2018年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)【圖】

    一、銷售增幅同比放緩，去庫(kù)存動(dòng)力尚存在

    2017年及2018年一季度商品房銷售保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，但增幅有所放緩。2017年全年商品房銷售面積16.94億平方米，同比增長(zhǎng)7.7%，低于2016年22.5%的增幅水平；2018年一季度銷售面積3.01億平方米，同比增長(zhǎng)3.6%，也低于2017年一季度19.5%的水平。銷售金額方面，2017年全年及2018年一季度分別實(shí)現(xiàn)13.37萬(wàn)億元和2.56萬(wàn)億元，分別同比增長(zhǎng)13.7%和10.4%，均低于上年同比增幅水平。

商品房銷售面積累計(jì)值

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商品房銷售額累計(jì)情況

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    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《2018-2024年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及投資戰(zhàn)略研究報(bào)告》

    2017年和2018年一季度的銷售增長(zhǎng)主要來(lái)自三四線城市的貢獻(xiàn)。從數(shù)據(jù)來(lái)看，2017年全年三四線城市在銷售面積上以及銷售金額增速上分別領(lǐng)先一二線城市16個(gè)以及25個(gè)百分點(diǎn)，是近五年來(lái)兩者差距最大的一次；2018年一季度差距縮小，但仍有10個(gè)和近16個(gè)百分點(diǎn)。相對(duì)寬松的調(diào)控政策、棚改+貨幣化補(bǔ)償政策，以及部分人口逆向流動(dòng)所帶來(lái)的返鄉(xiāng)置業(yè)繼續(xù)推動(dòng)三四線城市樓市發(fā)展。

2017年及2018年一季度三四線城市成交面積同比保持領(lǐng)先

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2017年及2018年一季度三四線城市成交金額同比在保持領(lǐng)先

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    然而，自2017下半年開(kāi)始，三線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始領(lǐng)漲一線與二線城市，且月同比漲幅一度超過(guò)其2013年的最高水平。三線城市房?jī)r(jià)的快速上漲，一方面抑制購(gòu)買(mǎi)需求，反而降低了整體的銷售規(guī)模，另一方面則引起政策的日益趨緊，逐漸制約行業(yè)政策進(jìn)一步放松的空間。

2017年末三線城市房?jī)r(jià)開(kāi)始領(lǐng)漲

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    高杠桿資金也是商品房銷售提升的重要推動(dòng)因素。無(wú)論是從間接的開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中按揭貸款的占比來(lái)看，還是從直接的按揭貸款與公積金貸款占居民整體購(gòu)房資金的占比來(lái)看，行業(yè)的購(gòu)房杠桿占比在最近2、3年都出現(xiàn)了較快的上升。

從開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源角度看居民購(gòu)房杠桿情況

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從購(gòu)房者角度看居民購(gòu)房杠桿情況

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    但是，17年以來(lái)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的信貸收縮無(wú)疑也是銷售增幅放緩的重要原因。目前按揭利率從2016年的低位開(kāi)始出現(xiàn)上浮，尤其是2017年下半年開(kāi)始出現(xiàn)了連續(xù)的上漲；同時(shí)，首套房貸利率已經(jīng)逐步逼近二套房貸利率。這對(duì)于目前行業(yè)這部分高杠桿資金所帶來(lái)的成交貢獻(xiàn)也會(huì)帶來(lái)不利的影響。從17年開(kāi)始，雖然兩種測(cè)量方法下的購(gòu)房杠桿占比仍處于高位，但已經(jīng)出現(xiàn)了較為明顯的回調(diào)，“去杠桿”政策開(kāi)始顯示出威力。

2017年5月起房貸利率出現(xiàn)連續(xù)上浮（%）

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   同時(shí)去庫(kù)存也取得了一定的成果，目前行業(yè)庫(kù)存明顯降低。隨著商品房銷售的進(jìn)一步提升、特別是三四線城市去庫(kù)存效果的逐步到位，目前行業(yè)整體庫(kù)存明顯降低。從統(tǒng)計(jì)局最新公布的住宅待售面積來(lái)看，2017年和2018年一季度與2016年相比出現(xiàn)明顯下降，分別減少約1億平和1.1億平，降幅分別達(dá)到25%和27.5%。2017年底的待售面積絕對(duì)值也已經(jīng)低于2013年，達(dá)到了近5年來(lái)的最低值。行業(yè)去庫(kù)存政策已經(jīng)取得了階段性成效。

