2017年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展歷程、發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)分析【圖】

    1、行業(yè)發(fā)展歷程

    我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)始于 20 世紀(jì) 80 年代，1981 年成立的深圳市物業(yè)管理公司標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的誕生。改革開放以來，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程和房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)得到了快速發(fā)展。2003 年，國(guó)務(wù)院頒布并實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》標(biāo)志著行業(yè)法律法規(guī)體系建立及規(guī)范運(yùn)營(yíng)進(jìn)入新的發(fā)展階段。根據(jù)報(bào)告顯示，截止2014 年底全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)約 10.5 萬家，全國(guó) 31 個(gè)省、直轄市、自治區(qū)物業(yè)管理面積約為 164.5 億平方米。近年來，隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”等新技術(shù)的發(fā)展和社區(qū)經(jīng)濟(jì)的興起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷整合社區(qū)物業(yè)資源，拓展和豐富社區(qū)服務(wù)，提升服務(wù)質(zhì)量和價(jià)值，在發(fā)展社區(qū)經(jīng)濟(jì)中的價(jià)值凸顯。物業(yè)管理行業(yè)已成為潛力巨大的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)之一，物業(yè)服務(wù)企業(yè)正向現(xiàn)代社區(qū)綜合服務(wù)商發(fā)展。

    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《2018-2024年中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)專項(xiàng)調(diào)研及投資前景分析報(bào)告》

    2、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及特點(diǎn)

    （1 ）行業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)迅速

    根據(jù)報(bào)告，截止2014 年底，全國(guó)物業(yè)管理面積約為 164.5 億平方米，較 2012 年底的 145.3 億平方米增長(zhǎng)了約 13.5%，行業(yè)物業(yè)管理規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量和行業(yè)從業(yè)人員也快速增長(zhǎng)。截止 2014 年底，全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)約 10.5 萬家，從業(yè)人員約 711.2 萬人，分別比 2012 年底的數(shù)量增長(zhǎng)了約 48%和 16.2%。

全國(guó)物業(yè)管理面積和物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量情況

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    根據(jù)報(bào)告顯示，行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)在 2016 年底的管理面積總值為 54.50 億平方米，管理面積均值為 2,725.09 萬平方米，同比增長(zhǎng) 15.40%，連續(xù) 4 年持續(xù)上漲，管理面積均值在 2012 年至 2016 年的復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá) 29.01%，管理規(guī)模擴(kuò)張迅速。

中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積均值情況

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    （2）經(jīng)營(yíng)績(jī)效提升明顯

    在物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入跨界融合、創(chuàng)新發(fā)展的大背景下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過提高績(jī)效，發(fā)展創(chuàng)新業(yè)務(wù)，明顯提升了經(jīng)營(yíng)績(jī)效。行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)在 2016 年實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入均值為 6.28 億元，同比增長(zhǎng)達(dá) 16.10%；在 2016 年實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)均值為4,578.98 萬元，同比增長(zhǎng)達(dá) 16.90%，凈利潤(rùn)均值在 2012 年至 2016 年的復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到 32.12%。

中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)凈利潤(rùn)均值情況

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    （3）市場(chǎng)高度分散，行業(yè)集中度逐漸提升

    根據(jù)報(bào)告數(shù)據(jù)計(jì)算，截止 2014 年底，全國(guó) 10.5 萬家物業(yè)服務(wù)企業(yè)平均管理面積僅為 15.67 萬平方米；根據(jù)報(bào)告顯示，行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)在 2014 年底的管理面積總值占全國(guó)物業(yè)管理面積僅為 19.50%，行業(yè)呈現(xiàn)高度分散態(tài)勢(shì)。但近年來行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)快速發(fā)展，行業(yè)集中度逐漸提升。行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)在 2016 年底的管理面積總值占全國(guó)物業(yè)管理面積17的 29.44%，相比 2014 年提升 9.94 個(gè)百分點(diǎn)。同期，TOP10 企業(yè)市場(chǎng)占有率快速提升至 10.18%，相比 2014 年的 6.18%提高 4 個(gè)百分點(diǎn)。

2013-2016 年 TOP10 企業(yè)及百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)占有率情況

