五年內(nèi)，房價有沒有可能降到十年前的價格呢？房價下跌，銀行業(yè)為什么會崩盤？[圖]

房價王密 2019-12-10 02:15 來源：智研咨詢

因為房價可以回落，但絕對不可以大幅回落，樓市涉及到的行業(yè)實在是太多了。如果房價回到十年前的價格，說明樓市一定出現(xiàn)了重大問題，說是崩盤也不為過。那么最簡單的一個道理，現(xiàn)在有幾個人是全款買房呢？大多數(shù)人都是貸款買房，如果房價大幅下跌，個人財富大幅縮水，還有人會認真還房貸么？斷供一旦蔓延開來，銀行還能扛得住么？銀行如果出問題的話，經(jīng)濟還能正常運轉(zhuǎn)么？

從這個角度來看，你就能明白，為什么之前各城市都要開展“搶人大戰(zhàn)”了，因為樓市需要接盤俠！剛看一條媒體報道說，江西南昌，中專畢業(yè)就可以在當(dāng)?shù)芈鋺袅耍?/p>

同時，樓市還是一個龐大的資金蓄水池，能夠有效容納超發(fā)貨幣，如果房價降到十年前的價格，那么必然有一大筆資金能夠及時撤出，這么一大筆錢突然涌入市場的話，物價上漲、通貨膨脹也是難以避免的事情。因此哪怕是從保障老百姓生活的角度，房價也不可能降到十年前的價格，因為買不起房子的話，還可以租房子??！

為什么說房價下跌，銀行業(yè)一定會崩盤

我曾碰到這樣一個貸款項目，廣東某成立不久的房地產(chǎn)公司在銀行借款13億元，期限3年。從借款合同看，企業(yè)這筆13億的借款的保證措施有三個:

一是借款企業(yè)本身的股東做個人擔(dān)保；

二是借款企業(yè)參股的B公司為這筆貸款做公司擔(dān)保；

三是借款企業(yè)參股的B公司用其土地做抵押為這筆貸款做抵押擔(dān)保。

其實這筆借款的主要保證措施就是那塊B公司的土地做抵押。按照監(jiān)管部門的規(guī)定，銀行用土地做抵押的抵押率不能超過50%，借款13億，也就是銀行認為這塊土地價值至少是26億元。這塊土地規(guī)劃總建筑面積約10萬平方米，也就是樓面地價大概就是2.6萬元/平方米，而當(dāng)?shù)氐姆績r只有1.8萬元/平方米，評估地價遠高于房價。

我去了解了一下情況，當(dāng)?shù)赝恋鼗鶞实貎r是7000元/平方米（樓面地價），我給評估了一下，大概應(yīng)該是9800元/平方米。地價9800元，加上幾千元開發(fā)費、稅費、銷售費、開發(fā)商的合理利潤，房價賣1.8萬，這才合理。項目規(guī)劃建筑面積約10萬平方米，土地總價格就是9.8億元。

這塊地原來的容積率是2.1，目前調(diào)整為3，還應(yīng)補交1.5億元土地出讓金。另外這塊地是十幾年前3000萬元買來的，如果現(xiàn)在按9.8億把這塊地轉(zhuǎn)讓的話要補交約4.1億元的土地增值稅和約1億元的所得稅。這樣：

9.8億-1.5億-4.1億-1億=3.2億

如果再加上拍賣費、訴訟費等其他費用，這塊地轉(zhuǎn)讓的話頂多可以實收3億元。

實際價值只有3億元的土地可以在銀行抵押貸款13億元，銀行蠢不蠢？

這個項目還存在其他問題：

一是這塊土地已空置十幾年，有被政府無償收回的風(fēng)險。

二是我記得銀監(jiān)會前些年下過一個文件，規(guī)定不能用純土地做抵押，在開發(fā)項目的土地抵押借的錢只能用于自身項目。這筆貸款違反了相關(guān)規(guī)定。在銀行上班的人可以查一下是否有這個文件。

三是這筆貸款未經(jīng)過B公司三分之二股東同意，也就是第二項和第三項保證措施是有問題的。我接觸到這個項目，是因為B公司的小股東發(fā)現(xiàn)大股東把公司的土地做了抵押，得到的錢自己拿去開發(fā)別的項目了，損害了小股東的利益。所以小股東找到我，讓我協(xié)助小股東維護其合法權(quán)益。最終經(jīng)過協(xié)商，大股東給小股東了一定經(jīng)濟補償。而當(dāng)初操作這筆貸款時，是大股東假冒了小股東的簽名，還是銀行沒有這方面的要求，我不太清楚。而發(fā)放貸款的銀行一直不知道B公司股東之間有糾紛，不知道對外抵押和擔(dān)保未經(jīng)B公司三分之二股東同意，當(dāng)然也不知道這塊地只值3億。

當(dāng)時我認為這筆13億的貸款遲早要出事，結(jié)果我想錯了。因為2年以后當(dāng)?shù)氐姆績r漲到了4萬元/平方米。

當(dāng)時我和B公司接觸時就聽說B公司在和某全國前幾位的開發(fā)商談合作，B公司出地，那個大開發(fā)商出錢，來開發(fā)這個項目。結(jié)果2年后，也就是2018年年初，這個位于廣州番禺的項目開盤，開盤均價4萬元/平方米。建筑成本基本不變，也就是3000元/平方米，房價上漲就是地價上漲，土地價格不斷上漲就把借款的風(fēng)險給覆蓋了。如果房價不上漲呢？

