2018年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢分析【圖】

    1、租售并舉開啟長效機制時代

    建國以來，已經(jīng)經(jīng)歷了三次住房制度改革，分別是 1949-1977年的住房實物分配， 1978-1994 年的公房出售與住房分配并舉， 1998-2003 年的住房商品商品化，而 2016 年以來我們正在經(jīng)歷的是租售并舉開啟的長效機制時代。

住房制度改革回顧

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    相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《2018-2024年中國蘇州房地產(chǎn)行業(yè)市場全景調(diào)研及發(fā)展前景預(yù)測報告》

    近年來在住房商品化的大潮中，全國商品房銷售額不斷創(chuàng)出新高，不過隨著而來的供需錯配、 結(jié)構(gòu)失衡等住房矛盾也開始凸顯。資源過度集中在核心城市不僅帶來了嚴(yán)重的大城市病，同時也推高了核心城市的房價，居住需求難以得到保障。

一線城市人口密度顯著高于全國水平

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一線城市房價顯著高于全國平均水平（元）

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    2、租賃用地入市改變地產(chǎn)格局

    “租售并舉”長效制度出臺不僅體現(xiàn)在政策密集出臺，更實打?qū)嵉捏w現(xiàn)在“只租不售”用地的出讓。截至目前已經(jīng)有上海、深圳、杭州等超過10個城市開展租賃類土地出讓，上海只租不售用地供給量最大， 2017年以來已經(jīng)接近100萬平方米，占上海市住宅類用地成交面積接近 20%。在提出“租售并舉”長效機制首年，租賃與銷售變實現(xiàn)了“二八分”，政策執(zhí)行力度相當(dāng)堅決。

上海租賃用地占住宅成交土地面積近2成

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2017 年上海租賃用地成交面積驟增（萬方）

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    3、“租售并舉”平抑“恐慌性”波動

    恐慌性預(yù)期放大市場波動。跟發(fā)達(dá)經(jīng)濟體相比，發(fā)展中經(jīng)濟體的資源分配很不均衡，主要大城市在資源集聚方面遙遙領(lǐng)先，其地產(chǎn)對整個國家的居民非常有吸引力。從醫(yī)療、教育、工作機會、城市設(shè)施、環(huán)境等方面來看，一線城市，特別是北京，不僅在國內(nèi)占有很大優(yōu)勢，而且跟幾個大的國際都市相比，也鶴立雞群。

北京商品住宅成交均價（元）

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    一線城市的房價確實具有明顯的易漲難跌特點。以北京為例，在次貸危機沖擊期間，北京新房價格連續(xù)下跌 6 個月，累計降幅僅有 2.2%。 2011 年 11 月，受調(diào)控的影響，北京新房價格連續(xù)下跌 6 個月，累計降幅僅有 1.1%，此前連續(xù)上漲 31 個月，累計漲幅 26%。 2014 年 7 月，再次開啟下跌周期，連續(xù)下跌 8 個月，累計降幅 4.3%，此前連續(xù)上漲 26 個月，累計漲幅 20%。 2016 年這輪累計上漲雖然只有 19 個月，但累計漲幅高達(dá) 35%，是自 2005 年 7 月有數(shù)據(jù)記載以來的房價最快上漲期。以波動較大的二手房價格為例，跌幅最大的2014 年 4-9 月期間，累計跌幅也僅有 5.4%。

    值得注意的是，本輪房地產(chǎn)的擴張期主要源于地產(chǎn)去庫存的需求，三四線房屋價格存有明顯的上漲預(yù)期才能有效去庫存，而只有一線城市價格上漲才能帶動二線價格上漲，進而導(dǎo)致三四線價格上漲預(yù)期。因此，從城市溢出效應(yīng)看，在去庫存過程中價格被明顯抬高。房地產(chǎn)作為典型的耐用投資品，最大的特點就是越有價格上漲預(yù)期，需求越龐大，從商品房價格指數(shù)和成交面積的對比圖不難發(fā)現(xiàn)，每一輪房價大漲往往會激發(fā)出市場的恐慌性需求，即擔(dān)心政策優(yōu)惠到期、房價不斷上漲而不問價格、地段，脫離購房需求能力，貸款比率畸高，為了購房而購房，而這其中又以年輕購房者居多，這種情況下，商品房的價格和成交額被再次放大，而這往往又引來了市場的新一輪調(diào)控，政策也出現(xiàn)“一松一緊”的調(diào)控，不僅沒能平抑價格，反而將價格中樞一步步抬升。

2010年以來商品房價格指數(shù)和成交面積情況

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    如果沒有巨大盈利的投機需求，房地產(chǎn)市場波動趨于平緩，恐慌性需求也就會被逐漸平復(fù)。2014年70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)同比數(shù)據(jù)步入單邊下行通道，而全國商品房銷售面積同比數(shù)據(jù)為負(fù)，且大幅波動。而與之相對應(yīng)的， 2016 年 70 個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)同比數(shù)據(jù)則步入單邊上升通道，當(dāng)年全國商品房銷售面積同比數(shù)據(jù)在年初大幅攀升，隨后維持高位震蕩。

    可以看到，2017年隨著各地“租售并舉”政策相繼落地，2017 年 9 月以來 70 個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)明顯走平，維持在 5-6%左右。同樣，2017 年 9 月以來全國商品房銷售面積同比數(shù)據(jù)也逐步走穩(wěn)，波動明顯收窄。誠然“限購、限價、限售”等一系列調(diào)控政策確實發(fā)揮著重要作用，但“租售并舉”在穩(wěn)定市場預(yù)期，平抑恐慌性波動方面發(fā)揮出不可忽視的作用。長期來看，租售并舉是未來發(fā)展的大方向， 通過提高租賃房源供給，擴大租賃人群，延長租賃期限，從而分流購房需求， 降低房地產(chǎn)市場波動性， 促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

2016年70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)同比數(shù)據(jù)

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2016年全國商品房銷售面積同比數(shù)據(jù)

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2017年以來70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)同比數(shù)據(jù)

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2017年以來全國商品房銷售面積同比數(shù)據(jù)

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