2018-2024年中國購物中心市場專項調(diào)研及投資前景預(yù)測報告

第1章：購物中心行業(yè)發(fā)展背景 21

1.1 購物中心的定義與分類 21

1.1.1 購物中心的定義 21

1.1.2 購物中心的分類 21

1.2 購物中心的發(fā)展歷程 25

1.2.1 購物中心的雛形階段 26

1.2.2 購物中心的形成階段 26

1.2.3 購物中心的發(fā)展階段 27

第2章：購物中心行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 30

2.1 購物中心建設(shè)現(xiàn)狀分析 30

2.1.1 商業(yè)營業(yè)用房投資現(xiàn)狀 30

2.1.2 購物中心投資現(xiàn)狀分析 30

2.1.3 購物中心建設(shè)現(xiàn)狀分析 31

2.2 購物中心的分布分析 32

2.2.1 購物中心的分布形式分析 32

2.2.2 購物中心的分布數(shù)量分析 35

1996 年-2016 年全國27 個一二線城市購物中心數(shù)量及占比

資料來源：智研咨詢,公開資料整理

2.2.3 購物中心的分布趨勢分析 36

2.3 購物中心的業(yè)態(tài)分析 37

2.3.1 購物中心的業(yè)態(tài)構(gòu)成分析 37

（1）購物中心的業(yè)態(tài)構(gòu)成 37

（2）購物中心的業(yè)態(tài)構(gòu)成特點 38

1）傳統(tǒng)商圈中的業(yè)態(tài)構(gòu)成及特點 38

2）新興商圈中的業(yè)態(tài)構(gòu)成及特點 38

3）社區(qū)購物中心的業(yè)態(tài)構(gòu)成及特點 38

4）不同區(qū)域購物中心業(yè)態(tài)組成對比 39

2.3.2 購物中心主/次力店分析 39

（1）主力店及次主力店的作用 39

（2）主力店及次主力店規(guī)模分析 40

（3）不同類型購物中心的主力店類型 41

2.3.3 購物中心零售業(yè)態(tài)分析 43

2.3.4 購物中心餐飲業(yè)態(tài)分析 44

2.3.5 購物中心娛樂休閑業(yè)態(tài)分析 45

2.3.6 購物中心的品牌分析 45

2.3.7 購物中心的業(yè)態(tài)布局分析 46

第3章：購物中心行業(yè)建設(shè)規(guī)劃分析 48

3.1 購物中心的定位 48

3.1.1 目標(biāo)市場定位 48

3.1.2 主題特色定位 49

3.1.3 商業(yè)功能定位 49

3.1.4 商業(yè)規(guī)模定位 50

3.1.5 運(yùn)營模式定位 51

3.1.6 商業(yè)形象定位 51

3.2 購物中心的業(yè)態(tài)組合 52

3.2.1 業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則 52

3.2.2 業(yè)態(tài)組合的比例控制 53

3.2.3 提高娛樂休閑業(yè)態(tài)的比例 54

3.2.4 各種業(yè)態(tài)間的客流聯(lián)系 54

3.3 購物中心的次/主力店規(guī)劃 55

3.3.1 租戶在購物中心的功能角色劃分 55

3.3.2 核心租戶（主力店）的定義與特征 57

3.3.3 主力店和次主力店的標(biāo)準(zhǔn) 58

3.3.4 次/主力店的選擇 58

3.3.5 購物中心主力店和次主力店格局變化 59

3.4 購物中心的布局分析 61

3.4.1 空間布局分布 61

3.4.2 業(yè)態(tài)布局分析 62

3.5 購物中心的動線設(shè)計分析 64

3.5.1 水平動線設(shè)計分析 64

（1）水平動線設(shè)計 64

（2）水平動線設(shè)計應(yīng)用及評價 67

3.5.2 垂直動線設(shè)計分析 71

3.5.3 購物中心動線設(shè)計原則 72

第4章：購物中心行業(yè)運(yùn)營策略分析 74

4.1 購物中心經(jīng)營模式分析 74

4.1.1 純銷售模式分析 74

4.1.2 租售并舉模式分析 75

4.1.3 純物業(yè)經(jīng)營模式分析 75

4.1.4 連鎖摩爾模式分析 76

4.2 購物中心租賃模式分析 77

4.2.1 購物中心租賃模式分析 77

（1）收取固定租金模式 77

（2）流水倒扣模式 77

（3）保底加流水倒扣模式 78

4.2.2 購物中心租賃模式現(xiàn)狀 78

4.3 購物中心管理模式分析 79

4.3.1 購物中心管理模式分析 79

（1）自營管理模式分析 80

（2）委托管理模式分析 80

（3）顧問管理模式分析 81

4.3.2 購物中心管理模式現(xiàn)狀 81

