2018年北京房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)供給、市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)及未來五年商品房銷售情況預(yù)測(cè)【圖】

    一、供給預(yù)測(cè)：未來五年將新增1,953萬平共有產(chǎn)權(quán)房

    土地供給決定北京未來能夠供應(yīng)的共有產(chǎn)權(quán)房數(shù)量。由于共有產(chǎn)權(quán)房將全面替代自住型商品房，經(jīng)過測(cè)算得到未來五年將新增1,953萬平共有產(chǎn)權(quán)房。

    共有產(chǎn)權(quán)房占比=共有產(chǎn)權(quán)房土地供應(yīng)面積/產(chǎn)權(quán)類住房土地總供應(yīng)=1020公頃/4700公頃=21.7%

    未來五年產(chǎn)權(quán)類住房供應(yīng)面積4700公頃，其中自住型商品房1020公頃。

    《辦法》規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)房將全面替代自住型商品房，故用自住型商品房土地供應(yīng)面積估算共有產(chǎn)權(quán)房土地供應(yīng)，即共有產(chǎn)權(quán)房未來五年土地供應(yīng)1020公頃，占比21.7%。

    共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)套數(shù)=未來五年供應(yīng)住房總套數(shù)*共有產(chǎn)權(quán)房占比=100萬套*21.7%=21.7萬套

    未來五年全市住房建設(shè)計(jì)劃安排150萬套，其中產(chǎn)權(quán)類住房100萬套、租賃住房50萬套；而共有產(chǎn)權(quán)房占比為21.7%，故預(yù)測(cè)出未來五年將供應(yīng)21.7萬套共有產(chǎn)權(quán)房。這與北京市住保辦主任鄒勁松9月8日發(fā)言提及“北京入市未售的2.3萬套及未來要建設(shè)的20萬套自住房都將轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)住房”較為接近。

    共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)面積=共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)套數(shù)*每套建筑面積=21.7萬套*90平方米/套=1953萬平

    目前已有自住型商品房面積段分布主要集中在80（含）-100㎡，假定未來共有產(chǎn)權(quán)房平均建面為90㎡；未來五年共有產(chǎn)權(quán)房總供應(yīng)套數(shù)為21.7萬套。

    二、需求預(yù)測(cè)：未來五年將有10,936.9萬平購(gòu)房需求

    需求端預(yù)測(cè)，從常住人口規(guī)模與人均住房面積入手，通過測(cè)算出2021年這兩大指標(biāo)的數(shù)值，與2016年底情況進(jìn)行對(duì)比，計(jì)算出北京市未來五年新增住房總需求。

    1、 常住人口規(guī)模

    根據(jù)過去五年北京常住人口增長(zhǎng)情況估算2021年時(shí)常住人口規(guī)模。

    2012-2016五年期間，北京市常住人口規(guī)模從2011年底的2018.6萬人增長(zhǎng)至2016年底的2172.9萬人，年均增速為1.48%。

    常住人口規(guī)模增速在2015年、2016年有明顯下降，主要原因是北京近幾年一直在推進(jìn)“非首都功能疏散”，將大量附加值較低的制造業(yè)和商品交易遷移出去，部分非戶籍低收入家庭離開北京，導(dǎo)致常住人口規(guī)模增速迅速放緩。

    此外，考慮到北京提出在2020年將人口控制在2300萬人以內(nèi)，故未來五年人口復(fù)合增速較前五年將有所下降。假定2017-2021年間常住人口年均增速為1.14%（隨著非首都功能疏散迅速推進(jìn)，減少常住人口的邊際影響降低；而放開二孩后北京新生兒出生增加，應(yīng)屆高校畢業(yè)生人數(shù)也并未明顯減少。因此增速較2015-2016年有望反彈）。

2012-2016年間常住人口規(guī)模及年均增速

資料來源：公開資料整理

    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢網(wǎng)發(fā)布的《2018-2024年中國(guó)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)查及未來前景預(yù)測(cè)報(bào)告》

    常住人口總規(guī)模

    2021年常住人口總規(guī)模=2016年常住人口規(guī)模*（1+年均增速^5=2,172.9*(1+1.14%)^5=2,299.6萬人，符合北京市人口規(guī)劃目標(biāo)。

2017-2021年間常住人口規(guī)模預(yù)測(cè)

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    2、人均住房面積

    根據(jù)2012-2016年間人均居住面積增長(zhǎng)趨勢(shì)計(jì)算出過去五年年均增速為1.83%，假定未來五年增速將保持不變，故以其作為2017-2021年間人均居住面積增速。