行業(yè)狹義庫(kù)存情況（萬(wàn)平）

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行業(yè)可售面積平均去化周期（月）

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全國(guó)住宅新開(kāi)工、銷售面積以及推算的去化周期（億平方米）

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    二、融資渠道逐漸收緊，開(kāi)發(fā)投資趨于謹(jǐn)慎 2017年，房地產(chǎn)融資渠道收緊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資因而偏于謹(jǐn)慎。開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源額和盈余增幅均放緩，18年一季度甚至同比下降。資金趨緊導(dǎo)致開(kāi)發(fā)投資完成額增幅僅維持16年水平。具體投資方向上，地價(jià)上升帶動(dòng)土地投資成為開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)主要?jiǎng)恿?，?xiàng)目開(kāi)發(fā)放緩。

    從開(kāi)發(fā)商的資金狀況來(lái)看，2017年和2018年一季度開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源額和開(kāi)發(fā)投資資金盈余（當(dāng)年開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源-當(dāng)年開(kāi)發(fā)投資額）同比增幅均下降，開(kāi)發(fā)投資資金趨緊。2017年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源額達(dá)到15.61萬(wàn)億元，但同比增幅僅8.21%，不及2016年的15.18%；18年一季度資金來(lái)源額為3.68萬(wàn)億元，同比增幅僅3.09%，遠(yuǎn)低于17年一季度的11.5%。2017年開(kāi)發(fā)投資資金盈余達(dá)到了4.63萬(wàn)億，為歷史最高值；同比實(shí)現(xiàn)11.1%的增長(zhǎng)，增幅小于16年同期。18年一季度開(kāi)發(fā)投資資金盈余達(dá)到1.55萬(wàn)億元，同比甚至出現(xiàn)下降。

2017年及2018年一季度開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源額增幅下降

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2017年開(kāi)發(fā)投資盈余增幅下降，18年一季度絕對(duì)值同比下降

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    開(kāi)發(fā)投資資金的緊張直接影響到開(kāi)發(fā)投資額的完成，2017開(kāi)發(fā)投資增速與2016基本持平。2014-2015年，開(kāi)發(fā)投資跟隨新開(kāi)工出現(xiàn)了一定的增速下滑，但基本還是保持了增長(zhǎng)。2016年開(kāi)始，開(kāi)發(fā)投資增幅回升，2017年和2018年一季度保持了16年的增勢(shì)。2017年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為10.98萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7%，與2016年增幅相仿；2018年一季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為2.13萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)10.36%，僅略高于去年同期9.1%的增幅水平。

    從單月數(shù)據(jù)來(lái)看，17年3-4月、9月及18年2-3月均實(shí)現(xiàn)9%以上的同比增幅。其中，18年2月和3月的單月開(kāi)發(fā)投資額分別達(dá)到1.08萬(wàn)億元和1.04萬(wàn)億元，同比增幅達(dá)到9.91%和10.83%。這是在去年底到今年初持續(xù)4個(gè)月的開(kāi)發(fā)投資低增長(zhǎng)后再次實(shí)現(xiàn)了較高水平的增長(zhǎng)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)情況

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房地產(chǎn)新開(kāi)工累計(jì)情況

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    具體而論，地價(jià)上漲帶來(lái)土地投資額上升，進(jìn)而帶動(dòng)土地投資成為17年，尤其是18年一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)的重要貢獻(xiàn)者。17年和18年一季度，全國(guó)土地成交總價(jià)同比增幅遠(yuǎn)高于成交總建面，成交單價(jià)進(jìn)一步提高。在地價(jià)的帶動(dòng)下，2017年和2018年一季度，除去建筑工程、安裝工程和設(shè)備工器具購(gòu)置之外的其他投資（主要為土地開(kāi)發(fā)投資）占比擴(kuò)大，同比增幅遠(yuǎn)高于開(kāi)發(fā)投資完成總額。2017年其他費(fèi)用投資完成額占開(kāi)發(fā)投資總額27%，18年一季度達(dá)到30%，是2011年以來(lái)的新高；17年其他費(fèi)用投資完成額同比增速19.56%，遠(yuǎn)高于16年，18年一季度更是達(dá)到48.56%，而同期開(kāi)發(fā)投資完成額增速僅7.04%和10.36%。