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    （4）區(qū)域化明顯但差距逐漸縮小

    我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)較為顯著的區(qū)域分布差異。根據(jù)報(bào)告，經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的東部地區(qū)在物業(yè)管理規(guī)模方面走在全國(guó)前列，東部地區(qū)在 2014 年底的管理面積約占全國(guó)管理面積的44.5%，但較 2012 年底下降 2.5 個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)物業(yè)管理規(guī)模快速增長(zhǎng)，在2014 年底約占全國(guó)的 23%，較 2012 年底增長(zhǎng) 2.7 個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)和東北地區(qū)在 2014 年底分別占全國(guó)的 23.8%和 8.7%，與 2012 年底的占比相比基本持平。

    在企業(yè)數(shù)量方面，東部地區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量遠(yuǎn)高于其他地區(qū)。截止 2014年底，東部地區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量約 4.8 萬家，約占全國(guó)的 44.0%；中部地區(qū)約2.5 萬家，約占全國(guó)的 22.8%；西部地區(qū)約 2.8 萬家，約占全國(guó)的 25.4%；東北地區(qū)約 0.9 萬家，約占全國(guó)的 7.8%。

    綜合來看，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)區(qū)域化明顯，但近年來差距逐漸縮小。

    （5）住宅物業(yè)是主要的管理業(yè)態(tài)

    根據(jù)報(bào)告，行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)在 2016 年底的住宅物業(yè)管理面積占行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積總值的 73.21%，同比增長(zhǎng) 1.72 個(gè)百分點(diǎn)。此外，住宅物業(yè)近年來的規(guī)模增長(zhǎng)迅速。行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)在 2016 年底的住宅物業(yè)管理面積達(dá)到 39.90億平方米，較 2014 年底 22.12 億平方米增長(zhǎng) 80.38%；辦公物業(yè)管理面積占行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積 6.18%，同比增長(zhǎng) 2.18 個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)物業(yè)管理面積占行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積 7.06%，同比減少 1.83 個(gè)百分點(diǎn)。從上面數(shù)據(jù)可以看出，住宅物業(yè)是行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理的最主要的物業(yè)業(yè)態(tài)。

    一方面，住宅仍是房地產(chǎn)增量市場(chǎng)的主力軍。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2016年全國(guó)住宅竣工面積達(dá) 7.72 億平方米，占 2016 年全國(guó)房屋竣工面積 10.60 億平方米的 72.73%。另一方面，由于社區(qū)經(jīng)濟(jì)興起，管理住宅物業(yè)的價(jià)值進(jìn)一步凸顯，行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的兼并收購(gòu)也以住宅物業(yè)管理項(xiàng)目為主，助推了行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中的住宅物業(yè)的占比提升。

中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理業(yè)態(tài)分布情況

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    （6）勞動(dòng)密集型，從業(yè)人員快速增長(zhǎng)

    我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)為勞動(dòng)密集型行業(yè)。在物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本構(gòu)成中，人工成本及勞動(dòng)密集的外包業(yè)務(wù)成本為最主要部分。根據(jù)報(bào)告，行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)2016 年人員費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)、秩序維護(hù)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)分別占成本比例為53.43%、9.03%、5.34%、2.69%，合計(jì)占比達(dá) 70.49%。

中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè) 2016 年成本構(gòu)成情況

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    伴隨物業(yè)管理行業(yè)的擴(kuò)張和升級(jí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)人才的需求不斷提升，從業(yè)人員數(shù)量快速增長(zhǎng)。根據(jù)報(bào)告，截止 2014 年底，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員約 711.2 萬人，較 2012年底的 612.3 萬人增長(zhǎng)了約 16.2%。根據(jù)報(bào)告，行業(yè)百?gòu)?qiáng)已在 2016 年提供就業(yè)崗位數(shù)量 103.68 萬個(gè)；提供外包崗位 39.74 萬個(gè)，其中絕大多數(shù)為清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)等崗位，在解決社會(huì)人員就業(yè)發(fā)揮了重要作用。

中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)員工總數(shù)和外包崗位總數(shù)情況

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    （7）盈利模式多元化和立體化

    物業(yè)服務(wù)企業(yè)積累了規(guī)模巨大的物業(yè)資源、業(yè)主和住戶資源，具備發(fā)展創(chuàng)新業(yè)務(wù)和拓展多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)的基礎(chǔ)。根據(jù)報(bào)告，行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)在 2016 年的多種經(jīng)營(yíng)均值為 1.09 億元，同比增長(zhǎng) 19.98%，占行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè) 2016 年?duì)I業(yè)收入的比例為 17.28%，同比增加 0.55 個(gè)百分點(diǎn)。

