2017年中國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析【圖】

    在傳統(tǒng)研究體系下，我們通常認(rèn)為水泥需求分為地產(chǎn)需求、基建需求和農(nóng)村需求三大板塊，預(yù)計(jì)各占三分之一，而從對(duì)需求影響的歷史經(jīng)驗(yàn)看，地產(chǎn)需求影響最大，基建次之。因此，對(duì)于地產(chǎn)、基建需求的研究和跟蹤，成為建材需求預(yù)判的重中之重，地產(chǎn)、基建需求的波動(dòng)預(yù)期，也成為了影響股價(jià)預(yù)期的重要要素。

    房地產(chǎn)需求：房地產(chǎn)市場(chǎng)我們面臨的是“政策對(duì)„炒房嚴(yán)控”，“房價(jià)依舊保持高位”，“居民呼吁長效機(jī)制”的大背景。三個(gè)背景分別對(duì)應(yīng)了三個(gè)現(xiàn)象：（1）房地產(chǎn)銷售的嚴(yán)控政策必將導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的降溫，房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)下滑，從而引發(fā)房地產(chǎn)投資下滑的“預(yù)期”；2017年1-10月全國商品房銷售面積累計(jì)同比重新回歸個(gè)位增長，較上年同期下滑近19個(gè)百分點(diǎn)至8.2%，增幅較1-9月繼續(xù)收窄2.1個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)控政策持續(xù)，銷量預(yù)計(jì)仍將繼續(xù)回落；1-10月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9.05萬億元，同比增長7.8%，增速較1-9月小幅下滑0.3個(gè)百分點(diǎn)，從歷史規(guī)律觀察，房地產(chǎn)銷售同比增速往往是房地產(chǎn)投資增速的領(lǐng)先指標(biāo)，因此在房地產(chǎn)銷售累計(jì)同比增速持續(xù)下滑的背景下，市場(chǎng)預(yù)期房地產(chǎn)投資后續(xù)仍將繼續(xù)承壓。

全國商品房銷售累計(jì)同比增速與房地產(chǎn)投資累計(jì)同比增速的歷史波動(dòng)規(guī)律

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

商品房累計(jì)銷售面積及增速（萬平方米）

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商品房銷售金額及增速（億元）

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房屋累計(jì)新開工面積及增速（萬平方米）

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房地產(chǎn)累計(jì)開發(fā)投資完成額及增速（億元）

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    房價(jià)依舊維持高位運(yùn)行，這使得房地產(chǎn)調(diào)控政策，在房地產(chǎn)投資下滑尚未較大幅度動(dòng)搖經(jīng)濟(jì)增長根基時(shí)，仍將繼續(xù)下去；自去年10月各地陸續(xù)出臺(tái)一系列地產(chǎn)調(diào)控政策以來，2017年上半年熱點(diǎn)城市相繼步入以限購、限貸、限價(jià)、限售、限商為核心的“五限”時(shí)代，下半年相關(guān)金融、限售、住房租賃等領(lǐng)域政策仍不時(shí)出臺(tái)。9月22日以來，西安、重慶、南昌、南寧、長沙、武漢等以二線城市為主的密集調(diào)控先后出臺(tái)，樓市調(diào)控逐步由一線城市向二線城市深化，并向三、四線城市蔓延。11月21日，住建部、國土資源部、人民銀行在武漢市召開部分省市房地產(chǎn)工作座談會(huì)提出，要堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，不能有任何“喘口氣、歇歇腳”的念頭，保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，把穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、化解泡沫風(fēng)險(xiǎn)作為重中之重。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控政策從嚴(yán)將是明年的基調(diào)，樓市降溫趨勢(shì)明顯。

近期部分城市出臺(tái)地產(chǎn)調(diào)控政策

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    居民呼吁長效機(jī)制；長效機(jī)制是什么？——房產(chǎn)稅？房住不炒？還是遺產(chǎn)稅？說法很多，但結(jié)論暫時(shí)沒人知曉。但現(xiàn)階段的房價(jià)依舊高位運(yùn)行，除了貨幣超發(fā)因素影響外，很大程度也反映出高房價(jià)熱點(diǎn)城市某種程度上住房的供求失衡，因此不論是緩解高房價(jià)熱點(diǎn)城市的供求失衡，還是從政府提供公租房的長效機(jī)制出發(fā)，土地供給增加是必行之路。

    數(shù)據(jù)顯示，年初以來土地供應(yīng)增長明顯，供應(yīng)數(shù)量和面積呈持續(xù)增長趨勢(shì)。截至10月全國300城市年內(nèi)土地供應(yīng)面積合計(jì)達(dá)84,340萬平方米，同比增長10.1%，成交面積合計(jì)達(dá)63,592萬平方米，同比增長15.7%。

全國300城市土地供應(yīng)數(shù)量和面積同比增速

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全國300城市土地供應(yīng)面積

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全國300城市土地成交數(shù)量

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全國300城市土地成交面積

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    綜上所述，因政策繼續(xù)嚴(yán)控，市場(chǎng)對(duì)于水泥需求的重要組成部分——房地產(chǎn)開發(fā)投資，未來運(yùn)行方向的預(yù)期整體是承壓的。但土地供給在增加，房屋的供給形式未來有望改變，或?qū)⒆屛覀兛吹揭粋€(gè)“房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)增速下降，但房地產(chǎn)投資增速相對(duì)平穩(wěn)運(yùn)行”的現(xiàn)象，這使得我們可以對(duì)未來水泥行業(yè)由房地產(chǎn)部門帶來的需求部分做出一個(gè)大家相對(duì)可以接受的預(yù)判，即需求在未來一兩年內(nèi)的運(yùn)行軌跡，在向上和緩慢下滑這個(gè)區(qū)間內(nèi)運(yùn)行的概率較大，而出現(xiàn)崩塌的概率較小。

    基建需求：如果說房地產(chǎn)投資是過去幾年拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的牽引力量，那么基建投資就是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長的基石。

    從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資來看，根據(jù)過去多年的數(shù)據(jù)分析可以看出，地產(chǎn)投資和基建投資此消彼長，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)投資存在下滑潛在風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，基建投資成為穩(wěn)增長的重要抓手，2017年基建投資依然發(fā)揮重要作用。2017年年初基建投資快速回升，1-2月累計(jì)增速達(dá)21.3%，隨后連續(xù)下滑，1-10月全國基建投資累計(jì)實(shí)現(xiàn)14.1萬億元，累計(jì)同比增速15.3%，較1-9月份繼續(xù)小幅回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，增速整體仍保持相對(duì)較高位臵，在固定資產(chǎn)投資貢獻(xiàn)度方面也依舊保持高位運(yùn)行，但放緩態(tài)勢(shì)明顯。

2017基建投資對(duì)穩(wěn)增長依然發(fā)揮重要作用

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基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)累計(jì)投資額及增速

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