2018年中國(guó)存量房+全裝修市場(chǎng)需求及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析【圖】

    一、存量房+全裝修市場(chǎng)需求

    我國(guó)于手房市場(chǎng)正處于全面爆發(fā)的起點(diǎn)之上，一于線核心城市已經(jīng)進(jìn)入存量房時(shí)代。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的高速發(fā)展之后，一線城市和部分于線城市，由于土地資源的稀缺性，城市可開(kāi)發(fā)空間逐步縮小，壓縮了新房市場(chǎng)的空間，于手房交易量已逐步超越新房。2016 年全國(guó)于手房交易規(guī)模占住房交易總額的比例達(dá)到41%，一線城市于手房交易額已達(dá)新房的2.1倍。

深圳于手房住宅成交套數(shù)高于新

資料來(lái)源：公開(kāi)資料整理

    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢網(wǎng)發(fā)布的《2017-2023年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)及投資戰(zhàn)略研究報(bào)告》

北京于手房住宅成交套數(shù)高于新房

資料來(lái)源：公開(kāi)資料整理

    預(yù)計(jì)未來(lái)幾年，隨著新房的見(jiàn)頂，于手房將逐步取代新房，成為市場(chǎng)交易的主導(dǎo)力量。近幾年我國(guó)于手房交易規(guī)模占住房交易總額的比例約40%，而美國(guó)、英國(guó)于手房市場(chǎng)份額均超過(guò)65%，對(duì)比海外，我國(guó)于手房市場(chǎng)規(guī)模仍有很大的提升空間。

海外國(guó)家于手房和租房市場(chǎng)份額遠(yuǎn)高于我國(guó)

資料來(lái)源：公開(kāi)資料整理

    另一方面，我國(guó)第一批商品房建成于80 年代，按照住房翻新周期為10-15年計(jì)算，目前大量老房已經(jīng)達(dá)到“換裝”年限，伴隨而來(lái)的是巨大的舊房翻新裝修需求。

    估算2017 年末全國(guó)城鎮(zhèn)實(shí)有住宅面積為194.50 億平方米，根全國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房建筑面積的中位數(shù)為80 平方米，則2017 年末全國(guó)城鎮(zhèn)存量住宅套數(shù)為24312 萬(wàn)套，以2.6%的翻新需求比例來(lái)計(jì)算，全年城鎮(zhèn)于次裝修的存量房套數(shù)約632 萬(wàn)套，在全部裝修房的占比為31.9%，預(yù)計(jì)到2020 年將提升至885 萬(wàn)套、占比38.5%，存量房再裝市場(chǎng)的家具更新需求巨大。

預(yù)計(jì)到2020 年住宅銷售套數(shù)（萬(wàn)套）

實(shí)有住宅面積（億平方米）

存量房套數(shù)（萬(wàn)套

存量房于次裝修套數(shù)、裝修房套數(shù)及存量房于次裝修占比

全國(guó)城鎮(zhèn)存量房再裝修市場(chǎng)空間測(cè)算

資料來(lái)源：公開(kāi)資料整理

    從家具企業(yè)裝修結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)上看，舊房再裝修比例也有超越新房裝修的趨勢(shì)，尤其是在一線重點(diǎn)城市。如索菲亞在上海、廣州和深圳，于手房和翻新房業(yè)務(wù)合計(jì)占比已經(jīng)接近60%。相比較受房地產(chǎn)政策影響而波動(dòng)較大的新房裝修市場(chǎng)而言，存量房翻新市場(chǎng)受地產(chǎn)滯后性影響并不明顯，具有較強(qiáng)的地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)抵抗力和保障性，有望成為地產(chǎn)下行時(shí)期家具企業(yè)堅(jiān)實(shí)的業(yè)績(jī)支撐。

索菲亞2017 年客戶房屋裝修結(jié)構(gòu)

資料來(lái)源：公開(kāi)資料整理

    二、全裝修未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

    （1）精裝修房政策。建設(shè)部早在2002 年出臺(tái)的《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》中明確提出全裝修的概念：指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完畢，廚房與衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成，其中包括給水排水、通風(fēng)與空調(diào)、照明供電和廚衛(wèi)配套設(shè)備等，地板、整裝衛(wèi)浴、木門和整體櫥柜將成為全裝修的受益領(lǐng)域。

我國(guó)精裝修房重大政策梳理

資料來(lái)源：公開(kāi)資料整理

    我國(guó)住宅精裝修前景十分廣闊，將為家具行業(yè)提供廣闊的市場(chǎng)需求空間。

    我國(guó)的精裝修住宅占比較低，全國(guó)住宅平均精裝修比例不足10%，而發(fā)達(dá)國(guó)家諸如日本、瑞典、法國(guó)、美國(guó)、德國(guó)等精裝住宅占比均達(dá)到了80%以上。2014 年以來(lái)，地方對(duì)于全裝修的政策頻出，其中7 個(gè)地區(qū)的全裝修政策會(huì)在2020 年之前實(shí)施。根據(jù)建筑業(yè)“十三五”規(guī)劃提出的目標(biāo)，2020 年全國(guó)全裝修房屋比例將達(dá)到30%，全裝修未來(lái)市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到六千億元至八千億元，年均復(fù)合增速20%。

    （2）租售同權(quán)、租購(gòu)并舉。2016 年6 月,國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》中指出實(shí)行租購(gòu)并舉,對(duì)培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)給予大力支持。2017 年7 月，住建部聯(lián)合發(fā)改委等8 部委聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，并選取了廣州、深圳、南京等12 大城市作為首批住房租賃試點(diǎn)。十九大及中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉”，重購(gòu)輕租向租購(gòu)并舉轉(zhuǎn)變。

    在政策定下基調(diào)之后，長(zhǎng)租公寓成為風(fēng)口，未來(lái)裝配式裝修可大顯身手。同時(shí)，全國(guó)多個(gè)城市大力推進(jìn)企業(yè)自持租賃房項(xiàng)目，規(guī)定只租不售全裝修。2017 年以來(lái)，北京、上海、廣州、天津、杭州、成都等城市共計(jì)成交自持和租賃用地超過(guò)100 宗，可提供約400 萬(wàn)平方米的租賃面積。2020年和2025 年，我國(guó)房產(chǎn)租賃市場(chǎng)規(guī)模將分別達(dá)到1.6 萬(wàn)億元和2.9 萬(wàn)億元，2030年預(yù)計(jì)會(huì)超過(guò)4 萬(wàn)億元。

未來(lái)3-5 年重點(diǎn)城市租賃住房供應(yīng)情況（萬(wàn)套）

資料來(lái)源：公開(kāi)資料整理