“白菜房”再現(xiàn)！56平方米一套房只賣2萬，遼寧阜新怎么了？

    繼去年黑龍江鶴崗因為“白菜價”房子引發(fā)廣泛關注后，最近又有城市出現(xiàn)了“白菜價”房子。

    據證券時報報道，遼寧阜新城南米家區(qū)一套正在掛牌出售的面積為56.02㎡的2室1廳住宅，其所在的樓棟共計有7層，這套住宅位于6層，售價為2萬元，折合成每平方米的價格僅為357元。

    56平方米的房子只賣2萬元

    阜新位于遼寧省西北部，與省會沈陽直線距離147.5公里，2019年總人口183.7萬人。

    不久前，鶴崗的超低房價一度吸引了外界的目光，如今東北再有城市出現(xiàn)“白菜價”的住宅，令不少網友大為感慨。

    據證券時報報道，阜新城南米家區(qū)一套正在掛牌出售的面積為56.02㎡的2室1廳住宅，售價僅為2萬元，折合成每平方米的價格僅為357元。

    據北京日報報道，遼寧省阜新市從業(yè)多年的中介經紀人小陳表示，這兩天好多人打電話問他有沒有兩萬塊錢的房子。當地一套56平方米二手房只賣兩萬元的事，在網上越傳越廣，網友們把這樣低價的房子形象地喊作“白菜房”。

    “白菜房”位于米家小區(qū)，距離阜新市中心大約20分鐘車程。在小陳看來，總價兩萬元的房子并不稀奇，過去他也賣過幾套。“一般都是頂層，沒裝修的毛坯房。”他解釋，米家小區(qū)是回遷房，最早一批大約已有8年的樓齡。

    兩萬元錢的房子在米家小區(qū)一帶還不少。另一位中介小張幾分鐘的工夫就找出5套不同位置和小區(qū)的二手房，面積從38平方米到55平方米，每平方米均價也在300元至600元之間。“便宜的2萬元就賣，貴的2.5萬元，還能往下談點價。”他說。

    除此之外，安居客網站的阜新二手房源顯示，位于細河城區(qū)東苑小區(qū)的一套步梯樓8樓、60平米的兩房，售價4萬元，單價是每平方米667元。一套海州城區(qū)惠南小區(qū)的57平方米小兩房，售價4.8萬元，單價每平方米842元。

    這些“白菜房”的共同點都是“回遷房”。公開信息顯示，米家小區(qū)是阜新當地知名的棚改回遷房。有中介透露，因為當年是平房回遷，不少家都分了好幾套，房子即使兩萬元賣也不虧。

    與之前的“鶴崗現(xiàn)象”一樣，上述“白菜價”并非阜新全市都如此，而是發(fā)生在一些距離市中心較遠、小區(qū)建成歷史較長、戶型較差的房子上。
阜新為何出現(xiàn)了“白菜價”房子？

    從表面上看，這是因為當地同類房子供給量遠大于需求量，已經出現(xiàn)了買方市場，甚至有業(yè)主表示如今報價只有兩三萬元的房子，適度降低價格，依然愿意賣出。盡管如此，當地不少居民手里還是囤積了一些賣不出去的房子。

    從市場本身來說，阜新作為三四線城市，樓市需求支撐相對有限，波動也較大。根據貝殼研究院監(jiān)測，2009年至2013年阜新房地產開發(fā)力度較大，市場銷售規(guī)模持續(xù)增加，商品房銷售面積和銷售額年均同比增幅分別在25%、35%左右，4年間房價也大幅增長。但在2014年及以后全國樓市全面調整的大環(huán)境下，阜新樓市去庫存明顯減慢，至2016年市場銷售連續(xù)3年同比下降，年均降幅約30%，房價也隨之下跌。

    但是，一座城市的房價浮動情況，在很大程度上取決于當地的經濟發(fā)展水平和人才、資源吸引能力。阜新曾經因煤炭經濟而興盛，但如今也面臨資源枯竭型城市的轉型難題，大量人口尤其是年輕人離開阜新，留下的大多是中老年人，內部累積的過量房子無人“接盤”，自然會造成房價持續(xù)走低的現(xiàn)象。

    從常住人口變化來看，2010年第六次全國人口普查時，阜新的常住人口是181.9萬，到2015年阜新的常住人口為177.8萬，減少了4.1萬。從戶籍人口數據來看，2015年是189.5萬人，2019年是183.7萬人，4年減少了5.8萬人。