（1）購物中心管理“四個統(tǒng)一” 81

（2）購物中心管理十個原則 83

（3）購物中心管理現(xiàn)狀分析 85

4.4 購物中心營銷方式分析 86

4.4.1 文化營銷在購物中心的應(yīng)用 86

4.4.2 事件營銷在購物中心的應(yīng)用 87

4.4.3 活動營銷在購物中心的應(yīng)用 87

4.4.4 眼球營銷在購物中心的應(yīng)用 87

第5章：購物中心行業(yè)區(qū)域市場機(jī)會分析 89

5.1 線城市購物中心投資機(jī)會分析 89

5.1.1 北京購物中心的投資機(jī)會分析 89

（1）北京購物中心投資環(huán)境分析 89

1）北京經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析 89

2）北京零售業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析 91

3）北京的主要商圈分析 91

4）北京市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃解讀 93

（2）北京購物中心投資建設(shè)分析 93

1）北京商業(yè)營業(yè)用房投資分析 93

2）北京購物中心投資現(xiàn)狀分析 94

3）北京購物中心建設(shè)規(guī)模分析 95

4）北京購物中心發(fā)展特點分析 97

（3）北京購物中心投資機(jī)會分析 98

5.1.2 上海購物中心的投資機(jī)會分析 100

（1）上海購物中心投資環(huán)境分析 100

1）上海經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析 100

2）上海零售業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析 103

3）上海的主要商圈分析 103

4）上海市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃解讀 105

（2）上海市購物中心投資建設(shè)分析 106

1）上海商業(yè)營業(yè)用房投資分析 106

2）上海購物中心投資現(xiàn)狀分析 107

3）上海購物中心建設(shè)規(guī)模分析 107

4）上海購物中心發(fā)展特點分析 108

（3）上海購物中心投資機(jī)會分析 112

5.1.3 深圳購物中心的投資機(jī)會分析 113

（1）深圳購物中心投資環(huán)境分析 114

1）深圳經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析 114

2）深圳零售業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析 116

3）深圳的主要商圈分析 117

（2）深圳購物中心投資建設(shè)分析 117

1）深圳商業(yè)營業(yè)用房投資分析 117

2）深圳購物中心建設(shè)規(guī)模分析 118

3）深圳購物中心發(fā)展特點分析 119

（3）深圳購物中心投資機(jī)會分析 122

5.1.4 廣州購物中心的投資機(jī)會分析 124

（1）廣州購物中心投資環(huán)境分析 124

1）廣州經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析 124

2）廣州零售業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析 126

3）廣州的主要商圈分析 127

（2）廣州購物中心投資建設(shè)分析 128

1）廣州商業(yè)營業(yè)用房投資分析 128

2）廣州購物中心建設(shè)規(guī)模分析 129

3）廣州購物中心發(fā)展特點分析 130

（3）廣州購物中心投資機(jī)會分析 133

5.2 線城市購物中心投資機(jī)會分析 135

5.2.1 武漢購物中心的投資機(jī)會分析 135

（1）武漢購物中心投資環(huán)境分析 135

1）武漢經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析 135

2）武漢零售業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析 137

3）武漢的主要商圈分析 138

（2）武漢購物中心投資建設(shè)分析 139

1）武漢商業(yè)營業(yè)用房投資分析 139

2）武漢購物中心建設(shè)規(guī)模分析 140

3）武漢購物中心發(fā)展特點分析 140

（3）武漢購物中心投資機(jī)會分析 143

5.2.2 重慶購物中心的投資機(jī)會分析 144

