2018年我國房地產(chǎn)政策對(duì)全裝修行業(yè)發(fā)展前景影響分析【圖】

    從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來看，城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)，使得購買力具有一定保障；城鎮(zhèn)化率穩(wěn)步提升，對(duì)整個(gè)裝修市場(chǎng)的容量增長(zhǎng)具有促進(jìn)作用。

城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)（元，%）

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    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《2018-2024年中國房地產(chǎn)代理行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研及投資前景分析報(bào)告》

城鎮(zhèn)人口不斷增加，城鎮(zhèn)化率穩(wěn)步提升（萬人，%）

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    在政策方面，一、二線城市控價(jià)與三四線城市去庫存同步進(jìn)行。在北上廣深等地限購、限貸政策越發(fā)嚴(yán)格。房?jī)r(jià)的高漲推動(dòng)了土地面積的供給，但是房地產(chǎn)銷售面積整體下降。另一方面，公積金借款的利率第5次下調(diào)，期限在五年以下的公積金借款，利率為2.75%；期限在五年以上的公積金借款利率為3.25%。為了鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城買房，各地也陸續(xù)出臺(tái)了各種村民工進(jìn)城買房的補(bǔ)助方針。在強(qiáng)力的去產(chǎn)能政策影響下，房地產(chǎn)庫存持續(xù)降低。

房地產(chǎn)調(diào)控政策影響2017年房地產(chǎn)銷售面積規(guī)模（萬平方米，%）

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三四線去庫存效果顯現(xiàn)，全國商品房待售面積下降（萬平方米，%）

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    目前中國租賃市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)滲透率僅為2%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家35%的比例，有著巨大的發(fā)展空間。預(yù)測(cè)到2020年，長(zhǎng)租公寓達(dá)到1000萬間。房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的改變會(huì)對(duì)裝修市場(chǎng)產(chǎn)生巨大影響，由于小戶型和集中式的特點(diǎn)，長(zhǎng)租公寓非常適合全裝修。

2017年100大中城市土地供應(yīng)面積有所增加（萬平方米）

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2017年全年建筑業(yè)簽訂合同累計(jì)額同比增長(zhǎng)17.43%（萬平方米）

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    目前商品房市場(chǎng)上，新建商品房絕大多數(shù)還是毛坯房，我國住宅全裝修比例僅為20%，一線城市該比例也僅為50%，多個(gè)二線城市全裝修比例不足20%，而發(fā)達(dá)國家全裝修比例高達(dá)80%，與發(fā)達(dá)國家仍存在較大差距。

目前我國多地區(qū)全裝修比例不足20%

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    與毛坯房相比，全裝修要求住宅裝修與土建安裝必須進(jìn)行一體化設(shè)計(jì)，可以有效避免二次裝修產(chǎn)生的粉塵、裝修廢棄物污染與小區(qū)住戶二次裝修造成的噪聲交叉干擾等問題，逐漸受到居民的認(rèn)可，也是國家政策引導(dǎo)的方向。2017年5月發(fā)布的《建筑業(yè)發(fā)展十三五規(guī)劃》提出到2020年，城鎮(zhèn)綠色建筑占新建建筑比重達(dá)到50%，新開工全裝修成品住宅面積達(dá)到30%。

    2017年3月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部一次性印發(fā)《“十三五”裝配式建筑行動(dòng)方案》、《裝配式建筑示范城市管理辦法》、《裝配式建筑產(chǎn)業(yè)基地管理辦法》三大文件，全面推進(jìn)裝配式建筑發(fā)展，提出：到2020年，全國裝配式建筑占新建建筑的比例達(dá)到15%以上，其中重點(diǎn)推進(jìn)地區(qū)達(dá)到20%以上，積極推進(jìn)地區(qū)達(dá)到15%以上，鼓勵(lì)推進(jìn)地區(qū)達(dá)到10%以上；培育50個(gè)以上裝配式建筑示范城市，200個(gè)以上裝配式建筑產(chǎn)業(yè)基地，500個(gè)以上裝配式建筑示范工程，建設(shè)30個(gè)以上裝配式建筑科技創(chuàng)新基地。

    截至2017年三季度末，全國出臺(tái)全裝修政策的省市達(dá)到17個(gè)，多省通過設(shè)立階段政策目標(biāo)、劃撥土地、資源傾斜和財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)等方式，推行鼓勵(lì)全裝修政策。

各省市全裝修政策實(shí)施要求

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    全裝修的理念近年才開始興起，我國很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)住宅土建企業(yè)與裝飾裝修企業(yè)都是分離開的。因此，兩者在當(dāng)前的住宅全裝修環(huán)境下存在“三個(gè)脫節(jié)”。第一是設(shè)計(jì)脫節(jié)。土建設(shè)計(jì)與裝飾裝修設(shè)計(jì)由不同的單位完成，且未進(jìn)行有效整合的情況下，容易造成雙方要求無法互相滿足。例如，土建的墻體布局、水電管線等無法滿足裝修設(shè)計(jì)的需求。盡管現(xiàn)有政策要求裝修設(shè)計(jì)要提前介入，做到土建與裝修一體化設(shè)計(jì)，但許多全裝修項(xiàng)目因開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)管理能力弱、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備不充分、裝修定位不明確等原因，脫節(jié)現(xiàn)象仍比較嚴(yán)重。第二是施工脫節(jié)。由土建公司與裝修公司兩個(gè)單位協(xié)力完成的工程在交接過程中難免會(huì)有疏漏，如若后期的裝修工程破壞了土建工程中的一些隱蔽工序，將帶來質(zhì)量隱患。第三是管理脫節(jié)，由于全裝修涉及不同的施工單位，不同領(lǐng)域的分管人員有所不同，易造成管理前后不連貫，意見不統(tǒng)一，矛盾無法及時(shí)協(xié)調(diào)。

    全裝修住宅開發(fā)項(xiàng)目對(duì)裝修由設(shè)計(jì)到施工全過程都有明確要求，裝修設(shè)計(jì)要與建筑設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)，裝修施工企業(yè)要在保證均一性的條件下同時(shí)進(jìn)行幾十套、上百套住宅的裝修任務(wù)，這對(duì)裝修公司的項(xiàng)目管理能力和運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)都有極高的要求。