賣物業(yè)、賣車位，轉(zhuǎn)型后已經(jīng)賣掉近300億元的潘石屹，SOHO中國(guó)今年還能拿地嗎？[圖]

2019-11-01 01:52

10月30日中午，SOHO中國(guó)（00410，HK）股價(jià)大幅波動(dòng)，盤中漲幅一度高至27.07%，收漲亦達(dá)17.9%。

出現(xiàn)這一波動(dòng)的緣由，是有外媒報(bào)道稱SOHO中國(guó)正考慮以80億美元（約627億港元）出售中國(guó)的辦公大樓?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者向SOHO中國(guó)方面求證，其給出的回復(fù)是“無(wú)可奉告”。

但一個(gè)重要的數(shù)據(jù)信息是，據(jù)半年報(bào)，SOHO中國(guó)的非流動(dòng)資產(chǎn)總和是636.6億港元，這與外媒報(bào)道的出售權(quán)益總價(jià)幾乎持平。

轉(zhuǎn)型至今已賣掉近300億

潘石屹“賣賣賣”已經(jīng)不是新鮮事，但這半年的頻率似乎有點(diǎn)高，涉及物業(yè)、辦公、停車位等多個(gè)業(yè)態(tài)。

就在10月22日，有消息稱SOHO3Q的11個(gè)位于北京和上海的項(xiàng)目已被打包賣給筑夢(mèng)之星，目前已經(jīng)開始進(jìn)入合同審批流程。據(jù)多家媒體報(bào)道，筑夢(mèng)之星內(nèi)部員工表示確有此事，而SOHO中國(guó)方面則表示暫不回復(fù)。

SOHO3Q曾經(jīng)是被潘石屹寄予厚望的新業(yè)務(wù)，他曾經(jīng)的愿景則是“做國(guó)內(nèi)最大的辦公樓綜合服務(wù)商”。2018年6月的一場(chǎng)城市拓展發(fā)布會(huì)上，潘石屹信誓旦旦稱，SOHO3Q將于2019年分拆上市。但如今SOHO中國(guó)的共享辦公業(yè)務(wù)，卻成了傳聞中的待售資產(chǎn)，上市也再未被提及。

在早些時(shí)候的9月30日，SOHO中國(guó)宣布以7.61億元出售位于北京的9個(gè)商業(yè)項(xiàng)目共計(jì)2583個(gè)地下停車位組成的資產(chǎn)包?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者留意到，目前這2583個(gè)停車位的賬面凈值約5.08億元，成交對(duì)價(jià)是7.61億元，平均每個(gè)車位的成交價(jià)格近30萬(wàn)元，而成交溢價(jià)率達(dá)到了一半。

值得關(guān)注的是，2017年和2018年，這些停車位的租金收入分別是1700萬(wàn)元和2000萬(wàn)元。而出售車位后，SOHO中國(guó)將錄得毛利潤(rùn)約2.53億元，相當(dāng)于其2018年度營(yíng)業(yè)收入的14.7%，占其2018年度經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)（不含投資物業(yè)的評(píng)估增值）的10.8%。

另?yè)?jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，6月28日，SOHO中國(guó)宣布銷售北京、上海的13個(gè)辦公物業(yè)項(xiàng)目，貨值達(dá)78億元。記者了解到，SOHO中國(guó)的首批交易標(biāo)的是北京望京SOHO、銀河SOHO、建外SOHO三大地標(biāo)建筑，以及上海SOHO東海廣場(chǎng)、SOHO中山廣場(chǎng)部分物業(yè)，交易方式為資產(chǎn)交易和股權(quán)交易兩種。

對(duì)于銷售原因，潘石屹當(dāng)時(shí)在發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)表示，“持有量太大了”“沒有任何資金原因”。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，自2012年宣布轉(zhuǎn)型以來(lái)，SOHO中國(guó)在過(guò)去幾年中均有不同程度的大宗交易動(dòng)作，金額較大的包括84.93億元將外灘“地王”股權(quán)轉(zhuǎn)讓給復(fù)星，52.3億元出售上海SOHO海倫廣場(chǎng)和靜安廣場(chǎng)，50.08億元出售凌空SOHO等，金額合計(jì)近300億元。

國(guó)際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，潘石屹在這個(gè)時(shí)候退出辦公樓市場(chǎng)，其實(shí)是個(gè)明智的抉擇。經(jīng)過(guò)這些年的發(fā)展，SOHO中國(guó)有點(diǎn)像辦公樓房托，出售股票是比較高效的方式，能一次轉(zhuǎn)賣給一些有意收購(gòu)的例如國(guó)企等機(jī)構(gòu)。

真的有錢了？

今年6月那場(chǎng)發(fā)布會(huì)，潘石屹曾向外界傳遞了這樣一個(gè)信息——有錢了，SOHO中國(guó)又要開始拿地了。彼時(shí)，他向一眾媒體表示：“下一步可能考慮拿地，還是集中在大城市，一線城市，還有一線城市最繁華的地段。我做這個(gè)房地產(chǎn)就認(rèn)證一條，地段是最重要的。如果沒有好的地，就把178億元銀行貸款還一還。還一點(diǎn)好，對(duì)公司來(lái)說(shuō)壓力小一點(diǎn)。”

理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)卻似乎有些殘酷。

2018年，SOHO中國(guó)的營(yíng)業(yè)額是17.21億元，同比減少12.32%；其中租金收入約17.35億元，上漲約4%。歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)19.24億元，同比下降59.33%，跌幅近6成。

今年上半年，SOHO中國(guó)的營(yíng)業(yè)額約8.89億元，2018年同期約7.95億元（剔除已售凌空SOHO租金收入影響），同比上升約11.8%；凈利潤(rùn)僅5.65億元，同比下滑高達(dá)48.36%，幾近腰斬。

曾經(jīng)的百億房企，如今營(yíng)收還不到20億元，甚至不及某些房企的單個(gè)項(xiàng)目。

據(jù)Wind，SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型前曾在2012年拿下了近106億元凈利潤(rùn)，但此后便開始走下坡路。總營(yíng)收則更是走出了一條下降曲線。2013~2018年，SOHO中國(guó)的總營(yíng)收分別是149.24億元、63.60億元、14.04億元、19.62億元、22.82億元、20.89億元，其中2015年的同比降幅達(dá)到了77.93%，近8成。

不知道4個(gè)月前還在信心滿滿地重溫“我當(dāng)年也是做房地產(chǎn)開發(fā)的”的潘石屹，能不能在這一波“賣賣賣”中重新尋回發(fā)展軌道。

2019年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP100”的門檻值為114.1億元，較去年同期的58.4億元增長(zhǎng)95.39%，這也是所有階梯門檻值里增長(zhǎng)最快的。緊隨其后的是TOP50門檻，為322.2億元，同比增長(zhǎng)37.16%。可以看到，所有階梯門檻值中，增長(zhǎng)較為緩和的是TOP3、TOP5以及TOP20，分別為-2.84%、12.38%和9.62%。

觀點(diǎn)指數(shù)TOP100房企業(yè)2016年至2019年1-6月門檻值變化情況