   行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)開展多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)涵蓋社區(qū)服務(wù)、顧問咨詢服務(wù)及企業(yè)自身整合自身優(yōu)勢(shì)資源開設(shè)的其他多元特色服務(wù)。2016 年，行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的社區(qū)服務(wù)均值為 5,191.56 萬元，占多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)收入的比例為 47.84%。其中，房屋經(jīng)紀(jì)服務(wù)和社區(qū)電商服務(wù)是大部分行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)開展多元業(yè)務(wù)的重要方向，兩者對(duì)應(yīng)的收入在多種經(jīng)營(yíng)收入中的占比分別為 8.25%和 6.82%。同時(shí)，基于自身技術(shù)優(yōu)勢(shì)和豐富的管理、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，2016 年行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)顧問咨詢服務(wù)收入均值為2,209.45 萬元，占多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)收入比為 20.36%。

中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)收入情況

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    隨著社區(qū)商業(yè)和社區(qū) O2O 模式的興起，物業(yè)服務(wù)越來越體現(xiàn)立體化模式。目前社區(qū)商業(yè)在我國(guó)還處于發(fā)展階段，占商業(yè)總體規(guī)模比例有限。在未來商業(yè)服務(wù)將逐步向終端消費(fèi)者靠攏的趨勢(shì)下，社區(qū)商業(yè)在整體商業(yè)發(fā)展中的占比將繼續(xù)提升，帶動(dòng)社區(qū) O2O 市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)張。根據(jù)研究，社區(qū) O2O 是指在社區(qū)場(chǎng)景發(fā)生并完成消費(fèi)的 O2O 市場(chǎng)。此處社區(qū)場(chǎng)景指以社區(qū)及以之為核心周邊距離 3-5 公里范圍內(nèi)，滿足社區(qū)居住人群生活需求的商家構(gòu)成的場(chǎng)景。社區(qū) O2O 提供的服務(wù)以滿足居住人群生活需求為主，消費(fèi)形式包括到店服務(wù)及上門服務(wù)，行業(yè)涵蓋餐飲、社區(qū)零售、洗衣服務(wù)、家政清潔、美容美發(fā)、以及社區(qū)觀影及沐浴等休閑服務(wù)行業(yè)。根據(jù)研究數(shù)據(jù)顯示，2015 年我國(guó)社區(qū) O2O 市場(chǎng)規(guī)模達(dá) 304 億元，并將在未來保持增長(zhǎng)，到 2020 年將達(dá)到 2,234 億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá) 49%。

2011-2020 年我國(guó)社區(qū) O2O 市場(chǎng)情況

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    在社區(qū)O2O的市場(chǎng)機(jī)遇下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)紛紛建設(shè)或投資社區(qū) O2O 方面的服務(wù)平臺(tái)，為業(yè)主和住戶提供更立體化的服務(wù)，如彩生活推出“彩之云”，綠城服務(wù)推出“幸福綠城”，中奧到家推出“愛到家”，豐富自身為業(yè)主和住戶提供的業(yè)務(wù)類型。

物業(yè)服務(wù)企業(yè) APP 服務(wù)平臺(tái)示意圖

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    3、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

    （1 ）新技術(shù)應(yīng)用快速增加

    傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)盈利主要依賴物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入，在近年人工成本的不斷上升情況下，面臨盈利困境。隨著機(jī)械化、信息化、智能化等新技術(shù)應(yīng)用的推廣和普及，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一方面通過新技術(shù)應(yīng)用對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)在軟硬件方面進(jìn)行機(jī)械化、信息化、智能化升級(jí)，對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行實(shí)時(shí)全遠(yuǎn)程監(jiān)控、自動(dòng)維護(hù)及節(jié)能改造等，大幅降低企業(yè)管理、運(yùn)作、能耗及物耗方面的成本，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理成本的有效降低；另一方面通過高科技手段的引入，使復(fù)雜業(yè)務(wù)和重復(fù)性作業(yè)變得扁平化、智能化和標(biāo)準(zhǔn)化，降低企業(yè)人員數(shù)量和勞動(dòng)強(qiáng)度，降低企業(yè)的人工成本。物業(yè)服務(wù)企業(yè)從而實(shí)現(xiàn)在有效控制成本費(fèi)用等情況下擴(kuò)大有效管理半徑，提升企業(yè)的品牌輸出和管理能力，提高經(jīng)營(yíng)績(jī)效和盈利水平。

