房地產(chǎn)行業(yè)：需求側(cè)按揭逐步改善 供給側(cè)ABS短期放量

    按揭投放穩(wěn)步改善，需求側(cè)資金壓力持續(xù)緩解

    4 月居民部門信貸延續(xù)改善趨勢。單月新增6669 億元，同比增長26.8%。其中單月新增居民短貸2280 億元，同比增長108.6%，或反映居民消費(fèi)意愿持續(xù)恢復(fù)；單月新增居民中長貸4389 億元，單月投放規(guī)模逐步趨于平穩(wěn)，同比增速繼續(xù)提升至5.4%（3 月為2.9%）。1-4 月新增居民中長貸1.7 萬億，同比降幅收窄至-5.4%，疫情對于行業(yè)需求側(cè)資金面的沖擊正逐步消退。

    融360 數(shù)據(jù)顯示，2020 年4 月，全國首套、二套房貸平均利率環(huán)比-3BP。4 月20 日，5 年期LPR 下降10BP 至4.65%，預(yù)計(jì)后續(xù)按揭利率將繼續(xù)保持下行趨勢。

    基于當(dāng)前相對寬松的信貸環(huán)境以及銀行按揭投放的短期路徑依賴，我們預(yù)計(jì)2020 年全年新增房貸或與2019 年相當(dāng)（約4.4 萬億），可為銷售持續(xù)復(fù)蘇提供較強(qiáng)支持。

    4 月房企海外發(fā)債暫停，境內(nèi)融資繼續(xù)放量

    4 月房企海外融資暫停。5 月6 日，時(shí)代中國發(fā)行1 年期2 億美元債券，票面利率6.0%，顯示一級市場正逐步恢復(fù)。

    4 月房企境內(nèi)發(fā)債繼續(xù)放量，單月發(fā)行912 億元，略高于去年同期水平（2019 年4 月發(fā)行892 億元，為年內(nèi)單月最高水平），單月境內(nèi)凈融資約406 億元。4 月房企發(fā)行證監(jiān)會主管ABS 約218 億元（1-3 月發(fā)行114 億元），境內(nèi)發(fā)債占比達(dá)到24%，資金補(bǔ)充渠道日趨多元化。

    4 月大中型房企新增融資成本繼續(xù)改善，部分優(yōu)質(zhì)龍頭新發(fā)債利率已低于2016 年水平。二級市場方面，境內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)偏好有所下降，AAA、AA+利差走勢分化；境外高收益級中資房地產(chǎn)美元債收益率由3 月末的20.5%大幅回落至10.5%，市場情緒明顯恢復(fù)。

    我們認(rèn)為在國內(nèi)資金環(huán)境寬松、行業(yè)銷售快速恢復(fù)的情況下，房企海外融資暫停造成的沖擊處于可控范圍。后續(xù)隨著美聯(lián)儲持續(xù)寬松，市場流動性明顯緩解，房企海外再融資壓力將逐步緩解。

    投資建議：

    行業(yè)政策面溫和且穩(wěn)定，供需兩側(cè)資金供給均相對充裕，基本面復(fù)蘇趨勢明顯。我們預(yù)計(jì)龍頭房企的債務(wù)結(jié)構(gòu)和融資成本有望持續(xù)改善，不僅代表著短期更高的安全邊際，同時(shí)也為市場份額提升、業(yè)績穩(wěn)定增長提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。建議關(guān)注A 股的萬科 A、保利地產(chǎn)、招商蛇口、金地集團(tuán)；H股萬科企業(yè)、融創(chuàng)中國、中國金茂。

    風(fēng)險(xiǎn)分析：

    海外疫情擴(kuò)散對于中國居民就業(yè)和收入的影響存在不確定性；若土地市場持續(xù)升溫，存在觸發(fā)融資監(jiān)管趨嚴(yán)的可能；行業(yè)將迎來債務(wù)到期高峰，中小房企信用風(fēng)險(xiǎn)提升。