二手房租金價格飆升與中國房租租賃業(yè)現(xiàn)狀【圖】

    上半年二手房市場租金價格平穩(wěn)增長。從數(shù)據(jù)來看，深圳市2018年一月住房租金指數(shù)190，上半年價格指數(shù)呈現(xiàn)出連續(xù)上漲的態(tài)勢，到六月價格指數(shù)為201，是半年上漲5.78%。

    廣州市2018年一月住房租金指數(shù)168，六月價格指數(shù)為173，是半年上漲2.98%。

    上海市2018年一月住房租金指數(shù)235，六月價格指數(shù)為236，是半年上漲0.43%。

    北京市2018年一月住房租金指數(shù)197，六月價格指數(shù)為207，是半年上漲5.08%。

    由以上數(shù)據(jù)可以看出，上年我國租房市場價格整體呈現(xiàn)出平穩(wěn)上漲的趨勢，價格上漲幅度較小。而2018年7月份，北上廣深四大一線城市平均租金漲幅同比漲幅達到20%，遠超往年水平。僅7月以來一線城市北上深廣環(huán)比分別達到了2.63%，2.10%，3.1%，2.92%。

    房租異常上漲很可能表明房價即將面臨拐點。當(dāng)前我國熱點城市房租異常上漲，雖然有房價高位運行對房租的拉動作用，也有房地產(chǎn)調(diào)控措施對房價上漲的抑制作用，但更多可能是房價上漲動力衰減的信號。

    在限制房地產(chǎn)市場的大政策背景下，作為房屋買賣市場的替代，我國房屋租賃市場的行業(yè)現(xiàn)狀如何？

    2017年我國房屋租賃行業(yè)市場規(guī)模23798億元，同比2016年的21945億元增長了8.44%。近幾年我國房屋租賃行業(yè)市場規(guī)模情況如下圖所示：

    我國房屋租賃行業(yè)發(fā)展分析

    2017年我國房屋租賃行業(yè)租賃面積為70.59億平方米，租賃人口總數(shù)約2.22億人。

    中國房屋租賃企業(yè)發(fā)展分析

    在中國共產(chǎn)黨第十九次全國代表大會習(xí)近平總書記明確提出：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。房屋租賃調(diào)控效果持續(xù)顯現(xiàn)，預(yù)計全國房屋租賃市場還將延續(xù)成交量增速回落、成交價格趨于穩(wěn)定的走勢。下一步，將堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不松勁，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。高層對于穩(wěn)定房屋租賃市場的不斷重申，無疑已經(jīng)在極大層面上改變了市場的預(yù)期，單邊上漲的價格走勢將不再成為中國樓市的主流，與此同時，大力發(fā)展的租賃型住房，也將在未來幾年逐步改變市場格局。

    過去，市場供應(yīng)主體的零散化以及中介機構(gòu)的無序競爭造成市場運行機制的不規(guī)范現(xiàn)狀，進而導(dǎo)致多數(shù)自有住房人群的“惜租”，而隨著監(jiān)管體系的完善和政策支持力度的提升將進一步降低租賃業(yè)的投資風(fēng)險和經(jīng)營成本，而產(chǎn)業(yè)鏈的完善也將間接利好買賣市場，鼓勵更多規(guī)模企業(yè)投資，參與到租賃市場中。

    隨著存量市場來臨，租賃市場的關(guān)注度隨之提高，房企搶占長租公寓，主要是為存量房市場提前布局。在一線城市新房成交量增長不可持續(xù)，月供和租金差距加大，租賃人口的逐年提升和品牌公寓市場占有率間的缺口較大，長租公寓可以說是租賃市場的一大藍海。

    住建部積極推動住房租賃市場的發(fā)展，在12個大中城市開展住房租賃試點，積極培育機構(gòu)化、規(guī)?；淖》孔赓U企業(yè)，鼓勵國有企業(yè)布局住房租賃業(yè)務(wù)。截至目前，全國多個城市已經(jīng)推出持有型土地，萬科、保利等多家一線地產(chǎn)企業(yè)早已在持有型住房投資開發(fā)和運營方面積極布局。

    和發(fā)達國家比，目前國內(nèi)的租賃市場依舊沒有掌握在機構(gòu)手中，未來的前景可以預(yù)期，因此，擁有一定實力的房企開始涌入，或以領(lǐng)跑者姿勢，或以追逐者心態(tài)，讓這個市場變得熱鬧紛呈。

    萬科、龍湖、保利快步跑

    萬科是最早布局長租公寓業(yè)務(wù)的房企之一。2017年8月的中期業(yè)績發(fā)布會上，萬科集團董事會主席、首席執(zhí)行官郁亮把旗下業(yè)務(wù)分為五個板塊。而長租公寓“泊寓”在萬科諸多業(yè)務(wù)中，排名在房屋租賃開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)后。

