物業(yè)管理行業(yè)：物管企業(yè)的增值服務(wù)探索

    核心觀點(diǎn)

    圍繞開發(fā)商和業(yè)主，國(guó)內(nèi)物管企業(yè)的增值服務(wù)形成了兩大類型。物管企業(yè)的增值服務(wù)主要分為非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)兩類。非業(yè)主增值服務(wù)主要圍繞開發(fā)商進(jìn)行，針對(duì)開發(fā)、銷售、竣工各個(gè)環(huán)節(jié)提供相關(guān)服務(wù)，盈利模式比較確定。從主流物管企業(yè)來看，不同企業(yè)間毛利率差異較大，波動(dòng)區(qū)間在20%~50%，中樞在35%左右。社區(qū)增值服務(wù)主要圍繞改善業(yè)主居住環(huán)境、提高業(yè)主生活品質(zhì)提供服務(wù)或銷售商品。目前仍處于探索期，獨(dú)立于地產(chǎn)周期的業(yè)務(wù)模式尚未取得穩(wěn)定盈利，毛利率區(qū)間在20%~90%，中樞在65%左右。

    海外成熟物管企業(yè)呈現(xiàn)低凈利、高周轉(zhuǎn)的特點(diǎn)，增值服務(wù)內(nèi)容豐富度低于國(guó)內(nèi)。

    北美及日本的物管企業(yè)增值服務(wù)側(cè)重于“房屋保值”服務(wù)，滿足的是房屋使用過程中整修、改造、防護(hù)及室內(nèi)設(shè)計(jì)的需求，頻次較低，通過房屋保值來提升業(yè)主的生活質(zhì)量。物管企業(yè)更多通過收購(gòu)和成立子品牌來提供專業(yè)服務(wù)，母公司則負(fù)責(zé)整體的物業(yè)運(yùn)營(yíng)。經(jīng)營(yíng)上體現(xiàn)出低利潤(rùn)率，高周轉(zhuǎn)率的特點(diǎn)，依靠高效的資產(chǎn)運(yùn)用提升ROE，其ROE 能維持在20%左右。中國(guó)的物管企業(yè)的社區(qū)增值服務(wù)經(jīng)歷了從O2O 平臺(tái)模式向商品及服務(wù)提供商的轉(zhuǎn)變，非業(yè)主增值服務(wù)則是中國(guó)相對(duì)于海外物管企業(yè)的特色業(yè)務(wù)。國(guó)內(nèi)物管企業(yè)目前普遍體現(xiàn)出高利潤(rùn)率，中周轉(zhuǎn)率的特點(diǎn)。

    增值服務(wù)將為物管企業(yè)帶來長(zhǎng)期增長(zhǎng)動(dòng)力，并且提升在二級(jí)市場(chǎng)的估值水平。

    企業(yè)經(jīng)營(yíng)層面而言，增值服務(wù)能夠使物管企業(yè)更加獨(dú)立于地產(chǎn)周期，在由大量交付帶來的面積增長(zhǎng)紅利消退之后，成為企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)力?，F(xiàn)階段物管企業(yè)增長(zhǎng)的主邏輯仍然是面積驅(qū)動(dòng)，增值服務(wù)還難以以獨(dú)立支撐整個(gè)物管企業(yè)的增長(zhǎng)。從資本市場(chǎng)的角度而言，建立在充裕管理面積基礎(chǔ)上的增值業(yè)務(wù)布局有利于提高公司的估值水平。從港股市場(chǎng)物管企業(yè)的市盈率來看，市場(chǎng)對(duì)于可持續(xù)的管理面積獲取能力定價(jià)最高，并會(huì)將開發(fā)商的土地獲取能力納入定價(jià)，對(duì)于合理增值服務(wù)的定價(jià)次之。因此，龍頭物管企業(yè)合理布局增值業(yè)務(wù)有助于提升企業(yè)估值水平。

    投資建議與投資標(biāo)的

    物管企業(yè)的增值服務(wù)的兩大類型中，非業(yè)主增值服務(wù)已經(jīng)找到可行盈利模式，但與所屬開發(fā)商的實(shí)力呈正相關(guān)。社區(qū)增值服務(wù)目前還處于探索階段，以綠城服務(wù)為代表的先行者還在尋找更多切實(shí)可行的業(yè)務(wù)模式。建議關(guān)注1）大股東實(shí)力較強(qiáng)的中航善達(dá)(000043，未評(píng)級(jí))、碧桂園服務(wù)(06098，未評(píng)級(jí))、中海物業(yè)(02669，未評(píng)級(jí))、永升生活服務(wù)(01995，未評(píng)級(jí))、2）社區(qū)增值服務(wù)領(lǐng)軍者綠城服務(wù)(02869，未評(píng)級(jí))。

    風(fēng)險(xiǎn)提示

    房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷。

    人力成本上升。

    多元化發(fā)展失敗。