（1）重慶購物中心投資環(huán)境分析 144

1）重慶經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析 144

2）重慶零售業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析 147

3）重慶的主要商圈分析 148

4）重慶商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃解讀 149

（2）重慶購物中心投資建設(shè)分析 151

1）重慶商業(yè)營業(yè)用房投資分析 151

2）重慶購物中心建設(shè)規(guī)模分析 152

3）重慶購物中心發(fā)展特點分析 152

（3）重慶購物中心投資機(jī)會分析 155

5.2.3 成都購物中心的投資機(jī)會分析 156

（1）成都購物中心投資環(huán)境分析 156

1）成都經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析 156

2）成都零售業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析 158

3）成都的主要商圈分析 159

4）成都商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃解讀 160

（2）成都購物中心投資建設(shè)分析 161

1）成都商業(yè)營業(yè)用房投資分析 161

2）成都購物中心建設(shè)規(guī)模分析 162

3）成都購物中心發(fā)展特點分析 163

（3）成都購物中心投資機(jī)會分析 166

5.3 購物中心在三四線城市的投資機(jī)會分析 167

5.3.1 線城市購物中心開發(fā)主力 167

5.3.2 線城市購物中心開發(fā)SWOT分析 169

5.3.3 線城市購物中心投資機(jī)會 169

第6章：購物中心行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)分析 172

6.1 購物中心投資/運(yùn)營開發(fā)商分析 174

6.1.1 大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司分析 174

（1）企業(yè)發(fā)展簡況分析 174

（2）企業(yè)總體經(jīng)營情況分析 175

（3）企業(yè)購物中心的開發(fā)分析 175

（4）企業(yè)購物中心項目經(jīng)營狀況分析 178

（5）企業(yè)購物中心開發(fā)的優(yōu)劣勢分析 178

（6）企業(yè)購物中心最新投資動向分析 179

（7）企業(yè)其他發(fā)展動向分析 179

6.1.2 華潤置地有限公司分析 179

（1）企業(yè)發(fā)展簡況分析 180

（2）企業(yè)總體經(jīng)營情況分析 181

1）主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 181

2）企業(yè)盈利能力分析 182

3）企業(yè)運(yùn)營能力分析 182

4）企業(yè)償債能力分析 183

5）企業(yè)發(fā)展能力分析 183

（3）企業(yè)購物中心的開發(fā)分析 184

（4）企業(yè)購物中心項目經(jīng)營狀況分析 186

（5）企業(yè)購物中心開發(fā)的優(yōu)劣勢分析 187

（6）企業(yè)購物中心最新投資動向分析 187

（7）企業(yè)其他發(fā)展動向分析 187

6.1.3 上海世茂股份有限公司分析 188

（1）企業(yè)發(fā)展簡況分析 188

（2）企業(yè)總體經(jīng)營情況分析 189

1）主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 189

2）企業(yè)盈利能力分析 190

3）企業(yè)運(yùn)營能力分析 191

4）企業(yè)償債能力分析 192

5）企業(yè)發(fā)展能力分析 192

（3）企業(yè)購物中心的開發(fā)分析 193

（4）企業(yè)購物中心項目經(jīng)營狀況分析 194

（5）企業(yè)購物中心開發(fā)的優(yōu)劣勢分析 194

（6）企業(yè)購物中心最新投資動向分析 195

（7）企業(yè)其他發(fā)展動向分析 195

6.1.4 武漢南國置業(yè)股份有限公司分析 195

（1）企業(yè)發(fā)展簡況分析 195

（2）企業(yè)總體經(jīng)營情況分析 197

1）主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 197