    行業(yè)競爭激烈的直接后果是，獲取房源成本大大增加。在此方面，萬科獲得了與深圳市人才安居集團的合作權(quán)。深圳市人才安居集團是深圳市專責(zé)負責(zé)人才安居住房投資建設(shè)和運營管理的市屬國有獨資公司。

    萬科與深圳市人才安居集團的合作將不局限于形式，什么合作方式都會嘗試。

    在北京，萬科泊寓的發(fā)展勢頭凌厲。北京萬科曾在2015年初提出6+X轉(zhuǎn)型計劃，泊寓計劃屬于其中C計劃。目前北京泊寓已獲取項目16個，已開業(yè)項目6個，平均出租率超過97%（注:各門店基本滿租狀態(tài)，換租期產(chǎn)生短時出租率下降），預(yù)計到2018年初開業(yè)門店達到10個。北京泊寓的拓展目標(biāo)是從2017年至2019年，年均10000間的項目獲取。

    萬科指出，目前長租公寓業(yè)務(wù)泊寓已進入28個城市，保有房間數(shù)8.4萬間。萬科泊寓的目標(biāo)是到2017年年底，開業(yè)3萬間房源，保有目標(biāo)是15萬間。長遠來看，萬科對泊寓遠期規(guī)劃是提供100萬間公寓，年收入達到155億元，為一半以上城市新進入者提供長期租住空間及服務(wù)。

    無獨有偶，龍湖地產(chǎn)在長租公寓業(yè)務(wù)上搶點布局的速度也十分迅猛。龍湖對于國家“購租并舉”政策積極地響應(yīng)，設(shè)立冠寓作為集團第四大主航道業(yè)務(wù)。

    與萬科相比，龍湖在公司運營層面給租賃業(yè)務(wù)的定位更高。2016年8月，龍湖董事長吳亞軍宣布涉足長租公寓，推出“冠寓”品牌，目標(biāo)是，到2017年底，冠寓開業(yè)超過15000間。

    擁有央企背景的保利地產(chǎn)，同樣在新的市場形勢下?lián)屜炔季?。在租賃住房領(lǐng)域已建立瑜璟閣商務(wù)公寓、諾雅服務(wù)式公寓、N+青年公寓、和熹會四大品牌，項目布局十余城市，均分別由保利地產(chǎn)旗下租賃住房管理運營平臺“保利商業(yè)公司”、“安平養(yǎng)老公司”負責(zé)運營。

    中國保利集團公司表示，租售并舉已成為國家重要政策，各地政府也紛紛在國土、財稅、金融等政策層面積極響應(yīng)，保利集團響應(yīng)政府號召，貫徹“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，努力促進住房回歸居住屬性，深入促進房屋租賃行業(yè)健康有序發(fā)展。

    另外，碧桂園等第一梯隊的房企也啟動了租賃公寓的投資策略。消息顯示，碧桂園宣布成立長租公寓事業(yè)部后，其首家長租公寓將于近期亮相上海。碧桂園上海區(qū)域總裁高斌透露，該公司正在考慮如何更好地適應(yīng)新的“游戲規(guī)則”，做好創(chuàng)新業(yè)務(wù)，決心在上海做一些持有型的物業(yè)和一些經(jīng)營性資產(chǎn)。

    第二、第三梯隊的開發(fā)商呈現(xiàn)積極跟進之勢。據(jù)招商蛇口中報數(shù)據(jù)，公司已布局深圳約50萬平方米、1.3萬套長租公寓產(chǎn)品，形成“壹棧”人才公寓、“壹間”精品公寓、“壹棠”高端服務(wù)式公寓三大核心產(chǎn)品線，目前在北京、天津、武漢、重慶等城市以自有物業(yè)改造成公寓的多個項目正在同時推進。

    而地產(chǎn)中介巨頭世聯(lián)行中報披露的數(shù)據(jù)顯示，截至2017年6月30日，公司旗下的紅璞公寓已經(jīng)進入深圳、廣州等27個城市，全國簽約間數(shù)達4萬多間。年內(nèi)，世聯(lián)行的目標(biāo)是保有10萬間公寓。

    世聯(lián)行表示，長租公寓的市場和空間非常巨大，一二線城市房價高漲，未來，買賣＋租賃將雙管齊下解決居住問題。在國內(nèi)，僅靠買房解決居住問題這一頁已經(jīng)翻出去了。

    由此可以看出我國房屋租賃行業(yè)發(fā)展良好，特別是在房地產(chǎn)價格高企，有效的環(huán)節(jié)了部分剛需。同時由于其替代作用，在某一方面租賃市場也成為房地產(chǎn)市場走勢的晴雨表。而這次租金的價格暴漲就反應(yīng)了市場對于房地產(chǎn)市場走勢預(yù)期。