2012-2016年間人均居住面積及平均增速

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    以2016年底人均居住面積31.69平/人為基數(shù)，以1.83%為未來五年年均增速，估算出2021年時(shí)，北京市人均居住面積為31.69平/人*（1+1.83%）^5，即34.7平/人。

    3、2017-2021年間新增住房需求情況分析

    已經(jīng)測(cè)算出2021年時(shí)北京市常住人口規(guī)模及人均居住面積，故2021年時(shí)居住總面積為2,299.6萬人*34.7平/人，即79,796.1萬平，而2016年居住總面積為2,172.9萬人*31.69平/人，即68,859.2萬平，故北京市未來五年的住房總需求為79,796.1萬平-68,859.2萬平，即10,936.9萬平。

    三、未來五年將分流17.9%商品房銷售

    分流商品房銷售占比=未來五年共有產(chǎn)權(quán)房總供應(yīng)面積/未來住房總需求=1,953萬平/10,936.9萬平=17.9%。

    根據(jù)測(cè)算結(jié)果，共有產(chǎn)權(quán)房未來五年總供應(yīng)面積為1,953萬平，而未來五年的住房總需求為10,936.9萬平，故發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)在未來五年將會(huì)分流1,953萬平/10,936.9萬平，即17.9%的購(gòu)房需求。

    1、 穩(wěn)定房?jī)r(jià)，供給側(cè)入手

    （1）北京住房市場(chǎng)剛需旺盛

    為抑制房?jī)r(jià)上漲，北京采取了大量措施，如“限購(gòu)”、“限貸”、“限價(jià)”、“限售”等抑制購(gòu)房需求，但是房?jī)r(jià)仍然高企，主要原因在于北京仍有大量住房剛需未被滿足。

    北京是典型的人口凈流入城市，住房剛需旺盛。作為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的一線城市，北京就業(yè)機(jī)會(huì)多、教育資源豐富，對(duì)外來人口有較大吸引力。北京從2011年開始常住人口總數(shù)超過2000萬人，隨后5年仍然保持緩慢增長(zhǎng)趨勢(shì)，人口呈現(xiàn)凈流入態(tài)勢(shì)。

    高校畢業(yè)生規(guī)模為例，每年新增大量住房需求。北京高校畢業(yè)生總?cè)藬?shù)近年來呈現(xiàn)逐年上漲趨勢(shì)，2016年為22.9萬人。但從就業(yè)去向來看，大多數(shù)畢業(yè)生選擇留京就業(yè)：2016年京籍學(xué)生中有94%留在北京工作，而非京籍學(xué)生中也有50.5%

北京市2011-2016年高校畢業(yè)生總?cè)藬?shù)（萬人）

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北京市2016年高校畢業(yè)生留京情況

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    2、需求端調(diào)控效果有限

北京2012-2021年間保障性住房土地供應(yīng)占比

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    北京住房需求主要由商品房滿足，房?jī)r(jià)高漲影響面廣。對(duì)比2012-2021年間北京市土地供應(yīng)計(jì)劃可知，保障性住房土地供應(yīng)占比一直低于50%，未來五年37.5%。新加坡政府提供的組屋滿足市場(chǎng)總需求超80%，商品房市場(chǎng)作為小眾市場(chǎng)影響小。而北京的主要住房需求是由商品房和二手商品房市場(chǎng)自發(fā)滿足，商品房?jī)r(jià)格波動(dòng)影響面廣。

    政策調(diào)控以短期抑制需求釋放為主，治標(biāo)不治本。3.17新政后，北京樓市“認(rèn)房又認(rèn)貸”，“二手房比例上調(diào)10%”，“暫停首套、二套25年期住房貸款”，政策傾向于抑制購(gòu)買需求。

北京市最新限購(gòu)限貸政策

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    但是從房?jī)r(jià)走勢(shì)來看，在新政實(shí)施之后，北京市房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)雖然被抑制，但是效果有限。新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比雖有小幅下降，但整體而言，降低房?jī)r(jià)幅度較小。緩解需求釋放節(jié)點(diǎn)，并沒有減少實(shí)際需求；因此并未根治房?jī)r(jià)快速上漲的內(nèi)在動(dòng)力。

北京2016.07-2017.07期間新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比

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    北京市目前仍有大量住房剛性需求亟待滿足，故需求端調(diào)控政策效果有限。共有產(chǎn)權(quán)房是對(duì)自住型商品房的進(jìn)一步升級(jí)，是從供給端入手穩(wěn)定房?jī)r(jià)，隨著其入市滿足部分剛性需求，有利于分流部分剛需，緩解供不應(yīng)求的情況，推動(dòng)商品房市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展。