2）企業(yè)盈利能力分析 198

3）企業(yè)運(yùn)營能力分析 198

4）企業(yè)償債能力分析 199

5）企業(yè)發(fā)展能力分析 199

（3）企業(yè)購物中心的開發(fā)分析 200

（4）企業(yè)購物中心項目經(jīng)營狀況分析 201

（5）企業(yè)購物中心開發(fā)的優(yōu)劣勢分析 201

（6）企業(yè)購物中心最新投資動向分析 202

（7）企業(yè)其他發(fā)展動向分析 202

6.2 購物中心投資/運(yùn)營零售商分析 242

6.2.1 銀座集團(tuán)股份有限公司分析 242

（1）企業(yè)發(fā)展簡況分析 242

（2）企業(yè)總體經(jīng)營情況分析 243

1）主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 243

2）企業(yè)盈利能力分析 244

3）企業(yè)運(yùn)營能力分析 245

4）企業(yè)償債能力分析 246

5）企業(yè)發(fā)展能力分析 246

（3）企業(yè)購物中心的開發(fā)分析 247

（4）企業(yè)購物中心業(yè)務(wù)經(jīng)營狀況分析 247

（5）企業(yè)購物中心開發(fā)的優(yōu)劣勢分析 248

（6）企業(yè)其他發(fā)展動向分析 248

6.2.2 文峰大世界連鎖發(fā)展股份有限公司分析 248

（1）企業(yè)發(fā)展簡況分析 248

（2）企業(yè)總體經(jīng)營情況分析 250

1）主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 250

2）企業(yè)盈利能力分析 250

3）企業(yè)運(yùn)營能力分析 251

4）企業(yè)償債能力分析 252

5）企業(yè)發(fā)展能力分析 252

（3）企業(yè)購物中心的開發(fā)分析 253

（4）企業(yè)購物中心業(yè)務(wù)經(jīng)營狀況分析 253

（5）企業(yè)購物中心開發(fā)的優(yōu)劣勢分析 253

（6）企業(yè)購物中心最新投資動向分析 254

（7）企業(yè)其他發(fā)展動向分析 254

6.2.3 上海益民商業(yè)集團(tuán)股份有限公司分析 254

（1）企業(yè)發(fā)展簡況分析 254

（2）企業(yè)總體經(jīng)營情況分析 256

1）主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 256

2）企業(yè)盈利能力分析 257

3）企業(yè)運(yùn)營能力分析 258

4）企業(yè)償債能力分析 258

5）企業(yè)發(fā)展能力分析 259

（3）企業(yè)購物中心的開發(fā)分析 259

（4）企業(yè)購物中心項目經(jīng)營狀況分析 259

（5）企業(yè)購物中心開發(fā)的優(yōu)劣勢分析 259

（6）企業(yè)其他發(fā)展動向分析 260

6.2.4 中百控股集團(tuán)股份有限公司分析 260

（1）企業(yè)發(fā)展簡況分析 260

（2）企業(yè)總體經(jīng)營情況分析 261

1）主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 261

2）企業(yè)盈利能力分析 262

3）企業(yè)運(yùn)營能力分析 263

4）企業(yè)償債能力分析 263

5）企業(yè)發(fā)展能力分析 264

（3）企業(yè)購物中心的開發(fā)及經(jīng)營分析 264

（4）企業(yè)購物中心業(yè)務(wù)經(jīng)營狀況分析 265

（5）企業(yè)購物中心開發(fā)的優(yōu)劣勢分析 265

（6）企業(yè)最新發(fā)展動向分析 266

第7章：購物中心行業(yè)的前景與趨勢 299（ZY LII）

7.1 購物中心行業(yè)發(fā)展前景預(yù)測 299

7.1.1 購物中心行業(yè)存在的問題 299

7.1.2 購物中心行業(yè)發(fā)展的對策 301

7.1.3 購物中心行業(yè)的發(fā)展前景 303

7.2 購物中心行業(yè)發(fā)展趨勢預(yù)判 307

7.2.1 按位置分不同類型購物中心發(fā)展趨勢 307

（1）都市型購物中心發(fā)展趨勢分析 307

（2）區(qū)域型購物中心發(fā)展趨勢分析 308

（3）社區(qū)型購物中心發(fā)展趨勢分析 308

（4）郊區(qū)型購物中心發(fā)展趨勢分析 309

7.2.2 購物中心行業(yè)經(jīng)營發(fā)展趨勢 310

