因城施策、分類監(jiān)管收到良好政策效果:1）不同類型城市差異明顯，我們認(rèn)為，中長期看行業(yè)總量高位，增速低位，結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)大于整體性機(jī)會(huì)。
分線城市銷售面積同比情況
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分線城市銷售金額同比情況
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2）經(jīng)濟(jì)整體保持平穩(wěn)。
房地產(chǎn)投資保持穩(wěn)定
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開竣工處于合理增速水平
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3）城市群價(jià)值開始明顯體現(xiàn)。
因城施策下城市群輪動(dòng)復(fù)蘇
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4）開發(fā)商土地端投資踴躍。
開發(fā)商土地投資踴躍
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三四線城市補(bǔ)庫明顯
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政策趨勢： 1）繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，但適時(shí)選擇適度調(diào)節(jié)： A、人才引進(jìn)
政策表達(dá)：兩會(huì)提出1300萬人進(jìn)城， 中小城市和建制鎮(zhèn)要放開落戶限制。海通地產(chǎn)觀點(diǎn)： 二線城市人才引進(jìn)和具備較強(qiáng)落戶能力的中小城市和建制鎮(zhèn)是今年亮點(diǎn)。
人口爭奪才剛剛開始
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人才引進(jìn)持續(xù)升級
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各省2017年人口導(dǎo)入情況
省份 | 廣東 | 浙江 | 安徽 | 山東 | 河北 | 廣西 | 新疆 | 四川 | 湖南 | 福建 | 江蘇 | 江西 | 重慶 | 河南 | 貴州 |
常住人口（萬人） | 11169 | 5657 | 6255 | 10006 | 7520 | 4885 | 2445 | 8302 | 6860 | 3911 | 8029 | 4622 | 3075 | 9559 | 3580 |
增量（萬人） | 170 | 67 | 59.3 | 58.96 | 49.47 | 47 | 46.59 | 40 | 38.2 | 37 | 30.7 | 29.8 | 26.73 | 26.71 | 25 |
增量人口占比 | 1.52% | 1.18% | 0.95% | 0.59% | 0.66% | 0.96% | 1.91% | 0.48% | 0.56% | 0.95% | 0.38% | 0.64% | 0.87% | 0.28% | 0.70% |
省份 | 陜西 | 山西 | 湖北 | 甘肅 | 海南 | 內(nèi)蒙古 | 寧夏 | 西藏 | 青海 | 上海 | 北京 | 天津 | 遼寧 | 黑龍江 | 吉林 |
常住人口（萬人） | 3835 | 3702 | 5902 | 2626 | 926 | 2529 | 682 | 337 | 598 | 2418 | 2171 | 1557 | 4369 | 3789 | 2717 |
增量（萬人） | 22.82 | 20.71 | 17 | 15.76 | 8.63 | 8.5 | 6.89 | 6.61 | 4.92 | -1.37 | -2.2 | -5.25 | -8.8 | -10.5 | -15.6 |
增量人口占比 | 0.60% | 0.56% | 0.29% | 0.60% | 0.93% | 0.34% | 1.01% | 1.96% | 0.82% | -0.06% | -0.10% | -0.34% | -0.20% | -0.28% | -0.57% |
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總體上，吸引力強(qiáng)的城市人才政策相對偏嚴(yán)（10個(gè)城市中有7個(gè)采取較嚴(yán)的人才政策），而吸引力弱的城市人才政策相對偏弱（8個(gè)城市中有6個(gè)采取較松的人才政策） 。
各省人口政策與效果（1）
城市 | 城市吸引力強(qiáng)度 | 人才政策寬松度 | 2017年戶籍人口增速（%） | 城市 | 城市吸引力 強(qiáng)度 | 人才政策 寬松度 | 2017 口增速（ 年戶籍人 %） |
北京 | 強(qiáng) | 嚴(yán) | -2.11 | 沈陽 | 一般 | 松 | -1.09 |
上海 | 強(qiáng) | 嚴(yán) | -0.74 | 武漢 | 一般 | 松 | 1.82 |
