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2018年中國房地產(chǎn)銷售增速趨勢預(yù)測【圖】

房地產(chǎn) 管小紅 2018-01-03 06:14 來源：智研咨詢

一、中國房地產(chǎn)銷售現(xiàn)狀分析

從2010年開始，商品房銷售增速出現(xiàn)以政策（限購限貸和信貸政策）為核心先行變量的短周期波動(dòng)。

限購限貸松緊變化放大市場波動(dòng)

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貨幣投放和商品房銷售增速正相關(guān)

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貸款利率和商品房銷售負(fù)相關(guān)

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房地產(chǎn)銷售增速變動(dòng)歷程

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2008年以來房地產(chǎn)波動(dòng)周期情況

-	拐點(diǎn)	時(shí)間	累計(jì)銷售面積同比	累計(jì)銷售金額同比	銷售金額同比-銷售面積同比	距離上個(gè)極值時(shí)間（月）	銷售面積增速月均增幅（百分點(diǎn)）	銷售金額增速月均變化幅度（百分點(diǎn)）
限購限貸以前的周期	波峰	2007年11月	32.30%	54.10%	21.80%	12	-	-
	波谷	2008年11月	-18.80%	-20.60%	-1.80%	12	-4.26	-6.23
	波峰	2009年11月	54.40%	91.50%	37.10%	12	6.1	9.34
限購限貸以后的周期	波谷	2012年2月	-16.00%	-24.70%	-8.70%	27	-4.3	-
	波峰	2013年2月	55.20%	87.20%	32.00%	12	5.93	9.33
	波谷	2015年4月	-5.00%	-2.20%	2.80%	24	-2.51	-3.73
	波峰	2016年5月	34.20%	53.40%	19.10%	13	3.02	4.28
	當(dāng)前	2017年9月	10.30%	14.60%	4.30%	16	-1.51	2.43

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1、商品房累計(jì)銷售面積和金額面積回落緩慢

截止2017年9月，商品房累計(jì)銷售面積和金額面積增速分別為10.3%和14.6%，較2016年5月峰值的34.2%和53.4%，分別下降了23.9個(gè)點(diǎn)和38.8個(gè)點(diǎn)，月均下降1.5個(gè)點(diǎn)和2.4個(gè)點(diǎn)，大幅低于以前周期。主要原因在于政策區(qū)域分化、三四線政策友好帶動(dòng)持續(xù)去庫存，有效對沖熱點(diǎn)城市回落影響。2017年1-9月，全國商品房月均銷售面積1.29億平，仍在歷史最高位置，在2016年同期1.17億平的水平上，同增10.3%創(chuàng)歷史新高分城市能級銷售面積同比增速分化

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分城市能級銷售金額同比增速

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全國1-9月商品房月均銷售面積分化

-	全國銷售面積（萬平）	一線城市銷售面積（萬平）	二線城市銷售面積（萬平）	環(huán)一線且非二線城市銷售面積（萬平）	三四線城市銷售面積（萬平）	非環(huán)一線的三四線（萬平）
2017-09	12,890	389	4,293	391	8,208	7,817
2016-09	11,687	558	4,184	545	6,945	6,400
2015-09	9,212	485	3,129	380	5,598	5,218
2014-09	8,570	395	2,914	293	5,261	4,968
2013-09	9,376	512	3,139	329	5,725	5,396
2012-09	7,605	401	2,649	245	4,555	4,310
2017年月均增長	1,202	-169	109	-155	1,263	1,417
2017年月均增長貢獻(xiàn)率	100.0%	-14.1%	9.1%	-12.9%	105.0%	117.9%

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2、中國房地產(chǎn)區(qū)域銷售增速均快速下滑

一二線和熱點(diǎn)三線嚴(yán)格限購限貸，疊加限價(jià)限簽和創(chuàng)新的限售政策，短期需求端調(diào)控已全面超過以往，這些區(qū)域銷售增速均快速下滑。

目前一線和強(qiáng)三線增速已低于上一輪周期底部（2014年水平），二線城市增速還有下行空間（2015年初水平）。非熱點(diǎn)三四線城市，受益于政策友好，增速緩慢回落但仍然可觀（2016年水平）。2017年1-9月，一線、二線、環(huán)一線的三線和扣除環(huán)一線三四線，對全國銷售面積增速貢獻(xiàn)率分別為-14.1%、9.1%、-12.9%、117.9%。商品房月均銷售面積，一線城市已經(jīng)創(chuàng)2012年以來新低、環(huán)一線城市降到2016年以下2015年以上、二線城市和非環(huán)一線三四線城市分別比2016年次高水平高2.6%和22.1%（三四線整體為18.2%

