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2018年中國房地產開發(fā)土地購置費增速、施工面積增速及單位面積建安支出預測【圖】

房地產管小紅 2018-01-03 06:35 來源：智研咨詢

一、2017年9月土地購置費增速為20.1%，預計2017年和2018年增速分別為13.1%和7%。

土地購置費增速一般滯后銷售面積增速1年左右（詳見年初深度《為什么2017年房地產投資不悲觀》），2017年4月拐點已現，雖然8月和9月脈沖反彈，但隨著基數不斷提升，預計后續(xù)回落勢定。銷售回落、疊加房企融資收緊，當前多個熱點城市土拍熱度已經開始降溫。

其中2017年土地購置費增速預測也可以用前9月占比進行驗證。2017年增速前高后低，類似于2015年，不同點在于8、9月回升，因此前9月占比應高于2015年74.9%，按75.9%計，結果和全年增速13.1%吻合。

土地購置費及增速變化

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相關報告：智研咨詢網發(fā)布的《2017-2022年中國房地產行業(yè)深度調研及投資前景預測報告》

預測2017年土地購置費增速

-	2014年	2015年	2016年	2017年E
前9月占全年比例	70.9%	74.9%	71.5%	75.9%
前9月金額（億元）	12,371	13,237	13,422	16,124
全年金額（億元）	17,459	17,675	18,779	21,247

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二、施工面積增速預測：

施工面積增速從2016年9月開始，維持在3%強的水平，預計2017年和2018年分別為2.8%和4.0%。

本期施工面積=上期末施工面積-上期竣工面積+（本期復工面積-上期停工面積）+本期新開工面積。

施工面積增速維持，2018年甚至上升，主要原因：1）隨著銷售增速回落，棚改由600萬套減少到500萬套，新開工面積增速呈下降趨勢；但由于補庫存和新建租賃住房，新開工不會大幅回落，預計2017年和2018年分別為2.6%和-6%。2）受益于低庫存和行業(yè)并購推動的集中度提升，復工面積大幅提升、停工面積減少，凈復工面積改善，（2016年-4.3億平，預計2017年和2018年分別為-4.4億平和-3.6億平）。3）銷售回落也帶動竣工增速回落，2017年竣工面積增速已由2月15.8%降至10月0.6%；從歷史上看，預售-結算制度，竣工面積回落有支撐，預計后續(xù)回落空間有限，保守估計2017年增速0%（2018年竣工面積不對2018年施工面積預測有影響）。

施工面積增速維持在3%強水平

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新開工面積增速緩慢回落

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當前竣工面積增速回落較快

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銷售面積負增長階段竣工面積增速往往有支撐

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施工面積預測總表

-	施工面積（萬平）	新開工面積（萬平）	竣工面積（萬平）	凈復工面積（萬平）	本期凈復工/施工增量	本期新開工/施工增量	上期竣工/施工增量	施工面積增速
2018E	811,435	160,992	99,760	-36,278	-116.2%	515.9%	-340.1%	4.0%
2017E	780,226	171,268	106,128	-43,889	-206.5%	805.9%	-499.4%	2.8%
2017-10	752,334	145,127	65,612	-45,640	-	-	-	2.9%
2016	758,975	166,928	106,128	-43,608	-187.3%	717.0%	-429.7%	3.2%
2015	735,693	154,454	100,039	-37,784	-410.2%	1676.8%	-1166.6%	1.3%
2014	726,482	179,592	107,459	-17,247	-28.3%	294.8%	-166.5%	9.2%
2013	665,572	201,208	101,435	-9,629	-10.4%	218.3%	-107.9%	16.1%
2012	573,418	177,334	99,425	-18,072	-27.1%	266.1%	-139.0%	13.2%
2011	506,775	191,237	92,620	-11,074	-10.9%	188.6%	-77.6%	25.0%
2010	405,356	163,647	78,744	-5,981	-7.0%	192.6%	-85.5%	26.5%
2009	320,368	116,422	72,677	-12,775	-34.4%	313.8%	-179.4%	13.1%
2008	283,266	102,553	66,545	5,001	10.7%	218.4%	-129.1%	19.9%
2007	236,318	95,402	60,607	1,961	4.7%	229.7%	-134.4%	21.3%
2006	194,786	79,253	55,831	2,897	10.1%	275.8%	-185.9%	17.3%
2005	166,053	68,064	53,417	2	0.0%	265.9%	-165.9%	18.2%
2004	140,451	60,414	42,465	2,640	11.2%	256.6%	-167.8%	20.1%
2003	116,907	54,319	39,510	2,354	9.7%	224.9%	-134.7%	26.0%
2002	92,757	42,260	32,523	587	3.8%	271.9%	-175.7%	20.1%

