2018年中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析【圖】

   （一）物流地產(chǎn)行業(yè)成為新藍(lán)海

    1、物流地產(chǎn)供需不平衡，未來存在較大發(fā)展空間。

    物流地產(chǎn)是由美國(guó)的普洛斯公司率先提出并實(shí)踐的,開始于上世紀(jì)80年代，至今為止已有 20 多年的歷史,物流地產(chǎn)發(fā)達(dá)的國(guó)家以歐洲和美國(guó)為主。物流地產(chǎn)投資熱潮的襲來不僅受住宅地產(chǎn)發(fā)展受限的影響，物流設(shè)施的供不應(yīng)求更是主要原因。目前，物流地產(chǎn)主要集中在京津冀、長(zhǎng)三角以及珠三角三大都市圈，并且一線城市北上廣深的空臵率都在5%-10%左右，基本屬于滿負(fù)荷狀態(tài)。

2015年底主要城市高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)存量（單位：萬(wàn)平米）

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    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《2018-2024年中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研及投資前景分析報(bào)告》

    消費(fèi)增長(zhǎng)帶動(dòng)倉(cāng)儲(chǔ)需求的增長(zhǎng)，高標(biāo)倉(cāng)供給存在缺口。我國(guó)已進(jìn)入消費(fèi)升級(jí)新時(shí)期，零售行業(yè)出現(xiàn)新增長(zhǎng)，從而為倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的需求帶來增量。另外，我國(guó)的網(wǎng)購(gòu)規(guī)模較大，電商行業(yè)相對(duì)于傳統(tǒng)行業(yè)需要的物流倉(cāng)儲(chǔ)面積更大，對(duì)配套設(shè)施、安保等方面要求更高。根據(jù)研究，同等交易規(guī)模下電商對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)的需求是傳統(tǒng)零售的 3 倍， 遠(yuǎn)超目前的供給水平。 2016 年， 全國(guó)營(yíng)業(yè)性通用倉(cāng)庫(kù)面積達(dá)到 9.98 億平方米， 投入使用的高標(biāo)倉(cāng)面積約 3000 萬(wàn)平方米，每年增速約為 40%-60%。在人均物流面積上，我國(guó)僅為 0.43 平方米，是美國(guó)人均水平的 8%。 預(yù)計(jì)到 2020 年，高標(biāo)倉(cāng)的面積將達(dá)到 1.4 億平方米，而屆時(shí)供應(yīng)量或只有 5600 萬(wàn)平方米至 6600 萬(wàn)平方米。但由于政府供地偏少并且行業(yè)壁壘也較高，因此出現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)概率較小，行業(yè)長(zhǎng)期看好。

中國(guó)物流地產(chǎn)或長(zhǎng)期面臨供不應(yīng)求局面

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中高端物流地產(chǎn)潛力巨大

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2017年中美人均物流倉(cāng)儲(chǔ)供應(yīng)設(shè)施面積對(duì)比（單位：平米/人）

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    土地資源稀缺，受政策影響明顯。由于土地資源緊張，我國(guó)近年來逐年下調(diào)城市工業(yè)用地指標(biāo)， 另一方面， 土地資源受政府調(diào)控作用也十分明顯。 2014 年 9 月施行了《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》 又出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)商貿(mào)物流發(fā)展的實(shí)施意見》，因此雖然從整體上拿地面積受限，但依然對(duì)物流地產(chǎn)給予大力支持， 給予倉(cāng)儲(chǔ)用地稅收減半的優(yōu)惠等。因此，物流地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入黃金發(fā)展期。

全國(guó)工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地出讓面積（單位：萬(wàn)公頃）

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    2、物流地產(chǎn)巨頭眾多，競(jìng)爭(zhēng)格局正在重塑。

    目前國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)物流領(lǐng)域類似寡頭壟斷，外資企業(yè)代表是普洛斯、安博和嘉民，中資則為寶灣、宇培和易商。新的市場(chǎng)參與者主要有四類：一是以阿里菜鳥物流、京東為代表的電商企業(yè)；第二是以萬(wàn)科、綠地為代表的傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商；第三是以平安不動(dòng)產(chǎn)為代表的險(xiǎn)資；第四是 TCL、中儲(chǔ)股份等傳統(tǒng)工商貿(mào)企業(yè)為盤活存量工業(yè)工地。新的市場(chǎng)格局正在形成。

主要物流地產(chǎn)商中國(guó)市場(chǎng)份額情況

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