保利地產(chǎn)：盈利高增超預期 物業(yè)成功赴港上市

    2019 年全年盈利高增超預期。公司是家典型高質(zhì)量周轉(zhuǎn)房企，具備持續(xù)穩(wěn)定的內(nèi)生性現(xiàn)金流創(chuàng)造能力，且 a. 未售貨值優(yōu)質(zhì)周轉(zhuǎn)也在提速，b. 作為央企地產(chǎn)龍頭融資優(yōu)勢相對顯著，c. 物業(yè)于19 年12 月成功赴港上市；目前市值較NAV 折價約20%，20 年P(guān)E 僅5.9 倍。

    全年盈利高增超預期。根據(jù)業(yè)績快報，公司2019 年全年營收/營業(yè)利潤/歸母凈利分別為2355 億/503 億/266 億，同比分別增長21%/41%/41%。具體來看，結(jié)算收入增長相對平穩(wěn)，符合預期；結(jié)算毛利率預計較18 年出現(xiàn)了較明顯提升（19 年前三季度毛利率較18 全年提高3.2PCT 至35.9%），從而推升營業(yè)利潤增速至41%，歸母凈利增速持平于41%左右。 另外，19 年銷售額4618 億元，同比+14%，考慮到銷售權(quán)益比（克而瑞口徑）較18 年略有下降的影響，19 年并表銷售回款或僅個位數(shù)增長，依此推算出19 年底預收款約3500 億元，對19 年全年收入覆蓋倍數(shù)達1.5 倍，保障2020年收入維持穩(wěn)健增長，但毛利率或有所回落，對應盈利增速或低于收入增速。

    銷售平穩(wěn)增長，拿地力度適當收斂且成本仍可控。公司2019 年全口徑銷售面積/金額分別為3123 萬平/4618 億元，同比分別增長13%/ 14%，銷售平穩(wěn)增長但略低于年初預期；19 全年新增全口徑計容建面2680 萬平米，對應拿地總價1555 億元，全口徑“拿地額/銷售額”較18 年全年下降11 PCT 至34%，即使考慮拿地權(quán)益比提升7PCT 至70%的影響后，對應權(quán)益“拿地額/銷售額”也是有一定下滑，反應公司在連續(xù)幾年積極拿地擴張后適當收斂；19 年新增項目樓面均價0.58 萬元/平米（18 年全年為0.62 萬元/平米），“地價/售價”錄得39%，略低于18 年水平，成本仍可控，也即拿地力度順勢收斂且成本仍可控。整體而言，公司未售貨量充裕且聚焦一二線和熱點三四線，截至12月末公司全口徑未售計容約0.8 億平米，對應未售貨值近1.2 萬億量級，按最近12 個月滾動銷售測算可供銷售約2.6 年。