    （1）共有產(chǎn)權(quán)房從供給側(cè)入手，穩(wěn)定房?jī)r(jià)新思路

    A、共有產(chǎn)權(quán)房增加保障房供給，擠出部分商品房剛需

    對(duì)比租賃房：共有產(chǎn)權(quán)房制度與租賃住房類似，都是從供給端入手，緩解住房供需矛盾，但是租賃房是以非自有產(chǎn)權(quán)模式，共有產(chǎn)權(quán)房則是產(chǎn)權(quán)性保障房的升級(jí)模式，滿足人們的購(gòu)買需求，與租賃房形成較好互補(bǔ)。

    對(duì)比經(jīng)濟(jì)適用房：共有產(chǎn)權(quán)房旨在滿足中端夾心層購(gòu)房需求，而經(jīng)濟(jì)適用房主要是為低收入階層提供住房，兩者定位不同。

    共有產(chǎn)權(quán)房是對(duì)北京原住房體系的完善，是租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障房的補(bǔ)充。共有產(chǎn)權(quán)房推出增加住房供給，部分剛需被滿足，分流部分商品住房需求。

    B、共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)數(shù)量有限，穩(wěn)定房?jī)r(jià)效果有限

    剛需是支撐北京房?jī)r(jià)高漲的重要力量，在共有產(chǎn)權(quán)房推出后，部分剛需被價(jià)格遠(yuǎn)低于商品房的共有產(chǎn)權(quán)房滿足，對(duì)房?jī)r(jià)有一定的穩(wěn)定作用。

    但是就目前的供地計(jì)劃而言，共有產(chǎn)權(quán)房在未來5年的供應(yīng)數(shù)量有限，經(jīng)測(cè)算，也只能分流17.9%左右的商品房銷售，其他80%以上住房剛需仍然是靠商品房市場(chǎng)滿足，影響力度有限。

    3、影響有異：剛需影響較大，高端影響有限

    A、分流銷售，直接影響剛需商品房?jī)r(jià)格：

    中小戶型商品房所受影響大：共有產(chǎn)權(quán)房房型以60-120㎡中小戶型為主，主要是滿足核心家庭住宅剛需，進(jìn)入市場(chǎng)后，部分100㎡以下的商品房銷售將被分流。

    非戶籍人群住宅剛需被分流：在共有產(chǎn)權(quán)房出臺(tái)以前，受政策限制，非戶籍人群過去無法享受到保障性住房?jī)?yōu)惠，住房剛需只能通過商品房市場(chǎng)滿足；而共有產(chǎn)權(quán)房向非戶籍穩(wěn)定工作者開放，且價(jià)格大幅低于同地段普通商品房，這部分剛性商品房需求將被分流。

    投資需求被抑制：共有產(chǎn)權(quán)房以產(chǎn)權(quán)共有模式提高退出門檻，降低投資者盈利空間，購(gòu)房者投資意愿被抑制。此外，共有產(chǎn)權(quán)房申請(qǐng)條件較其他保障性住房更加嚴(yán)格，如假離婚買房、賣房申請(qǐng)等投機(jī)行為被排除在外，購(gòu)房者投機(jī)難度增大。

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    共有產(chǎn)權(quán)房對(duì)剛需型商品房銷售有分流作用了、沖擊較小，高端住宅價(jià)格影響有限大戶型、高價(jià)位高端住宅不會(huì)被分流。共有產(chǎn)權(quán)房定位于中低端住宅剛需，所提供房型面積最大為120㎡，并不會(huì)增加市場(chǎng)上大戶型商品房供應(yīng)，不會(huì)分流高端住宅銷售。

    加速純商品房高端化發(fā)展趨勢(shì)。從近幾年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，北京房地產(chǎn)呈現(xiàn)高端化趨勢(shì)：2015年北京全年純商品房成交均價(jià)為3.2萬元/平，而到2016年上半年，純商品房銷售均價(jià)突破3.7萬元/平。

    租賃用房和共有產(chǎn)權(quán)房均會(huì)擠占部分商品房用地指標(biāo)。在土地資源供應(yīng)減少、中低端住宅需求被保障房滿足時(shí)，純商品房的高端化趨勢(shì)日益明顯。

北京2016上半年樓盤銷售金額TOP10

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    （2）、自住型商品房情況分析

    早在共有產(chǎn)權(quán)房推出之前，北京已開始共有產(chǎn)權(quán)制度的探索。2013年10月23日，北京市發(fā)布《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》（以下簡(jiǎn)稱“意見”），明確要完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快自住型商品房建設(shè)，開始探索具有保障性質(zhì)的商品住房，滿足夾心層的購(gòu)房需求。

