找我，價(jià)格好商量。但是價(jià)格不合適我也不會(huì)賣(mài)的。”
忙活了一圈，還是地產(chǎn)收入好，老孫也不準(zhǔn)備玩高科技了：“科技創(chuàng)新我們從來(lái)不看，我看不懂那玩意，但消費(fèi)升級(jí)我看得懂。我心態(tài)特別好，別糾結(jié)，過(guò)去就過(guò)去了，往前看。投資的失敗也好，出了問(wèn)題也好，不會(huì)影響我們消費(fèi)升級(jí)投資，科技這方面我沒(méi)有這個(gè)能力。”
當(dāng)初孫宏斌入股樂(lè)視就叫人看不懂，你說(shuō)你一個(gè)賺大錢(qián)的房地產(chǎn)商，放著千億的地產(chǎn)生意不好好弄，去接盤(pán)一個(gè)風(fēng)雨飄搖的“科技公司”干嘛呢？
都說(shuō)老鄉(xiāng)騙老鄉(xiāng)，兩眼淚汪汪，對(duì)樂(lè)視的投資是影響了融創(chuàng)的業(yè)績(jī)，市場(chǎng)上一直傳說(shuō)融創(chuàng)的資金很緊張，恐怕就有它先后入股樂(lè)視、收購(gòu)萬(wàn)達(dá)資產(chǎn)包的顧慮。
孫宏斌說(shuō)：“融創(chuàng)資金鏈會(huì)斷嗎？看看我們的現(xiàn)金流和土地儲(chǔ)備，資金鏈會(huì)斷是不可能的。”而融創(chuàng)的財(cái)報(bào)顯示，公司土地儲(chǔ)備貨值3萬(wàn)億，多數(shù)都在一二線(xiàn)城市，心里有底啊。
雖然小道消息不斷，但從賬面上看，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商手里都不缺錢(qián)。
可能大家都預(yù)料到今年金融監(jiān)管會(huì)日趨嚴(yán)厲，所以大家都未雨綢繆，想盡辦法在市場(chǎng)上獲取資金，其中房地產(chǎn)ABS（資產(chǎn)證券化）就成為最火的融資方式，以“類(lèi)REITs”、CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）、運(yùn)營(yíng)收益權(quán)、物業(yè)費(fèi)和購(gòu)房尾款等各種方式打包ABS，今年到現(xiàn)在僅碧桂園就發(fā)行了400億元房地產(chǎn)ABS。
還有信托，截止3月29日，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的集合信托產(chǎn)品成立數(shù)量達(dá)到409款，占成立數(shù)量的24.79%，同比增長(zhǎng)144.91%；成立規(guī)模為855.72億元，占總規(guī)模的33.84%，同比增長(zhǎng)翻番。
但對(duì)于一些過(guò)度激進(jìn)的小開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，今年恐怕日子難過(guò)，貓哥聽(tīng)聞?dòng)行┘みM(jìn)的中小地產(chǎn)商，雖然年報(bào)挺好看，但其實(shí)在不斷想辦法籌資度過(guò)難關(guān)。
誰(shuí)叫它們?cè)谌ツ甑貎r(jià)高的時(shí)候拿下地王呢，現(xiàn)在限購(gòu)限價(jià)，擺明了建成后也沒(méi)法賺錢(qián)，除非限價(jià)會(huì)放松。
03
地買(mǎi)好了，就等人來(lái)了
那些久經(jīng)沙場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商就不一樣，人家早就把地都囤好了，并且方向也早就定好。
● 2017年，萬(wàn)科新獲取了總建筑面積4615萬(wàn)平方米的土地，其中74.7%位于一二線(xiàn)城市。
● 恒大總土地儲(chǔ)備達(dá)到3.12億平方米，原值5336億元。據(jù)世邦魏理仕評(píng)估，目前，恒大的土地值已達(dá)10386億元，其中一、二線(xiàn)城市占比達(dá)69%。
● 龍湖地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備總計(jì)5458萬(wàn)平方米，權(quán)益面積為3900萬(wàn)平方米，主要集中在環(huán)渤海地區(qū)、西部地區(qū)、長(zhǎng)江三角洲地區(qū)。