二、2018年中國房地產(chǎn)持續(xù)回落

1、回落勢定，二三線拖累增速

銷售增速正處于回落通道，四季度到2018年底，將在二三線帶動(dòng)下持續(xù)回落。一線銷售增速從2016年930后持續(xù)回落，2017年前3季度銷售面積已創(chuàng)2012年以來新低，繼續(xù)下行空間不大。二線銷售增速雖然也從2016年930后持續(xù)回落，但受益弱二線支撐，當(dāng)前銷售面積仍處歷史高位，前3季度同增2.6%。三四線銷售增速2017年初沖高后回落，前3季度銷售面積同增18.2%；受益于高庫存三四線政策友好及棚改貨幣化率提高，前三季度回落速度緩慢。

由于2017年四季度開始，弱二線和三四線銷售面積基數(shù)大幅提高，疊加棚改貨幣化安置對銷售增長貢獻(xiàn)率回落、信貸收緊擴(kuò)圍居民新增杠桿降低，2017年四季度到2018年，弱二線和三四線銷售增速回落壓力較大。

當(dāng)前一二三線商品房銷售面積占比分別為3%、33.3%和63.7%（2016年9月以來一二線占比持續(xù)下降）。二三線增速回落，將帶動(dòng)全國商品房銷售面積增速繼續(xù)回落。

一二線城市2017年1-9月銷售面積增速與占比

同比排名	城市	同比	銷售面積占比	同比排名	城市	同比	銷售面積占比
1	三亞	52.1%	0.1%	21	青島	6.8%	1.1%
2	溫州	42.7%	0.6%	22	貴陽	5.8%	0.6%
3	南昌	31.8%	0.9%	23	銀川	4.7%	0.3%
4	太原	30.5%	0.4%	24	烏魯木齊	4.1%	0.3%
5	南寧	27.4%	0.9%	25	鄭州	-1.6%	1.8%
6	福州	25.0%	0.9%	26	呼和浩特	-3.2%	0.2%
7	海口	24.7%	0.3%	27	南京	-5.6%	0.9%
8	寧波	23.7%	1.0%	28	廈門	-7.0%	0.3%
9	西安	22.9%	1.4%	29	深圳	-11.4%	0.4%
10	昆明	22.7%	1.1%	30	蘭州	-11.4%	0.5%
11	哈爾濱	22.0%	0.7%	31	杭州	-12.7%	1.3%
12	長春	20.6%	0.7%	32	廣州	-16.3%	1.0%
13	石家莊	19.4%	0.5%	33	濟(jì)南	-17.3%	0.8%
14	重慶	18.7%	4.2%	34	無錫	-20.4%	0.7%
15	大連	15.0%	0.6%	35	長沙	-22.9%	1.2%
16	沈陽	11.2%	0.8%	36	天津	-28.7%	1.0%
17	成都	10.9%	2.5%	37	蘇州	-30.0%	1.2%
18	全國	10.3%	100.0%	38	上海	-34.7%	1.1%
19	武漢	9.8%	2.2%	39	合肥	-38.8%	0.9%
20	西寧	9.2%	0.2%	40	北京	-49.2%	0.5%

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2、預(yù)計(jì)2017年增速3.4%，2018年-8%

銷售區(qū)域分化，對一二三線銷售增速分別預(yù)測，加總計(jì)算全國商品房銷售增速。2017年商品房銷售面積增速預(yù)計(jì)3.4%：

十九大提出“房住不炒，建立多主體供給、多渠道保障、租售并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”的指導(dǎo)思想，短期內(nèi)嚴(yán)監(jiān)管強(qiáng)調(diào)控并未明顯放松。根據(jù)此前分析，商品房銷售面積增速，一線城市繼續(xù)小幅回落，全年預(yù)計(jì)-33.8%（9月底為-30.3%）；二線城市回落小幅加快，全年預(yù)計(jì)-3.5%（9月底2.6%）；三四線城市四季度回落壓力較大，全年預(yù)計(jì)9%（9月底為18.2%）。二線和三四線將帶動(dòng)全國商品房銷售增速回落小幅加快，但三四線正增長仍將支撐全國房地產(chǎn)銷售維持正增長，預(yù)計(jì)增速3.4%。