    與鶴崗相似，過去阜新也曾經是重要的煤炭基地，阜新海州露天礦曾是“亞洲第一大露天礦”。

    煤炭工業(yè)長期在阜新城市 (61.590, 5.60, 10.00%)生活中占據重要地位，阜新礦業(yè)集團一度是當地的支柱企業(yè)，擁有近10萬名員工，10個煤礦和6家工廠，是全國520家、遼寧省60家國有重點企業(yè)之一。

    但隨著資源的逐漸枯竭，阜新城市發(fā)展也受到很大影響，2001年，阜新被正式認定為全國第一個資源枯竭型城市。

    據一位阜新礦業(yè)集團干部回憶，2003年，阜新礦業(yè)將設計產能90萬噸的艾友礦擴能改造，改造后該煤礦設計產能達200萬噸，可開采50年。然而，因阜新地下煤層整體資源枯竭，這一煤礦于2015年正式閉坑，總計開采不到20年。

    據新華社報道，由于資源枯竭，阜新礦業(yè)一度陷入十分困頓的局面。2015年，阜新礦業(yè)總營業(yè)收入減少30億元，利潤總額由正變負。2016年更是雪上加霜，由于無煤可采，本地7座煤礦關閉了6座，2.8萬名職工面臨轉崗分流。

    煤礦關閉帶來的影響也是不可小視的。據新華社援引阜礦集團財務負責人的話指出，2016年，阜新市76%的社保缺口來自阜新礦業(yè)集團。

    阜新的面積不算小，有10445平方千米，但2019年阜新實現(xiàn)GDP為488.1億元，人均地區(qū)生產總值27945元，不到全國平均水平的四成。即使在遼寧省都處于尾部。對比來看，這一數據甚至還達不到沿海發(fā)達地區(qū)的一個鎮(zhèn)3年前的水平。2017年，位于廣東省佛山市的獅山鎮(zhèn)地區(qū)生產總值超過1000億元，經濟總

    量是鶴崗市的3倍多。也是在2017年，江蘇省蘇州市盛澤鎮(zhèn)GDP也突破400億元，經濟總量超過鶴崗市100多億元。

    經濟增長乏力，經濟結構多樣化之路依然困難重重。對當地人來說，位于市區(qū)較好地段的房子，也未必能輕易買得起。

    資源枯竭型城市的“通病”

    在東北地區(qū)，類似鶴崗、阜新這樣的收縮型城市還有不少。

    據第一財經對東北86個城市從2008年到2018年的城區(qū)常住人口變化進行的統(tǒng)計，10年間東北三省共有37個城市出現(xiàn)城區(qū)常住人口減少，占統(tǒng)計城市的43%。其中減少幅度較大的城市有鶴崗、肇東、雞西、公主嶺、龍井、鞍山、撫順、海城、本溪等地。

    其中比較典型的有牡丹江市。

    黑龍江省統(tǒng)計局官網近期發(fā)布的《牡丹江市人口發(fā)展現(xiàn)狀分析報告》透露，根據公安局人口信息系統(tǒng)和摸底清查相結合的方式，截至2019年末，牡丹江市常住人口260.5萬人。與2010年第六次人口普查數據相比，近十年常住人口減少19.4萬人，年均減少2.2萬人。

    報告介紹，由于牡丹江市經濟欠發(fā)達、經濟總量小、產業(yè)結構不盡合理、城市化水平不高，缺少能牽動全市經濟發(fā)展的大項目，導致在報酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加劇了人口外流尤其是青壯年人口外流。數據顯示，“90后”、“00后”成為流出人口的主力軍，比重達27.1%。

    阜新、鶴崗們面臨的尷尬，也是全國不少資源枯竭型城市發(fā)展中遭遇的問題，這些問題不只出現(xiàn)在東北地區(qū)。比如甘肅省玉門市也是典型的資源枯竭型城市，當地人口已經大量流失，或者搬遷到了新城區(qū)，舊城區(qū)一些房子的價格恐怕比阜新、鶴崗還要低，但依然“無人接盤”。

    因此，外界需要理性看待這些城市的極為低廉的房價現(xiàn)象，既不要大驚小怪，也不要簡單認為“房價越低越好”。這些資源枯竭型城市的房價變化，折射的是當地經濟發(fā)展狀況。

    似阜新、鶴崗這類資源型三四線城市礦產資源減少、人口外流的局面短期內難以徹底扭轉，樓市低迷或將持續(xù)一定的時間。長期來看，此類三四線城市通過加快城市產業(yè)轉型、培育新型產業(yè)、增加就業(yè)崗位、提高居民收入來減少人口外流甚至吸引人口流入，樓市也將恢復平穩(wěn)健康。