    自住型商品房是房企通過“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等出讓方式取得土地使用權(quán)，按照限定銷售對(duì)象、限定銷售價(jià)格的原則，優(yōu)先用于滿足居民自住性、改善性住房需求的商品住房。

    A、政策背景：增加供給、定位夾心層

    2012年下半年到2013年全年，北京房?jī)r(jià)出現(xiàn)新一波上漲，樓市普遍上漲50%以上，部分地區(qū)翻倍， 2013年北京房?jī)r(jià)同比上漲20%以上。在房?jī)r(jià)上漲背景下，樓面地價(jià)漲幅明顯，孫河、農(nóng)展館、夏家胡同等區(qū)域高地價(jià)頻出，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈。

    為增加剛需、穩(wěn)定房?jī)r(jià)，北京市于2013年10月推出自住型商品房?！兑庖姟芬?guī)定，2013年完成2萬套自住型商品住宅用地供給，并鼓勵(lì)企事業(yè)單位在自有用地上建設(shè)自住型商品房。自住型商品房?jī)r(jià)格低于周邊30%，承諾2013年底之前完成至少2萬套供地，供應(yīng)增加直接扭轉(zhuǎn)了居民的購(gòu)房預(yù)期。

    支持夾心層購(gòu)房需求：原有住房體系尚不完善，大量夾心層需求無法得到滿足。在自住型商品房推出之前，高收入人群住房需求主要是通過市場(chǎng)滿足，低端收入人群則是由政府推出經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等形式滿足。而夾心層，既無能力購(gòu)買商品房，也無資格享受保障房。

    （3）、商業(yè)銀行住房抵押貸款

    商業(yè)銀行住房抵押貸款：作為HDB貸款的重要補(bǔ)充，商業(yè)銀行主要為高收入人群和不具備HDB優(yōu)惠貸款資格的中低收入購(gòu)房者提供住房抵押貸款。

    近年來，HDB貸款占比逐年下降，商業(yè)銀行提供的住房抵押貸款份額不斷提高，由2005年的54%上升至2016年的83.3%，目前在住房抵押貸款市場(chǎng)中占據(jù)主導(dǎo)地位。

    （4）、政府完全壟斷、根據(jù)收入分配

    A、組屋售價(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)格

    政府完全壟斷新組屋銷售，價(jià)格由政府決定。新加坡政府是新組屋的唯一出售者，完全掌握新組屋的定價(jià)權(quán)，主要是根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和居民收入確定組屋銷售價(jià)格。

    新加坡組屋價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)提供的私人住宅。從數(shù)據(jù)上來看，近三年新組屋價(jià)格并沒有明顯的波動(dòng)，一直保持在420新加坡元/平左右，而私人住宅價(jià)格波動(dòng)比較明顯，并且價(jià)格遠(yuǎn)高于新組屋。此外，與二手組屋相比，新組屋的銷售均價(jià)普遍更低，只有二手組屋的60-70%。

新加坡2015.08-2017.08組屋、私人住宅價(jià)格走勢(shì)

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    新組屋的銷售均價(jià)更低主要有兩大原因：一是政府無償將土地使用權(quán)劃撥給HDB用于組屋建設(shè)，并為其提供低成本資金支持，大幅降低組屋成本；二是由于新租屋定價(jià)脫離市場(chǎng)，政府提供較大讓利。

    B、新加坡政府根據(jù)家庭收入水平確定組屋分配體系。

    從目標(biāo)群體上來看，組屋只向家庭月收入低于8000新元的核心家庭提供，而超過8000新元的家庭住房需求由市場(chǎng)直接供應(yīng)私宅；此外，在組屋分配體系內(nèi)，不同收入水平家庭可購(gòu)房型也存在差異。

    從房貸政策來看，政府為適應(yīng)不同收入水平家庭購(gòu)房需要，提供不同的首付款、還款額和還款方式。

    （5）、運(yùn)營(yíng)模式：純政府模式，HDB專門負(fù)責(zé)

    新加坡政府成立建屋發(fā)展局（HDB）全權(quán)負(fù)責(zé)組屋的建設(shè)和分配。HDB成立于1960年，隸屬國(guó)家發(fā)展局，是新加坡法定的公共組屋建設(shè)和管理機(jī)構(gòu)，承擔(dān)著對(duì)公屋購(gòu)買者發(fā)放優(yōu)惠住房貸款的責(zé)任。

