2018年我國房地產(chǎn)行業(yè)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析【圖】

    新房限價政策客觀上可能延長新房交易的景氣。新房的定價低于周邊二手房的定價，即使資金成本上升，購房者仍然可能保持較高興趣。限制購買行為本身也助長了潛在需求盡早購買的想法。

    2018年前4月，我們跟蹤的龍頭公司銷售額單月同比增長22.7%。2018年一季度，全國商品房銷售面積30088萬平米，同比增長3.6%。商品房銷售額25597億元，增長10.4%。單月看，銷售面積同比增長3.2%，銷售金額同比增長6.2%。市場成交熱情仍在。

商品房銷售增速：按年（%）

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《2018-2024年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭格局及投資戰(zhàn)略咨詢報告》

商品房銷售增速：按月

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    低線城市市場良性發(fā)展的長期原因，是交通的改善，吸引人口和產(chǎn)業(yè)的政策，以及三線城市生活的一線化。低線城市市場超預(yù)期的短期原因，則是由于按揭貸款利率基本保持穩(wěn)定，低能級城市信貸的額度相對大城市還略高一些，當(dāng)?shù)卣咭脖容^呵護購房需求。

    我們預(yù)計，這種低線城市的超預(yù)期，并不會表現(xiàn)為2017年已上漲迅猛的低線城市樓價繼續(xù)上漲，而會表現(xiàn)為2017年市場比較平淡的一些城市，景氣恢復(fù)。低線城時的繁榮，將主要表現(xiàn)為景氣的擴散，而不是景氣的深化。

    2017年結(jié)算資源絕大多數(shù)是2016年之前銷售，尚未充分受到限價政策的影響。2018年結(jié)算資源雖然大多為2017年銷售，但其中很多是2015年前后新增的土地儲備，預(yù)計利潤率水平也不會受到太大沖擊。2019年后，預(yù)計企業(yè)結(jié)算資源的樓面地價開始上升，房價又受到了顯著制約，結(jié)算利潤率可能再次下行。

    我們統(tǒng)計，在2017年前，高能級城市的土地成交面積的同比增速表現(xiàn)還要明顯好于低能級城市。2017年之后，情況就發(fā)生迅速逆轉(zhuǎn)。2016年高能級城市土地成交面積同比上升8%，低能級城市同比下降9%。2017年高能級城市同比增長7%，低能級城市同比增長33%。

百城土地成交總價和溢價率單位：億元，%

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百城中高低能級城市拿地同比增速對比

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    2018年前4月龍頭公司拿地積極性，比2017年有所下降。根據(jù)統(tǒng)計，我們匯總13家龍頭公司（分別為碧桂園、萬科、保利地產(chǎn)、新城控股、融創(chuàng)中國、龍湖地產(chǎn)、招商蛇口、中海地產(chǎn)、綠地控股、華潤置地、旭輝控股集團、中國恒大和中南建設(shè)）拿地和銷售之間的比例。我們注意到，龍頭公司拿地貨值和銷售金額之間的比例，從2017年的186%下降到2018年前4月的157%；龍頭公司拿地面積和銷售面積之間的比例，則從2017年的183%下降到2018年前4月的160%。深入低線城市的行為日益普遍，我們相信拿地金額相對銷售額的占比下降可能更快。行業(yè)整體仍處于規(guī)模擴張期，但企業(yè)的謹慎程度也有所上升。

13家龍頭公司新增貨值和銷售金額之比

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13家龍頭公司新增土儲和銷售面積之比

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    人民銀行統(tǒng)計2017年底，個人住房貸款加權(quán)平均利率較基準利率上浮7.3%。2018年首套按揭的上浮比例達到12%。我們認為，銀行按揭貸款利率定價相對于基準利率上浮固然是大勢所趨，但這種上浮也有限度。我們相信銀行由于業(yè)務(wù)存在競爭，按揭貸款定價超過基準利率115%的可能性并不大。

首套按揭利率（左）和相對基準上浮（右）

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40城分能級銷售同比變化

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    我們認為，如果基準利率不再上行，未來個人住房貸款利率有望保持基本穩(wěn)定。實際上，到2018年3月之后按揭貸款定價保持基本穩(wěn)定，這也是很多城市二手房市場有所反彈的重要原因。

重點城市二手月量價單位：元/平，萬平

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北京二手成交均價單位：元/平

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    除了債權(quán)融資渠道之外，資產(chǎn)證券化也是地產(chǎn)企業(yè)重要的增量融資渠道。可以預(yù)見的是，ABS類的產(chǎn)品未來將更加豐富，發(fā)行數(shù)量也將更多。房地產(chǎn)相關(guān)的ABS產(chǎn)品中，除了以銀行為主體發(fā)行的住房抵押貸款證券化之外，大多數(shù)以房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)起，如各類供應(yīng)鏈、購房尾款、CMBS、類REITs等。

房地產(chǎn)相關(guān)ABS發(fā)行規(guī)模單位：億元

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房地產(chǎn)相關(guān)ABS構(gòu)成

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    資產(chǎn)證券化的大發(fā)展極大豐富了企業(yè)的融資渠道，也使得企業(yè)出表存量資產(chǎn)，減輕資產(chǎn)負債表負擔(dān)成為可能。

    資產(chǎn)證券化足以分離物業(yè)開發(fā)能力和物業(yè)持有需求，使擅長開發(fā)、經(jīng)營管理商場的上市公司，不需要沉淀大量資金，又足以維持一個龐大的物業(yè)組合，乃至重要的商管物業(yè)品牌；使擅長長租公寓運營的發(fā)展商不需要持有大量租賃房，卻可以持續(xù)擴大管理規(guī)模，優(yōu)化物業(yè)組合，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟的優(yōu)勢。在物流地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等一系列產(chǎn)品線上，長期而言，資產(chǎn)證券化都可能起到盤活存量資源，使細分競爭領(lǐng)域強者更強的效果。