房地產(chǎn)行業(yè)：三季度業(yè)績(jī)迎來(lái)改善 降杠桿初見(jiàn)成效

    利潤(rùn)表：板塊前三季度營(yíng)收、歸母凈利潤(rùn)增速較H1 明顯改善，整體費(fèi)用水平控制良好，長(zhǎng)期利潤(rùn)率水平將迎來(lái)改善。2020 年前三季度房地產(chǎn)行業(yè)總營(yíng)業(yè)收入為15,609.10 億元，增速為6.65%，較20H1+4.81pct；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)1,191.47 億元，增速為-15.92%，較20H1+5.9pct。三季度增速較二季度明顯改善，企業(yè)盈利正在逐步修復(fù)；整體三費(fèi)率為10.18%，同比-0.49pct，行業(yè)費(fèi)用控制水平良好；2020 Q1-Q3 銷(xiāo)售毛利率為27.25%，同比-4.21pct，較20H1-1.03pct；實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售凈利率10.12%，同比-1.75pct，較20H1-0.58pct。我們認(rèn)為短期內(nèi)行業(yè)利潤(rùn)率水平仍有下行壓力，但長(zhǎng)期來(lái)看隨著融資新規(guī)的逐步滲透，疊加多元化業(yè)務(wù)的發(fā)展將帶來(lái)新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)，未來(lái)行業(yè)的利潤(rùn)率水平將筑底回升，迎來(lái)改善。

    資產(chǎn)負(fù)債表：預(yù)收賬款增速放緩，行業(yè)杠桿率有望繼續(xù)下降。截至三季度末預(yù)收賬款為35,371.96 億元，同比增長(zhǎng)8.62%，增速較去年同期-11.65pct，覆蓋2019 年全年?duì)I收的1.4 倍，房企未來(lái)業(yè)績(jī)?nèi)杂斜Ｕ?。截?020 年三季度末，行業(yè)凈負(fù)債率為136.20%，同比-5.06pct，較20H1-3.23pct ； 資產(chǎn)負(fù)債率為79.63% ， 同比-0.66pct ， 較20H1+0.07pct。三季度行業(yè)杠桿下降明顯，在“三條紅線(xiàn)”的融資監(jiān)管下，房企開(kāi)始積極降低杠桿水平，預(yù)計(jì)年末行業(yè)杠桿率還將迎來(lái)更大幅度的下降。

    現(xiàn)金流量表：銷(xiāo)售強(qiáng)韌性對(duì)現(xiàn)金流形成支撐。前三季度銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金達(dá)20,976.16 億元，同比下降1.64%，較20H1+10.44pct。2020Q1-Q3 現(xiàn)金流凈額為188.95 億元，表現(xiàn)為現(xiàn)金凈流入，流入額同比增加124.81%，主要由強(qiáng)銷(xiāo)售帶動(dòng)。

    細(xì)分子行業(yè)來(lái)看，業(yè)績(jī)方面，住宅開(kāi)發(fā)穩(wěn)中有降，物業(yè)管理價(jià)值凸顯，商業(yè)地產(chǎn)回暖、房屋經(jīng)紀(jì)迎來(lái)機(jī)會(huì)；杠桿率方面，住宅開(kāi)發(fā)、商業(yè)以及園區(qū)降杠桿初現(xiàn)成效，“三線(xiàn)”均未踩房企數(shù)量增加；盈利能力方面，住宅開(kāi)發(fā)盈利能力下降，物業(yè)管理及房屋經(jīng)紀(jì)利潤(rùn)率水平逐步抬升。

    投資建議：行業(yè)銷(xiāo)售的韌性較強(qiáng)，政策總體保持穩(wěn)定，物業(yè)管理子行業(yè)迎來(lái)政策利好，為其高速發(fā)展再添助力。房地產(chǎn)行業(yè)估值倉(cāng)位雙筑底，兼具安全邊際和上漲空間。我們看好地產(chǎn)板塊四季度的表現(xiàn)，建議關(guān)注：1）低估值、高股息的優(yōu)質(zhì)住宅開(kāi)發(fā)行業(yè)龍頭股：萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)；2）銷(xiāo)售提速、彈性較大的優(yōu)質(zhì)成長(zhǎng)型個(gè)股：陽(yáng)光城、金科股份、中南建設(shè)；3）房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)相關(guān)標(biāo)的：

    我愛(ài)我家；4）物業(yè)管理龍頭：招商積余

    風(fēng)險(xiǎn)提示：經(jīng)濟(jì)及行業(yè)的下行壓力；政策調(diào)控具有不確定性