天津 | 強(qiáng) | 嚴(yán) | -3.38 | 重慶 | 一般 | 嚴(yán) | -0.53 |
廣州 | 強(qiáng) | 嚴(yán) | 1.24 | 成都 | 一般 | 松 | -11.3 |
南京 | 強(qiáng) | 松 | 1.26 | 長沙 | 一般 | 松 | -5.04 |
杭州 | 強(qiáng) | 嚴(yán) | 1.51 | 合肥 | 一般 | 松 | 0.08 |
濟(jì)南 | 強(qiáng) | 松 | 0.57 | 南昌 | 一般 | 松 | -0.11 |
?？?/div> | 強(qiáng) | 松 | 1.05 | 蘭州 | 一般 | 嚴(yán) | -0.32 |
福州 | 強(qiáng) | 嚴(yán) | -0.37 | - | - | - | - |
南寧 | 強(qiáng) | 嚴(yán) | -0.87 | - | - | - | - |
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經(jīng)過我們統(tǒng)計(jì)，上述城市披露人才引進(jìn)計(jì)劃的城市合計(jì)在未來五年將引進(jìn)和培養(yǎng)497.7萬人，如果假設(shè)人均購置住宅面積30-100平米，則未來五年引進(jìn)和培養(yǎng)人才帶動(dòng)的住宅需求為1.49-4.98億平（折合每年近0.3-1億平的新增住宅需求。 2017年1、 2線城市住宅銷售面積近2.84億平）。
各省人口政策與效果（2）
城市 | 未來五年引進(jìn)人才描述 | 未來五年引進(jìn)人才統(tǒng)計(jì)（人） | 引進(jìn)人才需求測算（萬平） | 城市 | 未來五年引進(jìn)人才描述 | 未來五年引進(jìn)人才統(tǒng)計(jì)（人） | 引進(jìn)人才需求測算（萬平） |
天津 | 到2020年， 計(jì)劃引進(jìn)培養(yǎng)11100名企業(yè)家。 | 11100 | 111 | 南昌 | 未來五年，引進(jìn)602600名人才。 | 602600 | 6026 |
長春 | 五年時(shí)間，引進(jìn)國內(nèi)外10000名人才。 | 10000 | 100 | 廣州 | 每年支持3000 名高端緊缺人才。 | 15000 | 150 |
沈陽 | 未來五年，引進(jìn)國內(nèi)外11840名人才和儲(chǔ)備70萬名大學(xué)生。 | 711840 | 7118 | ?？?/div> | 到 左右。 2020年，吸引各類人才20萬人 | 200000 | 2000 |
石家莊 | 引進(jìn)培養(yǎng)人才11100名。 | 11100 | 111 | 長沙 | 未來五年，總計(jì)將引進(jìn)培養(yǎng)204260名人才。 | 204260 | 2043 |
烏魯木齊 | 到2020年，培養(yǎng)引進(jìn)12100名人才。 | 12100 | 121 | 武漢 | 實(shí)現(xiàn)5年留住100萬大學(xué)生。 | 1000000 | 10000 |
西寧 | 每年引進(jìn)培養(yǎng)100名人才。 | 500 | 5 | 南京 | 每年吸納20萬以上大學(xué)生在寧就業(yè)創(chuàng)業(yè) | 1000000 | 10000 |
西安 | 5年內(nèi)引進(jìn)和培養(yǎng)國內(nèi)外951350名人才。 | 951350 | 9514 | 成都 | 5年內(nèi)引進(jìn)和培育1000名高層次創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才。 | 1000 | 10 |
銀川 | 用5年時(shí)間， 新引進(jìn)1000名以上人才。 | 1000 | 10 | 南寧 | 三年引進(jìn)100名以上工科博士、碩士。 | 100 | 1 |
鄭州 | 到2020年， 引進(jìn)45100名人才和吸引20萬畢業(yè)生。 | 245100 | 2451 | - | - | - | - |
合計(jì) | - | 1954090 | 19541 | 合計(jì) | - | 3022960 | 30230 |
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政策趨勢： 1）繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，但適時(shí)選擇適度調(diào)節(jié)： B）多主體供應(yīng)
政策表達(dá)：支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。
多層次供應(yīng)體系
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政策表達(dá)：發(fā)展長租公寓的合理盈利模式，區(qū)分對待長租公寓和政府廉租房。
發(fā)展長租公寓基金，現(xiàn)實(shí)長租公寓的可持續(xù)發(fā)展并改善社會(huì)責(zé)任
