2017年中國房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀分析及2018年房地產(chǎn)投資走勢預(yù)測【圖】

    一、2017年中國房地產(chǎn)投資走勢回顧

    1、銷一、售傳導(dǎo)資金約束，投資增速緩慢回落

    銷售增速和到位資金增速均是投資增速的先行指標(biāo)：銷售拐點傳導(dǎo)到投資拐點的周期在半年左右、一年以內(nèi)，到位資金拐點傳導(dǎo)到投資增速拐點在9個月以內(nèi)。

    本輪短周期，銷售增速頂點在2016年4月（若考慮930調(diào)控集中出臺和7-9月銷售持續(xù)反彈，銷售增速出現(xiàn)持續(xù)下滑始于10月），而到位資金增速頂點在2016年10月。投資增速也在2017年4月到達9.3%的頂點后持續(xù)回落。截止2017年10月，投資增速7.8%，累計下降1.5個點，月均下降0.25個點。

銷售回落傳導(dǎo)、投資拐點已現(xiàn)

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    相關(guān)報告：智研咨詢網(wǎng)發(fā)布的《2017-2022年中國房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)研及投資前景預(yù)測報告》

到位資金約束、投資拐點已現(xiàn)

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    2007年以前，房地產(chǎn)行業(yè)處于快速發(fā)展期，房地產(chǎn)投資增速和房企到位資金增速均維持高位，周期性拐點不顯著，變化趨勢一致。

    2007年以后，房地產(chǎn)投資增速和房企到位資金增速出現(xiàn)明顯的周期性波動，兩者變化趨勢也維持一致，而到位資金增速拐點0-9個月（均值為5個月）。

    本年實際到位資金，是指房地產(chǎn)開發(fā)法人實際撥入的，可用于房地產(chǎn)開發(fā)的各種貨幣資金。而房地產(chǎn)投資，是指房地產(chǎn)開發(fā)法人開發(fā)各類房屋建筑物、配套服務(wù)設(shè)施、土地開發(fā)工程和土地購置的投資（不含單純土地開發(fā)和交易）。到位資金會通過開發(fā)活動和土地購置轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)投資，房企要增加或減少房地產(chǎn)投資，勢必會提前追加或減少撥入資金，而到位資金多寡也會對房企投資能力形成限制。到位資金增速變化領(lǐng)先于房地產(chǎn)開發(fā)投資增速，是可以預(yù)判投資增速變化趨勢的先行指標(biāo)。

到位資金是投資增速的先行指標(biāo)

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    在房地產(chǎn)短周期中：當(dāng)周期上行，貨幣政策寬松、外部融資放松、銷售回暖且回款率提升，資金寬裕疊加速推貨和補庫存意愿提升，到位資金增速提升，推動房地產(chǎn)投資增速提速；當(dāng)周期下行，貨幣政策收緊、外部融資困難、銷售回款減少，補庫存意愿降低疊加大量剛性支出和有息債務(wù)，到位資金增速降低，房地產(chǎn)投資增速也隨之降低。

    2016年四季度開始，引導(dǎo)資金“脫虛入實”、防范金融風(fēng)險，熱點城市住房消費市場調(diào)控和限制房企融資同步進行。銷售同比回落導(dǎo)致內(nèi)源融資增速快速回落；銀行開發(fā)貸、各類非銀金融機構(gòu)貸款、信托、私募等融資收緊、成本上升，導(dǎo)致外源融資增速亦回落。2016年10月房企到位資金增速拐點已現(xiàn)，（2017年初反彈主要因為去年同期低基數(shù)、三四線熱銷）。銀行貸款、定金及預(yù)付款、個人按揭貸款在開發(fā)資金來源占比較高，分別達到13.9%、30.6%和15.7%。隨著銷售增速持續(xù)回落、開發(fā)貸（包括保障房開發(fā)貸和商品房開發(fā)貸）收緊，房企到位資金增速將繼續(xù)緩慢回落，帶動投資增速緩降。

    2、低庫存下投資情況分析

    2014年-2015年庫存持續(xù)下降，當(dāng)前無論是絕對庫存還是相對庫存，均已下降至與2013年相當(dāng)?shù)臍v史相對低點。

    去化周期：2017年9月，樣本一二三線城市分別為11.1個月、10.7個月和15個月，分別較2014年歷史高點15.3個月、24.6個月和28個月，下降27.3%、56.5%和46.2%。

    可售面積：2017年9月，樣本一二三線城市平均可售面積分別為538萬平、460.1萬平和238.1萬平，分別較2014年歷史高點974.3萬平、741.6萬平和500.6萬平，下降44.8%、38.0%和52.4%。

    可售庫存持續(xù)下降，三四線去化周期降至合理水平，而一二線和熱點三線則是無房可賣。開發(fā)商補庫存意愿大幅提升，反映在：土地購置費增速同增超20%、土地購置面積增速繼續(xù)提升、施工面積增速維持3%左右。由于房地產(chǎn)投資=土地購置費+施工面積*單位施工成本，低庫存支撐的拿地和施工增速，對房地產(chǎn)投資形成支撐。

土地購置費和施工面積形成支撐

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去化周期位于歷史低位

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絕對庫存大幅回落

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    3、房地產(chǎn)區(qū)域和業(yè)態(tài)分化情況

