房地產(chǎn)行業(yè)：人民幣走強料雙提振內(nèi)房盈利和投資者情緒

    事件

    考慮到開發(fā)商尤其內(nèi)房公司的外幣債務敞口，我們認為近期人民幣走強有望為內(nèi)房板塊帶來當期盈利和投資者風險偏好的雙重提振,這也是板塊整體自5月中旬以來底部反彈的誘因之一?；仡櫺袠I(yè)近況，年初至今新房銷售和土地市場(尤其部分兩集中供地城市)）熱度居高不下，使得投資者對政策面的擔憂持續(xù)發(fā)酵，四部門對房產(chǎn)稅的討論等事件進一步壓制風險偏好，二季度以來板塊遠期市盈率自三月末高點已累計回撤10%、至5.0倍，今明兩年股息收益率達6.7%和7.6%，拋壓釋放較為充分。往前看，我們認為臨近年中板塊買點漸顯:若下半年尤其臨近年末銷售和土地市場有更為明顯的降溫,這將有效緩釋投資者對政策面的擔憂情緒;此外，業(yè)績亮眼的公司中報有望迎來結(jié)構(gòu)性機會。因此，我們建議投資者把握基本面均好、具備長期投資邏輯標的的低吸機會，推薦華潤、旭輝、龍湖、中海、融創(chuàng)、寶龍、越秀。

    評論

    我們預計人民幣走強將正向加強內(nèi)房公司當期盈利表現(xiàn)。重點覆蓋內(nèi)房公司2020年末平均外幣債務占比約.30-40%。人民幣對美元的匯率波動主要由潛在匯兌損益?zhèn)鲗韺井斊跇I(yè)績造成現(xiàn)金和非現(xiàn)金兩部分影響。其中，現(xiàn)金影響主要來自期內(nèi)外幣債務本息償付所造成的匯兌損益，對應核心凈利潤的變動。非現(xiàn)金影響主要來自期末外幣債務和現(xiàn)金余額折算產(chǎn)生的匯兌損益，其中未能資本化的部分對應歸母凈利潤相較核心凈利潤的額外變動。我們選取覆蓋內(nèi)房中外幣債務占比相對較高的2家公司中海和旭輝進行測算。假設(shè)公司未采取匯率風險對沖措施，則人民幣每升值1%，對中海和旭輝2021年預測核心凈利潤的正向影響為0.4%和0.5%，對其歸母凈利潤的正向影響為1.5%和2.7%。

    由于多種因素作用，當期盈利所面臨的實際影響或小于理論分析。首先，由于歷史上持續(xù)存在的外債敞口和匯率波動，開發(fā)商尤其內(nèi)房公司慣常使用多種手段對沖外匯風險。除持有一定外幣現(xiàn)金和境外資產(chǎn)形成自然對沖，部分公司亦主動利用外匯期權(quán)和掉期等對沖工具,這會在人民幣升值時部分對沖匯兌收益。此外，房企可在海外市場新發(fā)債、借新還舊應對外債到期，這也會在一定程度上削弱人民幣匯率波動對盈利造成的影響。

    風險

    融資和信貸環(huán)境超預期收緊;房企全年銷售和結(jié)算表現(xiàn)不及預期。