● 世茂地產(chǎn)除了拿一二線(xiàn)城市的土地，還在一二線(xiàn)周邊可承載外溢需求的三四線(xiàn)城市拿地，在上海、廈門(mén)、廣州、武漢、西安等地增加土地儲(chǔ)備1060萬(wàn)平方米(權(quán)益前)，其中底價(jià)招拍掛、收購(gòu)、合作占比約45%，共擁有165個(gè)項(xiàng)目，分布在全國(guó)47個(gè)城市，共4790萬(wàn)平方米(權(quán)益前)的優(yōu)質(zhì)土地。
● 新城控股2017年全年公司共計(jì)新增土地儲(chǔ)備122幅，總建筑面積3392.80萬(wàn)平方米，平均樓面地價(jià)為3175元/平米，主要布局在長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海，以及中西部具有競(jìng)爭(zhēng)力的二線(xiàn)省會(huì)級(jí)城市及其衛(wèi)星城。
可以說(shuō)，大家不但會(huì)守住人口凈流入的一二線(xiàn)城市，還在一二線(xiàn)城市人口外溢的三四線(xiàn)城市加碼拿地。
中國(guó)的城市化進(jìn)程不會(huì)以任何人的意志為轉(zhuǎn)移，既然“房子是用來(lái)住，不是用來(lái)炒的”，那就跟著人口流動(dòng)走，長(zhǎng)期看人口還是硬道理。
04
悶聲發(fā)大財(cái)
從年報(bào)來(lái)看，“317”過(guò)去一周年了，房地產(chǎn)商不但沒(méi)死，反而賺了大錢(qián)，三根大陽(yáng)線(xiàn)改變?nèi)松^(guān)。想看著人家要完，等清倉(cāng)大甩賣(mài)撿便宜貨，也就真是個(gè)幻想了。
那么，2018年會(huì)怎么樣呢？
讓我們看看房地產(chǎn)商們?cè)O(shè)定的“小目標(biāo)”：
老大萬(wàn)科沒(méi)有制定目標(biāo)，老二碧桂園放棄宣布銷(xiāo)售目標(biāo)，老三恒大在去年喊出，今年實(shí)現(xiàn)5500億元銷(xiāo)售目標(biāo)。老五融創(chuàng)中國(guó)2018年的銷(xiāo)售目標(biāo)是4500億元。
龍湖地產(chǎn)的2018年銷(xiāo)售目標(biāo)為2000億。富力地產(chǎn)將2018年協(xié)議銷(xiāo)售目標(biāo)定為不低于1300億元，較2017年全年合同銷(xiāo)售額增長(zhǎng)約60%。
可以說(shuō)，還真是“小目標(biāo)”，都相對(duì)謹(jǐn)慎了。
為什么呢？
房地產(chǎn)商給的理由是：
2018年金融監(jiān)管會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化，利率也大概率會(huì)走高，融資成本和購(gòu)房者的購(gòu)房成本都會(huì)上漲；
經(jīng)過(guò)2016、2017年轟轟烈烈的行情，從一二線(xiàn)城市到三四線(xiàn)城市，各板塊輪番上陣了個(gè)遍，到休養(yǎng)生息之時(shí)，2018年買(mǎi)房的人就沒(méi)那么多了。
但它們沒(méi)說(shuō)的是，今年1、2月大部分企業(yè)均刷新了同期歷史記錄，銷(xiāo)售額創(chuàng)造新高，22家企業(yè)2個(gè)月合計(jì)銷(xiāo)售額高達(dá)6130.75億，同比上漲幅度高達(dá)61%，碧桂園、恒大、萬(wàn)科三家銷(xiāo)售破千億。春節(jié)期間，大量回鄉(xiāng)購(gòu)房的人群，成了奇觀(guān)，輕輕松松幫助了地產(chǎn)商們“去庫(kù)存”。
可以說(shuō)，只要國(guó)家調(diào)控的風(fēng)向沒(méi)變，開(kāi)發(fā)商都選擇“不做出頭鳥(niǎo)，悶聲發(fā)大財(cái)”，只管賣(mài)房子，不評(píng)論政策。
那么，已經(jīng)箭在弦上的房產(chǎn)稅對(duì)房市又有什么影響呢？
其實(shí)早在，今年3月初，恒大集團(tuán)董事長(zhǎng)許家印就曾表示：“房地產(chǎn)稅可以對(duì)控制房?jī)r(jià)起作用，但或許起不到關(guān)鍵性作用。出臺(tái)房地產(chǎn)稅必須慎重研究，希望相關(guān)部委深入調(diào)研，廣泛交流，出臺(tái)切實(shí)合理、科學(xué)的細(xì)則。尤其是對(duì)于普通老百姓征稅要慎重。”
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