    2017年以來，無論是不同城市能級還是不同業(yè)態(tài)類型，投資增速都出現(xiàn)顯著分化。

    1、業(yè)態(tài)分化

    住宅持續(xù)去化，帶動住宅投資維持較高增速；商業(yè)營業(yè)用房受電商沖擊和熱點城市嚴控商改住影響，去庫存緩慢，投資增速持續(xù)回落。2017年9月，從累計投資增速看，全國為8.1%，住宅、辦公樓、營業(yè)用房和其他分別為10.4%、5.4%、1.4%和5.3%，分別較2016年12月提升4個點、提升0.2個點、下降7個點和3.6個點。從增速貢獻率看，2017年9月四者分別為86%、4%、3%和7%，分別較2016年提升24個點、下降1個點、下降16個點、下降7個點。
區(qū)域分化：一線增速震蕩維持（投資剛性）、二線和三四線年初沖高后緩慢回落（銷售回落傳導(dǎo)、去庫存有支撐）、環(huán)一線呈上升態(tài)勢（房企普遍看好環(huán)一線，地價房價比低）。2017年9月，從投資增速看，一線、二線、三四線和環(huán)一線三四線分別為6.3%、8.3%、17.9%和8.4%，分別較2016年12月下降1.7個點、提升0個點、提升5.6個點、提升3.1個點。從增速貢獻率看，四者2017年9月分別為9%、44%、10%和47%，分別較2016年下降5個點、下降7個點、提升2個點和提升11個點。

不同物業(yè)類型投資增速

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不同能級城市投資增速

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2017年以來不同業(yè)態(tài)投資增速分化

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2017年不同城市能級投資增速分化

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    二、低庫存和租賃住房拉動投資回升

    1、地區(qū)結(jié)構(gòu)法：一二線回升、三四線壓力較大

    房地產(chǎn)銷售具有板塊輪動現(xiàn)象，因為銷售、庫存和政策等影響，一二三線城市投資增速也存在分化。因此，對一二三線城市房地產(chǎn)投資增速分別預(yù)測，分別計算房地產(chǎn)投資絕對值，加總得到全國房地產(chǎn)投資總額，從而預(yù)測全國房地產(chǎn)投資增速。

    截止2017年9月，一二三線房地產(chǎn)投資分別占全國的比例為10.8%、43.5%和45.7%，房地產(chǎn)投資增速分別為6.3%、8.3%和8.4%。

    一般而言，一二三線投資增速判斷，可參考一二三線銷售增速作為先行指標(biāo)。在年初的深度《為什么2017年房地產(chǎn)投資不悲觀》中提出，銷售增速對投資增速的邊際影響，一二三線各有不同。一線城市由于土地出讓具有剛性，供應(yīng)也具有剛性，加上長期供不應(yīng)求，銷售下滑對投資邊際影響較小，嚴格調(diào)控下銷售同比大幅下滑，但投資大幅下滑的風(fēng)險很小。二三線均有投資增速拐點滯后銷售拐點6個月左右的規(guī)律，但兩者邊際影響不同：對于二線城市，房企一致看好，銷售增速回落對投資邊際影響??；三四線城市（不含環(huán)一線），由于人口流出和套戶比較高，品牌房企布局慎重、地方中小房企資金緊張、補庫存謹慎，同時政策去庫存，銷售增速回落對投資的邊際影響較大。

    2018年一二線城市銷售回落對投資的邊際影響進一步減小，主要有兩個因素：（1）低庫存下的補庫存效應(yīng)，從草根調(diào)研情況看，熱點區(qū)域無房可賣，可售周期普遍在6個月以下；（2）租賃房政策全面試點，試點14城將加大力度建設(shè)租賃住房，具體影響詳見后文測算。

全國房地產(chǎn)銷售增速傳導(dǎo)投資

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一線房地產(chǎn)投資對銷售不敏感

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二線房地產(chǎn)銷售傳導(dǎo)投資向下彈性較小

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三線房地產(chǎn)銷售傳導(dǎo)投資向下彈性較大

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    2、一線城市銷售增速大幅回落，繼續(xù)下行空間有限

    目前投資增速低位徘徊，預(yù)計2017年四季度維持低位6.5%；2018年，低庫存、租賃住房共有產(chǎn)權(quán)房等增量供應(yīng)，疊加較低基數(shù)，有望大幅回升至16%。

    二線城市：受銷售回落帶動，投資增速2017年四季度繼續(xù)小幅回落，預(yù)計6.8%；2018年，雖然銷售增速繼續(xù)回落，但強烈的補庫存效應(yīng)和14個試點城市新增租賃住房供應(yīng)，疊加今年的低基數(shù)，有望拉動投資增速回升至12.8%。

    3、三四線城市銷售回落的邊際影響較大、棚改拉動投資邊際降低

    三四線投資增速將持續(xù)緩降，預(yù)計2017年四季度7.4%、2018年1.4%。三四線投資回落但仍保持正增長，主要在于：庫存有效去化和環(huán)一線投資持續(xù)增長（三四線內(nèi)部投資分化嚴重，環(huán)一線三四線投資增速走高，高庫存三四線投資持續(xù)回落。

    因此，預(yù)計2017年和2018年全年房地產(chǎn)投資增速分別為7%和8.0%。

2017-2018年房地產(chǎn)投資增速預(yù)測-地區(qū)結(jié)構(gòu)法

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