（1）購物中心行業(yè)進(jìn)入經(jīng)營時代 310（ZY LII）

（2）購物中心行業(yè)經(jīng)營風(fēng)險分析 310

圖表目錄

圖表1：美國購物中心基本分類（單位：平方英尺，英里） 21

圖表2：我國購物中心的基本分類 22

圖表3：按位置（影響力）分類的購物中心類型 23

圖表4：按建筑物形式分類的購物中心類型 23

圖表5：按商業(yè)主題分類的購物中心類型 23

圖表6：國內(nèi)十大有代表性購物中心的類型及操作策略 24

圖表7：我國購物中心的發(fā)展歷史 25

圖表8：我國購物中心形成階段的特點 27

圖表9：我國購物中心發(fā)展階段的特點 28

圖表10：2012-2017年我國商業(yè)營業(yè)用房完成投資額及同比增速（單位：億元，%） 30

圖表11：2012-2017年我國購物中心投資金額及其在商業(yè)營業(yè)用房投資中的比例（單位：億元，%） 31

圖表12：2011-2017年我國購物中心累計商業(yè)建筑面積及同比增速（單位：萬平方米，%） 31

圖表13：我國購物中心現(xiàn)狀分布示意圖 32

圖表14：2017年我國三大經(jīng)濟(jì)圈購物中心數(shù)量比例（單位：%） 33

圖表15：2017年我國三大經(jīng)濟(jì)圈所轄城市購物中心普及度（單位：%） 34

圖表16：2017年我國七大城市購物中心存量與當(dāng)?shù)谿DP之間的關(guān)系（單位：萬平方米，億元） 35

圖表17：2017年底我國購物中心城市分布數(shù)量圖（單位：家） 35

圖表18：我國購物中心業(yè)態(tài)構(gòu)成示意圖（單位：%） 37

圖表19：購物中心業(yè)態(tài)比例國際標(biāo)準(zhǔn)與國內(nèi)統(tǒng)計結(jié)果差異表（單位：%） 38

圖表20：不同區(qū)域購物中心業(yè)態(tài)組成對比圖（單位：%） 39

圖表21：不同區(qū)域的購物中心主力店和次主力店所占面積對比（單位：%） 40

圖表22：國內(nèi)10家購物中心主力店情況表 41

圖表23：不同區(qū)域購物中心主力店特色表 42

圖表24：正大廣場業(yè)態(tài)構(gòu)成圖（單位：%） 42

圖表25：正大廣場主力店情況表（單位：%） 42

圖表26：不同區(qū)域購物中心零售業(yè)態(tài)情況表（單位：%） 43

圖表27：不同區(qū)域購物中心餐飲業(yè)態(tài)情況表（單位：%） 44

圖表28：不同區(qū)域購物中心娛樂業(yè)態(tài)情況表（單位：%） 45

圖表29：不同區(qū)域購物中心進(jìn)駐品牌情況圖 46

圖表30：購物中心的業(yè)態(tài)布局原則 46

圖表31：國內(nèi)購物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃特征圖 47

圖表32：購物中心的定位內(nèi)容 52

圖表33：租戶在購物中心中的功能角色分析 56

圖表34：核心租戶在購物中心的六大特征 57

圖表35：上海百聯(lián)與廣州天河城購物中心主力店樓層分布 62

圖表36：上海正大廣場業(yè)態(tài)分布 63

圖表37：上海新世界百貨與南京德基廣場購物中心主題店分布 64

圖表38：購物中心動向設(shè)計基本模型演化 65

圖表39：購物中心動向構(gòu)成的四種基本模式 65

圖表40：購物中心內(nèi)部動線設(shè)計的評價指標(biāo) 65

圖表41：深圳深國投廣場嘉興茂購物中心平面圖 66

圖表42：基于回環(huán)度的動線構(gòu)成規(guī)律 67

圖表43：深圳萬象城和COCOPARK的平面示意圖 68

圖表44：深圳海岸城平面示意圖 68

圖表45：深圳益田假日廣場平面示意圖 69

圖表46：深圳萬象城的停車場設(shè)計 70

圖表47：中心城廣場和晶島國際廣場動線設(shè)計 70

圖表48：購物中心內(nèi)部動線設(shè)計原則 72

圖表49：我國不同商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對購物中心運(yùn)營策略的選擇 74

圖表50：連鎖摩爾購物中心模式的特點 76

圖表51：收取固定租金模式的優(yōu)劣勢分析 77

圖表52：流水倒扣模式的優(yōu)劣勢分析 78

圖表53：流水倒扣模式的優(yōu)劣勢分析 78

圖表54：一二三線城市購物中心租金收取方式情況圖（單位：%） 79

圖表55：國內(nèi)購物中心租金收取方式情況圖（單位：%） 79

圖表56：自營管理模式的優(yōu)劣勢分析 80

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