2017年和2018年一季度全國(guó)土地成交總價(jià)同比增幅高于成交總建筑面積

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其他費(fèi)用投資完成占比持續(xù)提升

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其他費(fèi)用投資完成同比增幅遠(yuǎn)高于開(kāi)發(fā)投資完成總額

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    相較之下，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)放緩，對(duì)開(kāi)發(fā)投資的拉動(dòng)有限。2017年和2018年一季度新開(kāi)工和施工面積增幅同比有所下降；竣工面積均同比下滑。2017年新開(kāi)工面積累計(jì)達(dá)到17.87億平方米，同比增長(zhǎng)7%，低于2016年同比8.08%的增幅；2018年一季度新開(kāi)工面積為3.46億平方米，同比增長(zhǎng)9.7%，也低于去年同期11.6%的水平。2017年和2018年一季度施工面積分別同比增長(zhǎng)3%和1.5%，均略有下降。2017年竣工面筋僅10.15億平方米，同比下降4.4%，18年一季度竣工僅2.07億平方米，同比下降10.1%。

房屋施工面積情況

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房屋竣工面積情況

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全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)工率情況

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    三、TOP50房企逐步展現(xiàn)優(yōu)勢(shì) 2017年，房地產(chǎn)企業(yè)集中度進(jìn)一步提升。根據(jù)克而瑞最新的統(tǒng)計(jì)，TOP100房地產(chǎn)企業(yè)的銷售金額市占率已經(jīng)從2015年的40%上升到了2017年的56%，占據(jù)半壁江山；18年一季度更是上升到76%。從銷售面積來(lái)看，2017年市占率為33%，也占到了近1/3；18年一季度達(dá)到53%。

房地產(chǎn)企業(yè)近三年來(lái)市占率情況

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    從不同規(guī)模企業(yè)的市占率提升速度來(lái)看，規(guī)模越大的房企市占率提升速度越快，兩極分化明顯。TOP3的市占率在2015-2017年間持續(xù)快速提升，2017年金額和面積的市占率分別達(dá)到11.9%和8.7%，同比增加3個(gè)和1.7個(gè)百分點(diǎn)，提升速度明顯高于其他規(guī)模的房企。同時(shí)，TOP50的房企基本都保持了市占率的提升，而TOP51-100房企面積市占率甚至在2017年出現(xiàn)下降。這說(shuō)明，從總體來(lái)看TOP50房企通過(guò)快速增長(zhǎng)擠壓了部分TOP51-100的市場(chǎng)份額。2018年一季度，TOP100中各能級(jí)企業(yè)的金額占比均同比大幅上升，而面積市占率中，TOP3房企出現(xiàn)下降趨勢(shì)。

TOP100房企各級(jí)別金額市占率提升情況（單位：pct）

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TOP100房企各級(jí)別面積市占率提升情況（單位：pct）

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    從簽約銷售業(yè)績(jī)來(lái)看，2015-2017年間，TOP50房企表現(xiàn)要好于TOP51-100房企。這與TOP50和TOP51-100房企在2015-2017年間市占率的變化是一致的。2015-2017年，TOP50房企的復(fù)合增速中位值為51.7%，遠(yuǎn)高于TOP51-100房企的13.2%。2017年兩級(jí)分化趨勢(shì)愈發(fā)明顯。TOP50房企實(shí)現(xiàn)銷售金額中位值為1007.2億元，同比增速中位值為49.65%。而TOP51-100房企銷售金額中位值僅183.6億元，同比增速中值為-5.18%。2018年一季度差距仍在。TOP50房企實(shí)現(xiàn)銷售金額中位值279.1億元，同比增速中值29.54%，TOP51-100房企銷售金額中位值僅45.35億元，同比增速中值僅4.6%。TOP50房企中，泰禾集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展、中南置地等在銷售增幅上領(lǐng)先，TOP51-100中北辰實(shí)業(yè)和華發(fā)股份增幅靠前。

