2017年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)地方財(cái)政收入影響分析【圖】

    一、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)地方財(cái)政收入至關(guān)重要

    房地產(chǎn)對(duì)財(cái)政的影響可以分為三個(gè)部分：第一個(gè)是房地產(chǎn)在公共財(cái)政收入中貢獻(xiàn)的增值稅、所得稅等稅費(fèi)；第二部分是政府性基金收入中的土地出讓金部分；第三部分是房地產(chǎn)開(kāi)工帶動(dòng)上下游產(chǎn)生的收入。由于第三部分比較難以界定，觀測(cè)各省份對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度。

    首先用國(guó)家稅務(wù)總局公布的房地產(chǎn)業(yè)稅收收入除以本級(jí)公共財(cái)政收入得到房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)當(dāng)?shù)氐墓差A(yù)算收入的貢獻(xiàn)。此統(tǒng)計(jì)口徑下的稅收收入包括行業(yè)貢獻(xiàn)的增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等諸多稅種?？梢钥吹?，房地產(chǎn)行業(yè)貢獻(xiàn)稅收由2010年的13%，上升到了2015年的22%。

房地產(chǎn)行業(yè)貢獻(xiàn)的稅收占本級(jí)公共財(cái)政收入總體在提升 單位：%

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    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《2018-2024年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局及投資戰(zhàn)略咨詢報(bào)告》

    然后，用全國(guó)的土地出讓金除以地方本級(jí)的政府性基金收入得到政府性基金對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴程度。觀察到該依賴程度也是逐年在上升的，且占比已超過(guò)90%。

地方本級(jí)基金性收入對(duì)土地出讓的依賴度逐漸提高 單位：%

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    將稅務(wù)總局公布的房地產(chǎn)業(yè)稅收收入和土地出讓金加和，得到房地產(chǎn)相關(guān)財(cái)政收入來(lái)源，然后用該值除以本級(jí)公共預(yù)算收入和政府性基金收入之和，最終得到地方財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴度?？梢钥吹竭_(dá) 地方財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)業(yè)依賴度高達(dá) 40% 以上。
總體來(lái)說(shuō)，無(wú)論從稅收角度，還是土地出讓角度，房地產(chǎn)行業(yè)在所有行業(yè)中已經(jīng)毋庸置疑地占據(jù)了了地方政府收入來(lái)源的最重要的地位。

地方財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴度持續(xù)在40%以上單位：%

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    二、地產(chǎn)相關(guān)財(cái)政收入和基建支出缺口越來(lái)越大

    粗略用資本形成總額對(duì) GDP 的拉動(dòng)值*（基建投資完成額變動(dòng)/固定資產(chǎn)投資完成額變動(dòng)）算出基建投資對(duì)GDP的拉動(dòng)。2011-2016年基建對(duì)GDP拉動(dòng)分別為 0.29、0.41、1.00、0.92、1.06、1.35。而地產(chǎn)對(duì)GDP拉動(dòng)由2010年的1.92下滑到2016年的0.37。

    財(cái)政對(duì)基建投入是逆經(jīng)濟(jì)周期的對(duì)沖行為，然而稅收收入和土地出讓收入都是順經(jīng)濟(jì)周期的。隨著房地產(chǎn)行業(yè)由快速增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，土地需求減少。相反基建對(duì)于經(jīng)濟(jì)保增長(zhǎng)的需要卻越來(lái)越迫切。房地產(chǎn)所提供的資金和基建所需資金的缺口將逐漸增大，地方財(cái)政的壓力也越來(lái)越重。

地產(chǎn)與基建對(duì)GDP的拉動(dòng)

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    三、房地產(chǎn)對(duì)地方財(cái)政貢獻(xiàn)大的地區(qū)，相比而言更有放松調(diào)控動(dòng)機(jī)

    從動(dòng)機(jī)上，地方政府希望，去庫(kù)存順利、房?jī)r(jià)上漲帶動(dòng)土地價(jià)格上漲：更多的房地產(chǎn)投資有利于房地產(chǎn)行業(yè)及上下游產(chǎn)業(yè)的景氣，拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)；更多的購(gòu)買意味著更多的購(gòu)地需求；更低的庫(kù)存意味著更多的供地指標(biāo)；更高的房?jī)r(jià)意味著更高的土地出讓單價(jià)。地方政府無(wú)論是從政績(jī)考核，財(cái)政收入還是去庫(kù)存壓力上都有充足動(dòng)機(jī)放開(kāi)需求，讓房地產(chǎn)業(yè)更加景氣。

    仍舊從房地產(chǎn)行業(yè)貢獻(xiàn)稅收和土地出讓兩個(gè)維度來(lái)觀察各個(gè)省份房產(chǎn)調(diào)控政策放開(kāi)是否和財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)依賴程度有直接關(guān)聯(lián)。由于城市缺乏房地產(chǎn)行業(yè)貢獻(xiàn)的稅收數(shù)據(jù)，均以省份來(lái)進(jìn)行計(jì)算。

    結(jié)果顯示，無(wú)論是稅收還是土地出讓，財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)依賴高的省份放松調(diào)控的數(shù)量略多于依賴低的省份。但是雖然可以出依賴度高和調(diào)控放松關(guān)聯(lián)存在，但這種效應(yīng)并不是那么明晰。我們認(rèn)為，這可能因?yàn)楦鞯貐^(qū)地方政府都是有充足放開(kāi)調(diào)控政策意愿的，只不過(guò)根據(jù)財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)依賴程度是放開(kāi)地更急迫還是相對(duì)舒緩的問(wèn)題。如此看來(lái)，是否放開(kāi)就不僅僅取決于當(dāng)?shù)卣€要考慮中央對(duì)于地方的窗口指導(dǎo)和干預(yù)情況，而這主要取決于各地的庫(kù)存和房地產(chǎn)價(jià)格情況。

土地出讓金收入占政府基金性收入占比 單位%

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房地產(chǎn)稅收收入占一般財(cái)政收入的比重單位：%

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    財(cái)政依賴程度從高到低的省份（還沒(méi)有城市調(diào)控放松，但是對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)財(cái)政依賴度高的）排序?yàn)椋焊＝?、海南、江西、貴州、廣西、浙江、黑龍江、吉林、云南、西藏、寧夏、甘肅、新疆、內(nèi)蒙古、青海、北京、山西。