    建設(shè)和分配組屋：政府將土地使用權(quán)無償劃撥給HDB用于建設(shè)組屋，HDB再根據(jù)公民收入水平、申請(qǐng)情況等決定組屋價(jià)格和銷售對(duì)象，并負(fù)責(zé)組屋后續(xù)的管理等工作。

    提供住房貸款：HDB主要發(fā)放兩類貸款，一類是公共住房建設(shè)貸款，分為用于興建供出租組屋的60年期貸款和用于建造出售組屋的10年期貸款兩種；另一類是向買房者提供個(gè)人貸款，并向低收入群體提供低息貸款。

新加坡HDB的兩大主要職能

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    3、經(jīng)驗(yàn)借鑒：純政府模式難復(fù)制，供給側(cè)發(fā)力可穩(wěn)定房?jī)r(jià)

    （1）、北京難以完全復(fù)制新加坡純政府模式，房企將是主力

    北京的共有產(chǎn)權(quán)房主要是由房企以集體建設(shè)或配建方式提供的，政府在其中起到監(jiān)督作用，與新加坡純政府模式存在明顯差異，主要原因：

    北京人口規(guī)模遠(yuǎn)大于新加坡。新加坡人口較少，截至2016年底，常住人口只有393萬人，而北京市常住人口達(dá)到2173萬人，如此龐大人群的居住需求很難完全依賴政府滿足。

    北京人均GDP水平遠(yuǎn)低于新加坡，若完全依賴政府財(cái)政支持自住房建設(shè)，將會(huì)給政府帶來較大壓力，這也是北京以房企開發(fā)主導(dǎo)、政府監(jiān)管模式開發(fā)自住型商品房的原因之一。

    （2）、新加坡以供給充足為基礎(chǔ)，需求端調(diào)控穩(wěn)定房?jī)r(jià)效果明顯

    新加坡的房?jī)r(jià)波動(dòng)影響面較小，與政府大量供應(yīng)組屋直接相關(guān)。李光耀一直強(qiáng)調(diào)“居者有其屋”，新加坡在建國(guó)之前就開始建立組屋制度，由政府向大多數(shù)核心家庭提供住房，截至2015年底，新加坡82%的家庭居住在政府提供的組屋，而組屋價(jià)格完全由政府確定，私人住宅價(jià)格波動(dòng)對(duì)大多數(shù)居民影響較小，具體分析見后文。

    以2013年-2016年新加坡房?jī)r(jià)波動(dòng)為例， 2016年第三季度新加坡核心中央?yún)^(qū)房?jī)r(jià)指數(shù)為126.90，連續(xù)3年下跌，與2013年一季度時(shí)的141.2相比，跌幅高達(dá)10.12%。這里的房?jī)r(jià)是指新加坡的私人住宅價(jià)格，包括公寓和別墅，相當(dāng)于中國(guó)的商品房的價(jià)格。

    房地產(chǎn)價(jià)格下跌并未影響新加坡經(jīng)濟(jì)發(fā)展，新加坡2016年全年GDP增長(zhǎng)了1.8%，超過政府預(yù)期的1%到1.5%。

新加坡房?jī)r(jià)指數(shù)2013年見頂后連續(xù)3年下滑

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    房?jī)r(jià)下跌對(duì)大多數(shù)人影響較小，政府“救市”意愿弱。從2009年開始，新加坡對(duì)樓市一直采取嚴(yán)格管控措施，防止泡沫加劇，如規(guī)定“借款人每月按揭還款額不得超過收入的60%，同時(shí)對(duì)房屋交易征收高額印花稅”、收縮貸款、限制組屋出租等。

    受調(diào)控政策影響，新加坡房?jī)r(jià)自2013年見頂后連續(xù)三年下滑。但由于新加坡主要人群都居住在組屋，房?jī)r(jià)上漲或下跌對(duì)其影響較小，經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴程度也較小，政府在房?jī)r(jià)連續(xù)下跌的趨勢(shì)下，并未采取“救市”措施，多次表示“放松樓市調(diào)控時(shí)機(jī)尚不成熟，樓市收緊政策仍將繼續(xù)”。

    新加坡房?jī)r(jià)在政府調(diào)控下能夠走低，主要原因還是在于供給充足。新加坡組屋提供大量組屋，保障大多數(shù)人住房剛需，受房?jī)r(jià)波動(dòng)影響較小，故政府可以長(zhǎng)期采取嚴(yán)格管控措施，抑制房?jī)r(jià)高漲。北京出臺(tái)共有產(chǎn)權(quán)房制度，與新加坡組屋制度較為類似，都是從供給側(cè)入手，若未來能夠加大供應(yīng)，則穩(wěn)定房?jī)r(jià)效果可期。