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三、單位面積建安支出

2016年單位建安成本同增3.7%，預計2017年和2018年分別同增3%和3.5%。

2016年下半年以來，建材行業(yè)普遍回暖，下游需求趨穩(wěn)。房地產投資增速不悲觀、基建項目投資穩(wěn)定增長、“一帶一路”政策等推動需求回升，市場自發(fā)產能出清疊加供給側改革和環(huán)保限產，建筑建材供需失衡持續(xù)改善，價格繼續(xù)回升。結合PPI、CPI溫和的預測，預計2017年和2018年單位建安支出繼續(xù)小幅上升。

2016年增速為3.7%，逆轉2014年和2015年-2%和-0.3%的回落態(tài)勢。2016年前9月累計建安成本占全年累計比例為80.8%；由于建安成本一直在回升通道，預計2017年1-9月累計建安成本占比將繼續(xù)小幅下行，預計80.2%。2017年1-9月累計建安成本912.2元/平，因此全年單位建安成本為1137.4元/平，同增3.0%。預計2018年單位建安成本1177.2元/平，同增3.5%。

單位面積建安支出變化

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預測2017年單位面積建安支出

-	2014年	2015年	2016年	2017年E
前9月占比	83.5%	82.3%	80.8%	80.2%
前9月（元/平）	891.1	875.9	892.3	912.2
全年（元/平）	1,067.8	1,064.3	1,104.1	1,137.4

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因此，2017年和2018年房地產開發(fā)投資分別為11.0萬億和11.8萬億，分別同增7.2%和7.5%。

2017-2018年房地產投資增速預測-成本結構法

-	A	B	C	A-B	(A-B)/C
-	開發(fā)投資完成額（億元）	土地購置費（億元）	房屋施工面積（萬平米）	建安支出（億元）	單位建安支出（元/平方米）
2002	7,736	1,459	92,757	6,278	676.8
2003	10,106	2,046	116,908	8,061	689.5
2004	13,158	2,575	140,451	10,584	753.6
2005	15,909	2,904	166,053	13,005	783.2
2006	19,423	3,318	194,786	16,105	826.8
2007	25,289	4,873	236,318	20,416	863.9
2008	31,203	5,996	283,266	25,208	889.9
2009	36,242	6,024	320,368	30,218	943.2
2010	48,259	10,000	405,356	38,260	943.8
2011	61,797	11,527	506,776	50,270	992.0
2012	71,804	12,100	573,418	59,704	1,041.2
2013	86,013	13,502	665,572	72,512	1,089.5
2014-09	68,751	12,371	632,685	56,380	891.1
2014	95,036	17,459	726,482	77,577	1,067.8
2015-09	70,535	13,237	654,172	57,298	875.9
2015	95,979	17,675	735,693	78,303	1,064.3
2016-09	74,598	13,422	685,606	61,176	892.3
2016	102,581	18,779	758,975	83,802	1,104.1
2017-09	80,644	16,124	707,313	64,520	912.2
2017E	109,989	21,247	780,226	88,742	1,137.4
2017增速E	7.2%	13.1%	2.8%	5.9%	3.0%
2018E	118,287	22,764	811,435	95,522	1,177.2
2018增速E	7.5%	7%	4.0%	7.6%	3.5%