    （2）專業(yè)化分工和服務(wù)治理持續(xù)提升

    物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過將基礎(chǔ)業(yè)務(wù)外包，利用專業(yè)服務(wù)公司提供的優(yōu)質(zhì)低價(jià)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、集約化管理，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本的同時(shí)，提升專業(yè)服務(wù)水平。根據(jù)報(bào)告，2016 年，七成以上百?gòu)?qiáng)企業(yè)將部分基礎(chǔ)業(yè)務(wù)交由專業(yè)外包服務(wù)公司管理。對(duì)比企業(yè)員工與外包人員數(shù)量來看，行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)在 2016 年外包員工數(shù)為 39.74 萬人，占一線員工 18 的 38.33%，同比增長(zhǎng) 5.85%。行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)充分利用外包公司的專業(yè)化優(yōu)勢(shì)，把人員需求較多且技術(shù)含量低的業(yè)務(wù)外包，集中精力提升核心業(yè)務(wù)水平。同時(shí)，專業(yè)化分工實(shí)現(xiàn)了服務(wù)實(shí)施和監(jiān)督的分開，物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于自身專業(yè)判斷，對(duì)外包公司的服務(wù)質(zhì)量作出客觀評(píng)價(jià)，以良性互動(dòng)和評(píng)價(jià)機(jī)制促進(jìn)服務(wù)治理水平持續(xù)提升。

    （3）兼并收購(gòu)加快，優(yōu)化行業(yè)資源配置

    隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)增速趨緩，新增物業(yè)資源增速也將逐漸減慢，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)將從新增物業(yè)資源轉(zhuǎn)向已有的存量物業(yè)資源。近年來，物業(yè)管理行業(yè)兼并收購(gòu)節(jié)奏不斷加快。根據(jù)報(bào)告，行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)通過兼并收購(gòu)有效擴(kuò)大管理規(guī)模，在 2016 年總計(jì)收購(gòu) 91 家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，收購(gòu)物業(yè)管理面積總計(jì) 2.34 億平方米，占百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積的 4.29%，成為行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理規(guī)模迅速擴(kuò)大的重要途徑。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)行業(yè)進(jìn)行兼并收購(gòu)，將減少行業(yè)的無序競(jìng)爭(zhēng)，提升行業(yè)的服務(wù)水平和質(zhì)量，優(yōu)化行業(yè)資源配置。

    （4）創(chuàng)新加速行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)

    物業(yè)顧務(wù)企業(yè)將通過與互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)和高端設(shè)備管理技術(shù)的融合，探索和創(chuàng)新服務(wù)和管理模式，改造和提升企業(yè)組織管理架構(gòu)，積極發(fā)現(xiàn)新興服務(wù)領(lǐng)域和業(yè)態(tài)，通過跨領(lǐng)域資源整合，向智慧型的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)已有超過 30 年的發(fā)展歷史，至今積累了規(guī)模巨大的物業(yè)資源、業(yè)主和住戶資源。優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)整合社區(qū)各類資源，通過“互聯(lián)網(wǎng)+”等手段構(gòu)建社區(qū)生態(tài)圈具備發(fā)展成為現(xiàn)代社區(qū)綜合服務(wù)商的巨大空間和基礎(chǔ)。

物業(yè)管理行業(yè)構(gòu)建“社區(qū)生態(tài)圈”示意圖

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    （5 ）資本市場(chǎng)助推行業(yè)良性發(fā)展

    物業(yè)服務(wù)企業(yè)所擁有的社區(qū)客戶資源和規(guī)范的運(yùn)作模式是其他行業(yè)所不具備的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，越來越受到資本市場(chǎng)的關(guān)注和認(rèn)可。以彩生活在 2014 年于香港上市為標(biāo)志，我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)首次登陸資本市場(chǎng)。目前，已有彩生活、中海物業(yè)、中奧到家、綠城服務(wù)等物業(yè)服務(wù)企業(yè)在香港上市，已有超過 50 家物業(yè)服務(wù)企業(yè)在全國(guó)中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)掛牌。美國(guó)最大的地產(chǎn)服務(wù)提供商世邦魏理仕（CBRE）為標(biāo)準(zhǔn)普爾 500 指數(shù)成分股，截至到 2017 年 6 月末，其總市值已經(jīng)達(dá)到 123 億美元。資本市場(chǎng)促進(jìn)了優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)快速發(fā)展，使得物業(yè)管理行業(yè)加快優(yōu)勝劣汰，減少無序競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)化資源配置，實(shí)現(xiàn)良性快速發(fā)展。