房地產(chǎn)行業(yè)：銷售同比增速回落 土地購(gòu)置保持謹(jǐn)慎

    11 月數(shù)據(jù)關(guān)注點(diǎn)：

    1）11 月單月商品房銷售面積17.54 億平米，同比上升12.05%，增幅收窄3.23個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售金額17304 億元，同比上升18.61%，增幅收窄5.31 個(gè)百分點(diǎn)。從11 月分線商品住宅銷售面積和銷售金額情況來(lái)看，一線城市、二線城市交易市場(chǎng)有所回暖，一線城市受供給推動(dòng)成交增速再度走高；二線城市需求穩(wěn)步復(fù)蘇，增幅較緩和；相比之下三四線城市的銷售增速趨緩。年底供給較為充分，我們預(yù)計(jì)在房企加大營(yíng)銷力度情況下12 月份銷售保持高位。我們維持對(duì)全年銷售金額的樂(lè)觀判斷，預(yù)計(jì)在6%左右的增幅。

    2）11 單月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資為12936 億元，同比增長(zhǎng)10.93%，單月投資漲幅收窄。11 月單月新開工面積2.04 億平米，同比增長(zhǎng)4.13%，增速擴(kuò)大0.61個(gè)百分點(diǎn)。11 月單月土地購(gòu)置面積2816 萬(wàn)平米，同比下降15.61%，跌幅擴(kuò)大10 個(gè)百分點(diǎn)。11 月單月資金來(lái)源總量達(dá)到1.80 萬(wàn)億元，同比上漲17.22%，同比增幅擴(kuò)大2.72 個(gè)百分點(diǎn)。

    3）11 月單月竣工面積9933 萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)3.09%，同比增速較10 月放緩。

    我們維持判斷，預(yù)計(jì)全年竣工小幅負(fù)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2021 年竣工由負(fù)轉(zhuǎn)正增長(zhǎng)0-3%。

    房地產(chǎn)投資累計(jì)同比上升6.78%，增幅擴(kuò)大0.44 個(gè)百分點(diǎn)。2020 年1-11 月全國(guó)房地產(chǎn)累計(jì)開發(fā)投資為129492 億元，同比上升6.78%，增幅較2020 年1-10月擴(kuò)大0.44 個(gè)百分點(diǎn)。1-11 月商品住宅投資95837 億元，同比上升7.40%，增幅較2020 年1-10 月擴(kuò)大0.42 個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為74.0%，比重與2020 年1-10 月維持不變。

    11 月土地購(gòu)置跌幅擴(kuò)大，累計(jì)同比跌幅擴(kuò)大1.89 個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積20591 萬(wàn)平方米，累計(jì)同比減少5.20%，跌幅相較2020 年1-10月的-3.31%擴(kuò)大1.89 個(gè)百分點(diǎn)。11 月單月土地購(gòu)置面積2816 萬(wàn)平米，同比下降15.61%，跌幅相較2020 年1-10 月擴(kuò)大10 個(gè)百分點(diǎn)。

    11 月房企到位資金同比上漲17.22%，累計(jì)同比漲幅小幅擴(kuò)大1.13%。2020 年1-11 月全國(guó)房地產(chǎn)資金來(lái)源總量達(dá)到17.11 萬(wàn)億元，累計(jì)同比上漲6.58%，累計(jì)同比漲幅較2020 年1-10 月擴(kuò)大1.13 個(gè)百分點(diǎn)。11 月單月資金來(lái)源總量達(dá)到1.80 萬(wàn)億元，同比上漲17.22%，同比增幅較10 月擴(kuò)大2.72 個(gè)百分點(diǎn)。

    投資建議：維持“優(yōu)于大市”評(píng)級(jí)。我們建議關(guān)注的房企包括：A 股萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、金科股份、新城控股、中南建設(shè)、陽(yáng)光城；H 股龍湖集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、中國(guó)金茂、旭輝控股集團(tuán)、世茂集團(tuán)、龍光集團(tuán)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)等。

    物業(yè)公司方面，我們認(rèn)為伴隨竣工面積數(shù)據(jù)的持續(xù)修復(fù)，物業(yè)公司作為房地產(chǎn)行業(yè)后周期會(huì)持續(xù)受益，在管面積增長(zhǎng)有較強(qiáng)的確定性，建議關(guān)注的物業(yè)公司包括：A 股招商積余、新大正，H 股碧桂園服務(wù)、金科服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、保利物業(yè)、永升生活服務(wù)、寶龍商業(yè)。

    風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)面臨政策不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)、基本面下行風(fēng)險(xiǎn)。