2017年我國家裝行業(yè)需求拉動分析，預(yù)計未來長租公寓每年對家裝帶來1093億元的規(guī)模拉動【圖】

    一、家裝行業(yè)增速近年來呈現(xiàn)下滑趨勢

    2002年至今，家裝行業(yè)同比增速呈現(xiàn)下滑趨勢。2008年同比增速一度跌至谷底，同比下降 2.30%，低于2007年20.51個百分點。增速下降主要是受到金融危機(jī)波及影響，金融危機(jī)導(dǎo)致我國宏觀經(jīng)濟(jì)下行，房地產(chǎn)市場開始萎縮，住宅裝飾行業(yè)受到較大沖擊。2007-2009年，為應(yīng)對金融危機(jī)，國家出臺了大量量化寬松的政策，住宅裝飾行業(yè)緩慢反彈。2011年，受限于房地產(chǎn)調(diào)控政策，住宅裝飾行業(yè)同比增速開始持續(xù)下滑。2016年住宅裝飾業(yè)總產(chǎn)值 1.78 萬億，同比增速7.23%，低于15年增速2.7個百分點。

家裝行業(yè)總產(chǎn)值及同比增速

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《2018-2024年中國家裝行業(yè)市場分析及發(fā)展趨勢研究報告》

    二、本輪地產(chǎn)周期或?qū)⑦M(jìn)入下行階段，或?qū)蛹已b增速繼續(xù)下行

    1、今年以來房地產(chǎn)投資及銷售增速持續(xù)下滑

    觀察住宅商品房銷售面積及住宅開發(fā)投資完成額這兩個表征房地產(chǎn)市場景氣程度重要指標(biāo)，可以看到無論是銷售亦或是投資，今年以來同比增速均處于下滑狀態(tài)，具體來看：截至 2017 年11月，我國商品房銷售面積累計達(dá)12.6億平方米，累計同比增速由年初的23.7%回落至 5.4%，低于去年同期19.1個百分點；同時，截至2017年11月，住宅類房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為 6.87萬億元，累計同比增速由3月份的11.2%下滑至9.70%。住宅銷售與投資增速的總體下行主要受房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫影響，預(yù)計住宅商品房市場的下行將對家裝行業(yè)景氣程度帶來不利影響。

住宅銷售面積及累計同比

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住宅投資完成額及累計同比

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    2、房貸利率年內(nèi)持續(xù)上浮

    2017年初以來，多地政府出臺了一系列房產(chǎn)調(diào)控政策，旨在給樓市降溫，同時各金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)也加強(qiáng)了金融業(yè)的監(jiān)管，比如央行將各商業(yè)銀行的表外理財業(yè)務(wù)納入 MPA 考核制度，房產(chǎn)政策和金融監(jiān)管的收緊都使銀行調(diào)高了房貸利率。2017年11月，首套平均房貸利率升高至5.36%，二套房平均利率升至5.71%。

全國平均房貸利率走勢

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    3、購房適齡人口數(shù)量于2015年觸頂后回落

    根據(jù)統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)，一國60歲以上老年人口占總?cè)丝?0%以上，該國即步入人口老齡化社會。2010年全國第五次人口普查顯示，我國60歲以上人口達(dá)1.3億人，占總?cè)丝?0.45%，按聯(lián)合國標(biāo)準(zhǔn)衡量，我國已進(jìn)入了人口老齡化社會。同時，我國的人口紅利逐漸消失，購房適齡人口（25-49歲人口）在 2015 年達(dá)到5.68億人的高峰，隨后開始減少。2016年，我國購房適齡人口為5.66億人，占總?cè)丝诘?0.93%，相比2015年減少257萬人。購房適齡人口的下降在一定程度上降低房地產(chǎn)行業(yè)的總需求，進(jìn)而使家裝市場增長后勁不足。

購房適齡人口數(shù)量及占比

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    三、棚改及長租公寓帶動家裝增量有限

    1、棚戶區(qū)每年新開工套數(shù)基本持平，對家裝行業(yè)規(guī)模并無增量貢獻(xiàn)

    2017年，全國各類棚戶區(qū)改造開工609萬套，剩余棚戶區(qū)存量1591萬套，預(yù)計還需2年半消化剩余庫存。從帶動增量來看，每年改造開工套數(shù)基本持平，例如2015-2017年，棚戶區(qū)改造新開工套數(shù)分別為 601/606/609萬套，規(guī)?；境制剑瑹o較明顯增量；并且目前棚改去化周期僅剩2年半時間，即2年半后棚改帶動的家裝市場規(guī)模將最終因棚改完成而結(jié)束。

    同時，2014年之前，全國各地棚戶區(qū)改造多傾向采用“政府為主，市場為輔”模式，但出于商品房去庫存、化解債務(wù)風(fēng)險及拉動GDP的考量，各級政府推出“棚改貨幣化”政策。2014-2016 年，棚改貨幣化安臵率分別為10%、29.9%和48.5%，預(yù)計2017年將達(dá)到53.9%。這一舉措雖然有利于去庫存，但從側(cè)面降低了新建住宅增量規(guī)模，家裝行業(yè)市場容量也將受到影響。

棚戶區(qū)改造每年新開工、存量套數(shù)及去化周期

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    2、長租公寓或為下一風(fēng)口，但對家裝行業(yè)規(guī)模帶動有限

    根據(jù)租賃人口來測算長租公寓建筑面積，進(jìn)而得到長租公寓對于家裝市場的增量拉動，房屋租賃市場主要由流動人口及少數(shù)本地居民的租房需求支撐：

    1）流動人口租房需求：2016年我國流動人口為 2.45億，且較上年減少 171萬人，根據(jù)統(tǒng)計，流動人口租房比例為67.3%，據(jù)此測算流動人口中的租賃人口約為1.65億人；

我國流動人口數(shù)量

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    2）本地居民租房需求：2016 年中國城鎮(zhèn)常駐人口約 7.93 億人，我國居民的住房自有率為 85.39%，剩余的人口主要是租賃或者借宿親友、雇主等，假設(shè)本地居民租房需求率約為 5%，據(jù)此測算常住人口中的租賃人口約為 0.40 億人。

    3）長租公寓對家裝行業(yè)拉動：根據(jù)以上測算預(yù)計當(dāng)前我國租賃人口約為2.05 億人，而對比發(fā)達(dá)國家長租公寓 20%-30%的滲透率,我國目前一線城市長租公寓的滲透率僅為 5%，全國僅為 2%。假設(shè)未來3年長租公寓行業(yè)將迎來跨越式發(fā)展，全國房屋租賃市場的滲透率將由目前的 2%提升至 10%，按照人均租住面積20 平米計算，將帶來 3.28 億平米的長租公寓新增面積，按照裝修費用1000元/平米計算，將帶來 3280億元的市場空間，平均每年對家裝行業(yè)帶來 1093 億元的規(guī)模拉動。

    據(jù)此樂觀估計，相對于 2016 年我國家裝行業(yè)1.78萬億總產(chǎn)值，長租公寓未來的跨越式發(fā)展對家裝行業(yè)的年總產(chǎn)值拉動率為 6%，帶動影響有限。