    結(jié)算業(yè)績(jī)方面，TOP50房企尚未全面展現(xiàn)出如銷售表現(xiàn)般的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。2012年以來(lái)，在不同規(guī)模房企營(yíng)收增速均放緩的背景下，TOP50房企的增速高于TOP51-100，但優(yōu)勢(shì)在縮小。2017年，TOP50房企在前期的高基數(shù)的基礎(chǔ)上同比增長(zhǎng)僅15.12%，而TOP51~100房企的營(yíng)收中位數(shù)增速則達(dá)到20.05%，自2012年以來(lái)TOP50房企首次落后。

    營(yíng)業(yè)收入是歷史銷售的結(jié)算值。隨著16年和17年的項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算，TOP50房企的銷售超額表現(xiàn)將逐漸轉(zhuǎn)化為營(yíng)收增速上的優(yōu)勢(shì)。這在18年一季度的營(yíng)收增速中已經(jīng)有所體現(xiàn)：TOP50房企的增速中值達(dá)到35.73%，其中新城控股、中南建設(shè)、陽(yáng)光城等快周轉(zhuǎn)房企領(lǐng)跑；而TOP51-100房企營(yíng)收普遍下降，增速中值為負(fù)。

    從歸母凈利潤(rùn)增速來(lái)看，TOP50房企的表現(xiàn)相對(duì)更加穩(wěn)定。2012年以來(lái)，除2014年增速只有11%以外，其余年份的增速中值均在20%左右，17年和18年一季度更是上升到30%以上。而TOP51-100房企則在增幅和穩(wěn)定性上差一些，從2012年到2014年增速中值只有10%左右，2016年受益于低基數(shù)出現(xiàn)了一波較為明顯的反彈，2017年和18年一季度再次回到10%-15%的增幅水平。

    盈利能力的角度來(lái)看，行業(yè)整體還是處在毛利率下行的一個(gè)大趨勢(shì)中，無(wú)論是TOP50還是TOP51-100都出現(xiàn)了毛利率的下滑，2017年兩方中值都大約是30%的水平，在毛利率方面區(qū)別不大。2018年一季度毛利率均進(jìn)一步提高，TOP51-100甚至達(dá)到38.17%。

    在凈利率的表現(xiàn)上，TOP50房企表現(xiàn)相對(duì)較好。雖然整體凈利率與毛利率一樣出現(xiàn)了下滑的勢(shì)頭，但TOP50房企在2015和2016年基本穩(wěn)定在了10%的水平，并在2017通過(guò)更為優(yōu)秀的期間費(fèi)用管控實(shí)現(xiàn)了凈利率的回升，而TOP51-100房企2017年增速中值則略有下降至12.39%。

    較高的運(yùn)營(yíng)效率是TOP50房企在盈利性方面領(lǐng)先的一個(gè)原因。例如從存貨周轉(zhuǎn)率的角度來(lái)看，TOP50房企就表現(xiàn)出了更高的運(yùn)營(yíng)效率，其基本存貨周轉(zhuǎn)期中值在3年左右，而TOP51-100則基本在5年附近，2017年雖然也出現(xiàn)了一定的加速趨勢(shì)，但中值依然還是有4.3年的時(shí)間。

    從扣除預(yù)售賬款資產(chǎn)負(fù)債率來(lái)看，TOP50和TOP51-100房企的負(fù)債率都在持續(xù)攀升，但TOP51-100房企提升速度更快。截止到2017年，TOP50和TOP51-100房企的扣除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率均攀升到了75%左右的水平。但TOP50房企的債務(wù)水平提升相對(duì)較平穩(wěn)，中值從2012年的70%提升到2018年一季度的75.8%，而TOP51-100的房企提升幅度更大，其中值從2012年62.2%提升到了2018年一季度的74.7%。