2017年中國社區(qū)服務(wù)行業(yè)整體發(fā)展情況分析【圖】

    社區(qū)服務(wù)板塊已經(jīng)成為港股社會服務(wù)業(yè)中重要的子板塊。中國物管行業(yè)市場廣闊卻格局零散。城鎮(zhèn)化進程下的地產(chǎn)繁榮及服務(wù)消費升級為市場提供量價持續(xù)雙升的基礎(chǔ)。2016 年全國物業(yè)在管面積達174 億平米，而百強企業(yè)占有率僅為29.4%。當前行業(yè)已處于市場化進程提速階段，集中度顯著提升。在成本壓力上行，業(yè)態(tài)日漸多元，服務(wù)需求升級的背景下，龍頭企業(yè)憑借運營及資本優(yōu)勢成為行業(yè)整合之主導。

行業(yè)百強物業(yè)管理面積均

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    相關(guān)報告：智研咨詢網(wǎng)發(fā)布的《2017-2023年中國物業(yè)管理行業(yè)競爭現(xiàn)狀及投資前景分析報告》

    一、社區(qū)服務(wù)行業(yè)規(guī)模及市場集中度分析

    城鎮(zhèn)化進程下的地產(chǎn)繁榮為我國物管行業(yè)提供長期增長的強勁驅(qū)動力。2016 年商品房竣工面積達10.6 億平米。預(yù)計未來5 年內(nèi)，我國物管規(guī)模仍將保持每年十億平米級別的增長。

    社區(qū)服務(wù)業(yè)目前商業(yè)化進程提速，行業(yè)整合不斷，領(lǐng)先企業(yè)開始搶占市場份額。百強企業(yè)管理面積均值由2015 年2361 萬平米增長至2725 萬平米， 市場份額進一步提升至29.44%（2015 年：28.42%）。

    憑借市場口碑、管理規(guī)模、運營能力及資本實力等多方面的優(yōu)勢，領(lǐng)先企業(yè)的龍頭優(yōu)勢愈發(fā)明顯。不同層級企業(yè)的增速與盈利能力逐步拉開差距。2016 年排名前十的企業(yè)管理規(guī)模和收入增速分別為41.3%和41.6%，遠遠高于百強平均水平。

    二、社區(qū)服務(wù)行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)情況分析

    綜合實力榜單中萬科、綠城繼續(xù)領(lǐng)跑。

2017年中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)TOP10

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    各物業(yè)上市公司在管面積均有擴張，支撐整體營收高速增長。綠城服務(wù)同比增長29%至1.17 億平米，儲備面積增速超過在管面積，達34%，。彩生活合約面積達4.2 億平米，同比增長16.7%；中海物業(yè)在管面積9860 萬平米，同比增長14.7%；中奧到家在管面積4900 萬平米， 較16 年末也有10%的增長。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管面積變化（百萬平米）

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    盡管人力成本上升明顯，但各公司通過人員外包以及智能化建設(shè)等方式削減了不利影響。上半年彩生活與中海物業(yè)經(jīng)營利潤率分別增長了7.7ppt 和2.9ppt，主要源自于增值服務(wù)的規(guī)模化增長。綠城服務(wù)旗下資產(chǎn)管理服務(wù)（+157%yoy） 和園區(qū)產(chǎn)品銷售（+170%yoy）帶動園區(qū)服務(wù)板塊大幅增長（+123.5%yoy）， 但增長業(yè)務(wù)利潤率偏低以及業(yè)務(wù)擴張帶來的費用支出拖低了整體盈利水平。

物業(yè)服務(wù)行業(yè)各公司毛利率變化

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物業(yè)服務(wù)行業(yè)各公司經(jīng)營利潤率變化

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    整體來看，增值業(yè)務(wù)為物管企業(yè)提供更為豐富的附加值，有力地提升了整體的盈利能力，已成為物管企業(yè)利潤的重要支柱和增長點。

物業(yè)服務(wù)行業(yè)各公司增值服務(wù)業(yè)務(wù)占比

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