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政策趨勢：1）繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，但適時(shí)選擇適度調(diào)節(jié)： C）價(jià)格引導(dǎo)
海通地產(chǎn)觀點(diǎn)：限購、 限貸、 限售短期不太可能改變，但限價(jià)存在不同程度調(diào)整空間。
新房限價(jià)造成房地產(chǎn)供應(yīng)集中不暢
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海通地產(chǎn)觀點(diǎn)：限價(jià)并不能有效擴(kuò)大市場供應(yīng)， 開發(fā)商合理利潤應(yīng)該保障。
土地市場放大后需保證合理利潤空間
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防止利潤空間不足造成短期供給下降
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海通地產(chǎn)觀點(diǎn)：目前土地溢價(jià)率下行， 適度調(diào)整限價(jià)有利加大供給。
可統(tǒng)計(jì)城市掛牌價(jià)下行
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二線城市掛牌價(jià)回落
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基本面趨勢： 1）高位震蕩，增速回落。
房地產(chǎn)銷售和開發(fā)投資預(yù)測
時(shí)間 | 銷售 | 投資 | ||||
住 宅 銷 售面 積 同 比增速（%） | 住宅銷售金額同比增速（%） | 土地購置金額同比增速（%） | 新開工面積同 比 增 速（%） | 竣工面積同比增速（%） | 房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速（%） | |
2017年 | 5.3 | 11.3 | 23.4 | 7 | -4.4 | 7 |
2018年1-4月 | 0.4 | 9.5 | 66.9 | 7.3 | -10.7 | 10.3 |
2018E（17年11月預(yù)測） | -10 | -5 | 10.25 | 0 | 3 | 5.06 |
2018E（本期修正后） | -5 | 3 | 35 | 3.5 | 3 | 6 |
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基本面趨勢：2）實(shí)現(xiàn)城市群發(fā)展，保障整體平衡性依舊是核心要點(diǎn)。
我國19大城市群分層設(shè)計(jì)
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土地獲取模式多維：包括：招拍掛、并購、城鎮(zhèn)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)開發(fā)等等。
企業(yè)開發(fā)模式升級
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土地布局實(shí)現(xiàn)多維：大中小城市均衡布局。
不同城市能級出現(xiàn)差異
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各省份對市場容量的貢獻(xiàn)程度分類
大體量、高增速 | 粵、蘇、浙、滬、豫 |
大體量、中低增速 | 魯、川 |
中體量、高增速 | 皖、鄂、閩、津 |
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企業(yè)業(yè)務(wù)構(gòu)建高維體系：全產(chǎn)業(yè)鏈布局
企業(yè)構(gòu)建全新產(chǎn)品鏈（1）
企業(yè)業(yè)務(wù)構(gòu)建高維體系：深度挖掘城鎮(zhèn)化和客戶生命周期價(jià)值實(shí)現(xiàn)對空間和年齡結(jié)構(gòu)的雙層交叉產(chǎn)品布局。
企業(yè)構(gòu)建全新產(chǎn)品鏈（2）
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企業(yè)業(yè)務(wù)構(gòu)建高維體系：深度挖掘城鎮(zhèn)化和客戶生命周期價(jià)值。
實(shí)現(xiàn)企業(yè)全面可持續(xù)發(fā)展
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《2025-2031年中國寧波房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展態(tài)勢及投資潛力研判報(bào)告 》共十五章，包含2020-2024年房地產(chǎn)行業(yè)融資分析，寧波房地產(chǎn)市場趨勢分析，2020-2024年房地產(chǎn)政策法規(guī)分析等內(nèi)容。
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