用前9月銷售面積占比進(jìn)行驗(yàn)證。2016年1-9月，一二三線銷售面積占比分別為71.3%、81.8%和65%，分別較2015年同期增長3.9個(gè)點(diǎn)、4.8個(gè)點(diǎn)和0.9個(gè)點(diǎn)。2017年1-9月，一二三線增速也是前高后低，持續(xù)回落，預(yù)計(jì)占比繼續(xù)提升。按照此前一二三線增速-33.8%、-3.5%和9%計(jì)算，其銷售面積前9月占比分別為75%、87%和65%，提升3.7個(gè)點(diǎn)、5.2個(gè)點(diǎn)和5.1個(gè)點(diǎn)，無論是變動(dòng)方向還是幅度均符合今年一二三線增速走勢（三線占比大幅提升，主要因?yàn)轭A(yù)計(jì)2017年四季度增速回落壓力較大）。

2018年商品房銷售面積增速預(yù)計(jì)-8%：

地產(chǎn)新周期、調(diào)控新思路，短期內(nèi)監(jiān)管和調(diào)控難以實(shí)質(zhì)性放松，降杠桿、穩(wěn)預(yù)期，為建立“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的住房體系騰挪空間。嚴(yán)厲打擊炒房、加大住房保障，穩(wěn)定房價(jià)、緩釋需求、周期將拉長：上一輪短周期銷售增速從峰值見底歷時(shí)24個(gè)月，此輪周期銷售增速頂點(diǎn)2016年4月，若周期延長1/3，將在2018年12月見底。

2018年，一線城市商品房銷售面積增速有望企穩(wěn)回升，預(yù)計(jì)全年增速30%（絕對值6066萬平略低于2015年6470萬平）。二線城市商品房銷售面積增速將繼續(xù)回落，主要因?yàn)槭軓?qiáng)二線調(diào)控持續(xù)、弱二線輪動(dòng)回調(diào)，預(yù)計(jì)全年-9.5%（由于強(qiáng)二線已大幅回調(diào)，二線整體增速預(yù)計(jì)按月均0.5個(gè)點(diǎn)回落；絕對值40185萬平高于2015年36587萬平低于2016年46020萬平）。三四線城市增速回落壓力稍大于二線，主要邊際因素在于信貸收緊降杠桿影響逐步顯現(xiàn)，去庫存政策逐步退出、棚改貨幣化邊際降低和2017年高基數(shù)效應(yīng)。預(yù)計(jì)三四線2018年增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，全年-9%（絕對值103407萬平，略低于2016年104278萬平）。三四線消費(fèi)仍有支撐，主要在于受益于一線回暖帶動(dòng)環(huán)一線、三四線消費(fèi)升級持續(xù)釋放改善性需求，增速有望控制在-5%到-10%之間。

2017-2018年銷售增速預(yù)測總表

-	全國銷售面積（萬平）	一線城市銷售面積（萬平）	二線城市銷售面積（萬平）	三四線城市銷售面積（萬平）
2013-09	84,383	4,605	28,250	51,528
2013-12	130,551	6,574	36,050	87,927
2014-09	77,132	3,554	26,226	47,352
2014-12	120,649	5,611	33,732	81,305
2015-09	82,908	4,364	28,163	50,381
2015-12	128,495	6,470	36,587	85,438
2016-09	105,185	5,024	37,654	62,506
2016-12	157,349	7,050	46,020	104,278
2017-09	116,006	3,500	38,634	73,873
2013年1-9月占比	64.6%	70.1%	78.4%	58.6%
2014年1-9月占比	63.9%	63.3%	77.7%	58.2%
2015年1-9月占比	64.5%	67.4%	77.0%	59.0%
2016年1-9月占比	66.8%	71.3%	81.8%	59.9%
2017年1-9月占比E		75.0%	87.0%	66.0%
2017年1-9月同增	10.3%	-30.3%	2.6%	18.2%
2017E	162,723	4,666	44,407	113,650
2017同增E	3.4%	-33.8%	-3.5%	9.0%
2018同增E	-8.0%	30.0%	-9.51%	-9.0%
2018E	149,658	6,066	40,185	103,407