2018年我國(guó)房地產(chǎn)政策下棚改投資額顯著提升【圖】

    在國(guó)家對(duì)于三四線城市長(zhǎng)期確實(shí)存在城鎮(zhèn)化提升空間的考量下，為了解決短期的商品房庫(kù)存過高、部分城市存在過度建設(shè)、資源浪費(fèi)的問題，采取提高貨幣化安置比例，為已在城市工作生活的農(nóng)民解決住房問題，將城市周邊農(nóng)民引入進(jìn)城，從而消化商品房庫(kù)存、提高基礎(chǔ)設(shè)施的利用率。

    以人口大省山東省為例，山東省年均棚改套數(shù)為70萬(wàn)套，2015年戶籍人口城鎮(zhèn)化水平大幅提高4pct，2017年完成農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化280萬(wàn)人。2015-18年山東省棚改開工套數(shù)分別為53.4/80.4/76.4/68.0萬(wàn)套，（常住-戶籍）人口城鎮(zhèn)化率從2014年的11%下降至9%，為2010年以來首次下降。據(jù)山東省統(tǒng)計(jì)局顯示，2017年完成農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化280萬(wàn)人，目標(biāo)2020年戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到55%，較2014年提高7pct，累計(jì)將有逾1千萬(wàn)人獲取城鎮(zhèn)戶口。

    以發(fā)展水平較低、國(guó)家扶持力度較大的中西部省份貴州省為例，2015-17年貴州省棚改開工套數(shù)全國(guó)前三，年均開工43萬(wàn)套。2014年貴州省城鎮(zhèn)戶籍人口占比僅為16.4%，低于全國(guó)平均水平20pct，較2020年目標(biāo)43%仍有近30pct的差距，（常住-戶籍）人口城鎮(zhèn)化率值為23.6%，高于全國(guó)平均水平5.5pct，預(yù)計(jì)未來棚改力度不會(huì)減弱，將是未來國(guó)家新型城鎮(zhèn)化的重點(diǎn)扶持區(qū)域。

    2016-17年三四線商品房熱銷行情以央行發(fā)放PSL為國(guó)開行發(fā)放棚改貸款提供資金、貨幣化棚改比例上升為基礎(chǔ)，疊加一二線城市比價(jià)效應(yīng)，帶動(dòng)三四線銷售增速上升。2015-2017年原計(jì)劃開工棚戶區(qū)改造1500萬(wàn)套，后調(diào)整為1800萬(wàn)；2017年5月國(guó)務(wù)院確定2018-2020年再改造各類棚戶區(qū)1500萬(wàn)套，12月住建部定下2018年改造580萬(wàn)套的目標(biāo)，超出此前市場(chǎng)預(yù)期（500萬(wàn)套），較2017年600萬(wàn)套微微下滑，預(yù)計(jì)將實(shí)現(xiàn)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)降溫。

抵押補(bǔ)充貸款PSL發(fā)放量與三四線銷售增速高度相關(guān)

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    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《2018-2024年中國(guó)柳州房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度分析及投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告》

    根據(jù)官網(wǎng)報(bào)道，十八大國(guó)開行累計(jì)發(fā)放棚改貸款超過3.4萬(wàn)億，扣除2012-2016年發(fā)放額2.3萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)2017年發(fā)放棚改貸款逾億萬(wàn)元；農(nóng)發(fā)行2017年全年棚改貸款審批額超過6000億元，投放額超過4000億元。2017年P(guān)SL新增發(fā)放額6350億元，2018年1-2月發(fā)放2230億元，考慮到地方行墊資、資金發(fā)放存在時(shí)滯的問題，國(guó)開行與農(nóng)發(fā)行使用了約6千至8千億元的自有資金用于棚戶區(qū)改造。

國(guó)開行、農(nóng)發(fā)行以自有資金發(fā)行棚戶區(qū)改造貸款總額逐漸走高（億元）

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    根據(jù)財(cái)政部公示，截至2018年1月棚戶區(qū)改造PPP存量項(xiàng)目數(shù)為280個(gè)，投資額為5000億元。入庫(kù)PPP項(xiàng)目狀態(tài)分為識(shí)別、準(zhǔn)備、采購(gòu)和執(zhí)行四個(gè)階段，其中執(zhí)行階段投資額可以確認(rèn)為落地投資額。預(yù)計(jì)約三成項(xiàng)目為執(zhí)行階段，剩余七成項(xiàng)目為待執(zhí)行階段，即約3500億PPP項(xiàng)目投資額待確認(rèn)。此外，財(cái)政部正在研究擴(kuò)大發(fā)行棚改專項(xiàng)債、扶貧專項(xiàng)債等相關(guān)債券。由此我們認(rèn)為僅看PSL新增資金量會(huì)低估棚改整體的規(guī)模，應(yīng)該將其他融資渠道的變化也納入跟蹤范圍。其次，目前棚改貨幣化安置比例在50%-60%區(qū)間，預(yù)計(jì)難有提高空間，且部分省份降低或取消了貨幣化安置的獎(jiǎng)勵(lì)比例，提高了實(shí)物安置比例。由此削弱了對(duì)商品房銷售的拉動(dòng)效應(yīng)，但是由棚改帶動(dòng)的開發(fā)投資額依然能維持高位。