房地產(chǎn)行業(yè)：銷售強(qiáng)勢(shì)收官 基本面穩(wěn)中前行

    報(bào)告摘要

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，2020 年1-12 月，商品房銷售面積176086 萬(wàn)平方米，同比+2.6%，商品房銷售額173613 億元，同比+8.7%。全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資141443 億元，同比+7.0%。

    銷售歲末提速，基本面保持穩(wěn)健

    1-12 月銷售面積同比+2.6%，較1-11 月上升1.3pct，增速進(jìn)一步提升；銷售金額同比8.7%，較1-11 月上升1.5pct，當(dāng)月同比+18.9%，需求端持續(xù)向好。行業(yè)銷售數(shù)據(jù)持續(xù)向好主要得益于居民購(gòu)房需求的持續(xù)釋放以及房企整體加大了供貨量所致，供需兩旺的現(xiàn)象持續(xù)演繹。由于2020 年一季度基數(shù)較低，我們預(yù)計(jì)2021 年1-2 月銷售將延續(xù)向上趨勢(shì)。

    投資持續(xù)向好，新開工回暖，竣工下滑，土地市場(chǎng)回溫1-12 月房地產(chǎn)投資同比+7.0%，較1-11 月上升0.2pct，當(dāng)月同比+9.3%，環(huán)比小幅回落。行業(yè)強(qiáng)勢(shì)的投資增速主要系銷售旺盛帶動(dòng)了房企的新開工補(bǔ)庫(kù)存。未來(lái)在房地產(chǎn)融資政策收緊后，房企拿地意愿或有所減弱，對(duì)后續(xù)投資數(shù)據(jù)產(chǎn)生一定負(fù)面的影響，但建安方面，在開竣工端的回暖將持續(xù)拉動(dòng)投資。整體來(lái)看，我們認(rèn)為房地產(chǎn)投資增速仍將保持一定韌性，預(yù)計(jì)2021 年增速有望保持在6%左右。1-12 月新開工增速-1.2%，回暖0.8pct，在銷售端仍保持較高的景氣度下，我們對(duì)未來(lái)一段時(shí)間的新開工保持較為樂(lè)觀的態(tài)度。1-12 月竣工面積同比-0.2%，降幅較1-11 月回落3.2pct，增速再次轉(zhuǎn)負(fù)。我們認(rèn)為隨著房企結(jié)算高峰期到來(lái)，未來(lái)竣工面積增速有望持續(xù)回暖。

    1-12 月土地購(gòu)置面積同比-1.1%，較1-11 月回升4.1pct；土地成交價(jià)款同比+17.4%，較1-11 月上升1.3pct。受房地產(chǎn)融資新規(guī)的影響，房企未來(lái)的資金來(lái)源或受一定影響，拿地節(jié)奏正在逐漸放緩。

    資金來(lái)源整體穩(wěn)步回暖，銀行放款速度有所放緩1-12 月房企到位資金同比+8.1%，較1-11 月上升1.5pct；分項(xiàng)來(lái)看，個(gè)人按揭貸款增速為+9.9%，較1-11 月回落0.7pct，單月增速為+3.7%，環(huán)比大幅下滑，我們認(rèn)為主要系年底銀行端放款速度有所收緊所致。其余資金來(lái)源數(shù)據(jù)均處于持續(xù)上升的態(tài)勢(shì)。我們認(rèn)為，隨著融資監(jiān)管政策的推進(jìn)，銷售回款對(duì)于房企到位資金的重要性將進(jìn)一步凸顯。

    本月觀點(diǎn)

    1-12 月房地產(chǎn)銷售表現(xiàn)優(yōu)異，行業(yè)基本面繼續(xù)向好，同時(shí)板塊估值仍處歷史低位，繼續(xù)看好板塊投資機(jī)會(huì)，建議關(guān)注業(yè)績(jī)確定性強(qiáng)的龍頭房企萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、金科股份、中南建設(shè)、新城控股、陽(yáng)光城、招商蛇口、藍(lán)光發(fā)展、榮盛發(fā)展等。相關(guān)受益標(biāo)的有融創(chuàng)中國(guó)、龍光集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、旭輝控股集團(tuán)、中國(guó)奧園、中國(guó)金茂、中國(guó)恒大等。

    風(fēng)險(xiǎn)提示

    銷售回暖不及預(yù)期，房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊。