2018年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢(shì)分析【圖】

    一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

    1、房地產(chǎn)開發(fā)投資情況分析

    2018 年 1-4 月國內(nèi)建筑業(yè)固定資產(chǎn)投資累計(jì)同比增長率為-12.6%，增速較 2017 年同期上升 2.1 個(gè)百分點(diǎn)，顯示下游行業(yè)需求仍處于底部區(qū)域，但景氣逐漸回緩； 房地產(chǎn)開發(fā)投資方面： 2018 年 1-4 月國內(nèi)房地產(chǎn)投資累計(jì)完成 3.1 萬億元，同比增長 10.3%，增速較 2017 年同期上升 1.0 個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比 1-3 月回落0.1 個(gè)百分點(diǎn)； 4 月國內(nèi)房地產(chǎn)投資完成 9,301 億元，同比增長 10.2%，增速較 2017 年同期上升 0.6 個(gè)百分點(diǎn)。

2013-2018 年 4 月建筑業(yè)投資額增長情況

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    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢網(wǎng)發(fā)布的《2017-2022年中國房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)研及投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告》

2013-2018 年 4 月房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長情況

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2017-2018年中國房地產(chǎn)投資各細(xì)分項(xiàng)今年以來以累計(jì)增速（%）

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房地產(chǎn)投資各細(xì)分項(xiàng)今年以來以及單月增長情況

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    2、房地產(chǎn)行業(yè)房屋空置面積情況

    2018 年 1-4 月商品房銷售面積累計(jì) 4.2 億平方米，同比增長 1.3%，增速較上年同期回落 14.4 個(gè)百分點(diǎn)；單 4 月銷售面積 1.2 億平方米，同比下降 4.1%，增速較上年同期回落 11.9 個(gè)百分點(diǎn)。 2018 年以來延續(xù) 17年銷售面積增速持續(xù)回落態(tài)勢(shì)。

2017-2018年中國房地產(chǎn)行業(yè)房屋空置面積情況

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    3、房地產(chǎn)行業(yè)商品房空置面積情況

    2018 年 1-4 月商品房空置面積 5.7 億平米，同比下降 16.0%，增速較上年同期下降 8.8 個(gè)百分點(diǎn)。空置面積指標(biāo) 2012 年恢復(fù)統(tǒng)計(jì)以來連續(xù)兩年保持 30%以上高增長，但自 2015 年 4 月份以來增速水平逐步下降，對(duì)應(yīng)在位企業(yè)通過控制前端（購置、新開工）及竣工節(jié)奏以消化商品房高庫存。該指標(biāo)自 2016 年 11 月首現(xiàn)增速下降，并一直延續(xù)至今。

    2018 年 1-4 月購置土地面積累計(jì) 5,412 萬平米，同比下降 2.1%，增速較上年同期回落 7.8 個(gè)百分點(diǎn)。

2017-2018年中國房地產(chǎn)行業(yè)商品房空置面積情況

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    4、房地產(chǎn)行業(yè)房屋購置面積情況

    除個(gè)別月份外，購置面積累計(jì)增速指標(biāo)已連續(xù)五年（2012-2016 年）增速為負(fù)， 2017 年是自 2014 年以來首次增速由負(fù)轉(zhuǎn)正， 2018 年購置增速進(jìn)一步放緩。

2017-2018年中國房地產(chǎn)行業(yè)房屋購置面積情況

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    5、房地產(chǎn)行業(yè)新開工面積情況

    2018 年 1-4 月商品房新開工面積累計(jì) 5.2 億平米，同比增長 7.3%，增速較上年同期下降 3.8 個(gè)百分比；單 4 月商品房新開工面積 1.7 億平米，同比增長 2.9%。 2016 年以來新開工數(shù)據(jù)同比持續(xù)向好，但 2017年以來增速震蕩回落，顯示行業(yè)景氣仍需恢復(fù)。

2017-2018年中國房地產(chǎn)行業(yè)新開工面積情況

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    6、房地產(chǎn)行業(yè)房屋施工面積情況

    2018 年 1-4 月商品房施工面積累計(jì) 66.4 億平米，同比增長 1.6%，增速較上年同期回落 1.5 個(gè)百分點(diǎn)；單 4 月商品房施工面積新增 1.7 億平米，同比上升 4.6%。 2016 年以來，新開工和竣工面積增速同比上升，帶動(dòng)施工面積增速上升，引致房地產(chǎn)投資增速同比上升。 17 年商品房施工面積累計(jì)增速維持 3%左右， 18 年商品房施工面積增速進(jìn)一步下滑。

2017-2018年中國房地產(chǎn)行業(yè)房屋施工面積情況

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    7、房地產(chǎn)行業(yè)房屋竣工面積情況

    2018 年 1-4 月商品房竣工面積累計(jì) 2.5 億平方米，同比下降 10.7%，增速較上年同期下降 21.1 個(gè)百分點(diǎn)；單 4 月商品房竣工面 0.4 億平方米，同比下降 13.6%，增速較上年同期回落 7.5 個(gè)百分點(diǎn)?？⒐っ娣e自 17年 11 月以來增速持續(xù)為負(fù)。通過建立銷售面積與竣工面積的比值（銷售面積/竣工面積）來比對(duì)國內(nèi)開發(fā)商的銷售策略，歷史經(jīng)驗(yàn)正常值在 1.3-1.7 區(qū)間浮動(dòng)： 2014 年這一比值出現(xiàn)反復(fù)， 1-2 月跌落至 0.84， 7-11 月恢復(fù)至 1.3 之上，而 12 月則再度下跌至 1.12。 2015 年 1-12 月銷售/竣工值為 1.28， 5-11 月連續(xù) 7 個(gè)月回復(fù)到正常區(qū)間內(nèi)，去庫存壓力有所緩解，銷售持續(xù)有所好轉(zhuǎn)； 16 和 17 年銷售較旺，銷售/竣工值多在正常區(qū)間的高位運(yùn)行； 2018 年 1-3 月銷售/竣工值為1.68。

2017-2018年中國房地產(chǎn)行業(yè)房屋竣工面積情況

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    2018 年 1-4 月新開工、施工及銷售指標(biāo)同比正增長，但增速均去年同期均有不同程度下滑；購置和竣工面積負(fù)增長。環(huán)比看，新開工、竣工、銷售指標(biāo)下滑，施工指標(biāo)基本穩(wěn)定。單月指標(biāo)中，購置、竣工面積同比下降，且降幅擴(kuò)大。 2018 年 1-4 月，房地產(chǎn)投資增速 10.3%，環(huán)比 2018 年 1-3 月增速回落 0.1 個(gè)百分點(diǎn)。

    未來隨著房地產(chǎn)長效機(jī)制的逐步建立與完善，長期看由地產(chǎn)投資拉動(dòng)的投資增速將持續(xù)緩步回落。

    二、房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)分析

    在對(duì)國外房地產(chǎn)市場(chǎng)模型研究基礎(chǔ)上，同時(shí)借鑒國內(nèi)外的理論成熟、操作實(shí)際的國民經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)模型和行業(yè)模型，中國指數(shù)研究從中國房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)際出發(fā)，設(shè)計(jì)建立了“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”來研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的長期內(nèi)在規(guī)律和進(jìn)行政策評(píng)估設(shè)計(jì)。

    估計(jì)1：宏觀經(jīng)濟(jì)在結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型過程中穩(wěn)中向好（GDP增長6.7%）；

    估計(jì)2：貨幣政策穩(wěn)健中性（M2增長10.1%，人民幣貸款余額增長11.9%，新增貸款約14.2萬億元）；

    估計(jì)3：2018年基準(zhǔn)利率不變，熱點(diǎn)城市信貸政策收緊不放松；

    估計(jì)4：因城施策，多措并舉，多管齊下，力促房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸平穩(wěn)理性。

    在滿足假設(shè)條件、不發(fā)生超預(yù)期事件的前提下，根據(jù)測(cè)算，2018年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“成交回落，價(jià)格趨穩(wěn)，新開工、投資中低速增長”的特點(diǎn)。

2018年全國房地主市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)預(yù)測(cè)結(jié)果

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    總體來看，本輪周期將持續(xù)5年或更長時(shí)間，預(yù)計(jì)2018年市場(chǎng)下行。商品房銷售面積受到調(diào)控政策和貨幣環(huán)境的影響，將出現(xiàn)回調(diào)，全年降幅將達(dá)到9.3%~11.3%，其中一線銷售面積將保持平穩(wěn)，二線城市銷售面積或?qū)⒊霈F(xiàn)較為顯著的下降，三四線城市在基本完成去庫存后也將隨著二線城市之后面臨市場(chǎng)下行的壓力。鑒于一二線城市銷售回落，房企新開工意愿不足，將使全國新開工增長受限，預(yù)計(jì)全年新開工的增幅會(huì)維持在4.5%~6.5%之間。投資方面，受到新開工增速放緩的影響，預(yù)計(jì)2018年企業(yè)補(bǔ)倉意愿保持理性，在拿地投資支撐下，投資或?qū)⒊霈F(xiàn)小幅增長，范圍在5.1%~7.1%之間。價(jià)格受到銷售回落影響，預(yù)計(jì)全年保持平穩(wěn)。