發(fā)放這筆貸款的是四大國有銀行之一。四大國有銀行就是這水平，其他銀行就不用說了。很多銀行根本就不會做貸款，說起來每年盈利多少，世界前100家銀行里面中國就占了多少家，實際都是虛胖，是浮腫，不知道哪一天就崩盤了。

中國的銀行業(yè)普遍不會做貸款，房價不斷上漲就把風(fēng)險給掩蓋了。最近2年房價漲的很少，結(jié)果很多銀行的問題就暴露出來，一些銀行的資金周轉(zhuǎn)已經(jīng)十分困難。不用房價下跌，房價保持穩(wěn)定一些銀行就受不了，隨時可能崩盤。房價下跌的話，就會面臨銀行業(yè)全面崩盤的問題。

中國的銀行業(yè)一直是只重視營銷，不重視風(fēng)控；只重視營銷培訓(xùn)，不重視風(fēng)控技術(shù)培訓(xùn)。我在給銀行做風(fēng)控技術(shù)培訓(xùn)的時候，明顯感覺到銀行關(guān)注的是講課是不是生動，課堂氣氛是不是熱烈，具體學(xué)會了什么并不重視。那些從沒有過實際操作經(jīng)驗、專職給人講課的人反而因為培訓(xùn)經(jīng)驗豐富，容易得到銀行的認可。

做貸款是技術(shù)活，不會風(fēng)控還是老老實實歇著吧。那些前幾年很牛的銀行或是其他金融機構(gòu)，現(xiàn)在該被打回原形了。

2019年10月全國主要城市新房房價環(huán)比漲跌幅分析

4個一線城市新房房價環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.3個百分點。31個二線城市新房房價環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.1個百分點。35個三線城市新房房價環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月回落0.2個百分點。

10月50城新房房價環(huán)比上漲，比上月減少3城。其中，15城新房房價環(huán)比漲幅超1%。西寧環(huán)比上漲2.8%領(lǐng)漲全國，呼和浩特環(huán)比上漲2.4%位居第二，南寧環(huán)比上漲2%排名第三。成都環(huán)比上漲1.5，漲幅擴大0.8個百分點。昆明環(huán)比上漲1.5%，漲幅擴大0.2個百分點。武漢、?？诃h(huán)比上漲均為1%，漲幅分別擴大0.2個百分點、0.5個百分點。西安環(huán)比上漲0.9%，漲幅擴大0.2個百分點。上海和深圳均上漲0.4%，漲幅比上月分別回落0.1和0.8個百分點。

3城市新房房價與上月持平，比上月減少2城。17城房價下跌，比上月增加5城。廣州環(huán)比下跌0.1%，北京、杭州環(huán)比跌幅均為0.2%。合肥環(huán)比下跌0.2%，跌幅擴大0.2個百分點。廈門環(huán)比下跌0.7%，跌幅擴大0.4個百分點。

2019年10月全國主要城市新房房價環(huán)比漲跌幅

排名	城市	環(huán)比	同比
1	西寧	2.8	14.3
2	呼和浩特	2.4	18.7
3	南寧	2	14.1
4	唐山	1.7	11.3
5	洛陽	1.6	16.4
6	成都	1.5	12.5
7	昆明	1.5	12.5
8	哈爾濱	1.4	10.5
9	長春	1.3	10.7
10	沈陽	1.2	9.4
11	襄陽	1.2	11.2
12	武漢	1	13.2
13	?？?/div>	1	9.8
14	錦州	1	10.2
15	泉州	1	2.5
16	西安	0.9	15.6
17	秦皇島	0.9	14.1
18	吉林	0.9	10.8
19	溫州	0.9	3.8
20	銀川	0.8	10.1
21	丹東	0.8	9.7
22	無錫	0.8	8.3
23	九江	0.8	9.6
24	煙臺	0.8	11
25	徐州	0.7	12.7
26	濟寧	0.7	12.1
27	湛江	0.7	5.1
28	大理	0.7	18.9
29	包頭	0.6	5.8
30	揚州	0.6	11.3
31	平頂山	0.6	9.3
32	惠州	0.6	3
33	石家莊	0.5	13.1
34	牡丹江	0.5	7.2
35	上海	0.4	3
36	深圳	0.4	2.9
37	贛州	0.4	3.8
38	常德	0.4	6.5
39	大連	0.3	10.2
40	寧波	0.3	7.8
41	蘭州	0.3	5.2
42	安慶	0.3	4.7
43	三亞	0.3	4.8
44	南京	0.2	5.7
45	福州	0.2	6.6
46	重慶	0.2	9
47	蚌埠	0.2	4.8
48	桂林	0.2	9.7
49	北海	0.2	8.9
50	長沙	0.1	3.8
51	太原	0	7.7
52	鄭州	0	3.8
53	金華	0	6.6
54	南昌	-0.1	5.9
55	廣州	-0.1	8.7
56	北京	-0.2	4.3
57	杭州	-0.2	6.7
58	青島	-0.2	7
59	貴陽	-0.2	10.2
60	烏魯木齊	-0.2	3.7
61	韶關(guān)	-0.2	1.5
62	南充	-0.2	3.7
63	遵義	-0.2	7.1
64	合肥	-0.3	4.8
65	宜昌	-0.3	3.7
66	天津	-0.4	1.3
67	岳陽	-0.4	-1.2
68	廈門	-0.7	2.7
69	濟南	-1	4.6
70	瀘州	-1	0.6