2017年我國住宅存量及房屋租賃市場需求規(guī)模分析【圖】

    2016年我國房屋租賃行業(yè)市場規(guī)模約21945億元，同比2015年的19706億元增長了11.36%。近幾年我國房屋租賃行業(yè)市場規(guī)模情況如下圖所示：

2011-2017年中國房屋租賃行業(yè)市場規(guī)模情況

資料來源：智研咨詢整理

2011-2017年中國房屋租賃行業(yè)細分市場規(guī)模（億元）

資料來源：智研咨詢整理

    智研咨詢發(fā)布的《2018-2024年中國長租公寓行業(yè)專項調(diào)查及投資戰(zhàn)略咨詢報告》認為：在我國，較高的住房自有率和流動人口量，說明租賃服務(wù)市場有無限挖掘的可能性；限購令等政策的強制實施以及晚婚晚育趨勢的日益嚴峻，說明在年輕人中盛行的“買改租”之風(fēng)將會一直持續(xù)。同時，國有建設(shè)供地面積和數(shù)量的減少阻礙房企開發(fā)的步伐，如何盤活存量房成當(dāng)務(wù)之急。此外，隨著年輕人消費觀念的改變以及對租賃需求的升級，傳統(tǒng)的租賃市場明顯已無法滿足個性化的需求，長租公寓的發(fā)展將會是未來租賃服務(wù)的盈利競爭點。

    一、中國房屋租賃市場現(xiàn)狀及外部環(huán)境分析

    隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，一線城市限購政策的紛紛出臺，房價的節(jié)節(jié)攀升，以及國家“購租并舉”等相關(guān)政策的支持和指引，租賃服務(wù)市場空間正在悄然釋放。尤其是在我國，自有率居高不下，經(jīng)濟發(fā)達區(qū)流動人口逐漸增加的大背景下，租賃服務(wù)的發(fā)展不僅是大勢所趨也將大有作為。

    1、常住人口僅占半壁江山。中國作為一個人口大國，其人口基數(shù)龐大，在2016年總?cè)丝谝堰_ 138271 萬人，然而其中城鎮(zhèn)常住人口卻僅為79298萬人，占57.35%。換言之，在我國，流動人口數(shù)量龐大，“十二五”期間，我國流動人口年均增長約800萬人，2016年末，流動人口規(guī)模達到2.45億人，預(yù)計2020年，該人數(shù)將會上漲至2.91億，年均增長約600萬，且其中青年人占據(jù)絕對比重，這將有利于租賃市場的發(fā)展。

    人口聚集，一線城市租賃空間巨大。盡管從2010年起，城鎮(zhèn)常住人口比重每年都有提升，但是增速緩慢，而且很大一部分原因是城鎮(zhèn)化步伐的加快導(dǎo)致二三線城市常住人口增加，而在一線城市，尤其是北京、上海和深圳這三大經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)，它們是人口流入密集區(qū)，租賃服務(wù)市場空間大。就上海而言，其總?cè)丝跒?,000萬，其中常駐人口為2,500萬，流動人口為1,500萬，每年平均凈流入在70萬-90萬之間。

    2017年末，我國城鎮(zhèn)常住人口81347萬人，比上年末增加2049萬人；城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎兀ǔ擎?zhèn)化率）為58.52%

2010-2017年中國城鎮(zhèn)常駐人口比重

資料來源：國家統(tǒng)計局

    2、一方面，一線城市如北上廣深四大重點經(jīng)濟發(fā)達城市，都紛紛出臺限購政策，引發(fā)“買改租”之風(fēng)。據(jù)鏈家地產(chǎn)的市場研究部統(tǒng)計，限購政策出臺之后，年輕人租房比例增長了2%。另一方面，一線城市高昂的房價，也為租賃市場添磚加瓦?？梢钥闯鲆痪€城市的房價遠超過二三線城市，望而生畏的價格將會催生更多的租賃需求。

限購令

資料來源：公開資料整理

    與此同時，就中國目前情況而言，隨著一線城市房價的不斷走高，居民能夠買房的年齡進一步延后至31-35 歲。23-30 歲的年輕人還處于事業(yè)起步階段，大多數(shù)處于沒有家庭負擔(dān)或者有一部分剛剛成立家庭的階段。對于那些沒有家庭負擔(dān)的年輕人，他們都更偏向于將賺來的錢用于直接消費而非儲蓄，處于消費比較隨意的狀態(tài)， 甚至是花明天的錢享受今天的生活。他們對職業(yè)的規(guī)劃沒有成型，未來也充滿了各種可能，這類龐大的群體并沒有買房的需求，因此他們是租賃市場的主力軍，對租賃市場也起到了推波助瀾的作用。根據(jù)調(diào)查，在一線城市中，20-30 歲的租房族占比高達77%，且租房階段延長。

一線城市租房族各年齡群體占比

資料來源：公開資料整理

    此外，由于我國城鎮(zhèn)化進程的不斷加快，為了滿足日益增加的城鎮(zhèn)人口的住房需求，加快發(fā)展住房租賃市場勢必刻不容緩。習(xí)近平總書記在中央經(jīng)濟工作會議提出我國下一階段住房制度發(fā)展的方向?qū)⑹?ldquo;購租并舉，解決新市民的住房需求”。

    3、根據(jù)發(fā)達國家的經(jīng)驗，越是大城市，房價越高，住房自有率就越低。比如在經(jīng)濟發(fā)達的德國、法國、日本、美國和英國，住房自有率分別為47%，54%，61%，68%和69%；在某些發(fā)達的城市，住房自有率則更低，比如紐約的住房自有率為34%，日內(nèi)瓦和柏林的住房自有率更是低至14%。我國的住房自有率卻高達90%左右。差異如此之大的原因，一方面是因為，在國外發(fā)達城市，很多剛畢業(yè)的學(xué)生不僅背負著學(xué)生貸款債務(wù)，而且也沒有向父母索要房屋首付款的傳統(tǒng)，自然無力負擔(dān)購買房屋。而對于國人來說，似乎并無這兩方面的阻力。然而，在大城市中，由于不斷推高的房價，以及因為工作壓力及社交時間的壓縮而導(dǎo)致的晚婚晚育的趨勢，致使自有住房需求不斷受到擠壓，因為結(jié)婚和生育這二者恰恰是推動自有住房需求的主要因素。根據(jù)趕集網(wǎng)統(tǒng)計，90后藍領(lǐng)中，已婚的僅為12.5%，且四成調(diào)查者傾向于在30歲以后生育孩子。因此，即使目前房屋自有率仍居高不下，反而讓我們從側(cè)面看到了租賃服務(wù)廣闊的市場前景正有待挖掘。
另一方面，由于我國目前的租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)發(fā)展仍然相對滯后，房屋持有人更希望通過出售而非持有型經(jīng)營獲利，開發(fā)商也青睞于出售房屋從而獲得一次性回款，導(dǎo)致租賃服務(wù)市場欠發(fā)達。而隨著我國房企角色的轉(zhuǎn)變以及國家政策的支持，中國的租賃市場必將得到進一步的完善，進而縮小與發(fā)達國家的差距，同時也帶動住房自有率的回落。因此，大力發(fā)展租賃住房具有合理性和必要性。

發(fā)達國家住房自有率

資料來源：公開資料整理

    二、存量房時代，促進房屋租賃市場飛速發(fā)展

    存量房時代來臨，國有建設(shè)供地面積和數(shù)量在2013年達到頂峰后，近年年正逐漸下降。供地宗數(shù)在2013年為227109宗，但是在2014年卻僅為182581宗，下降了19.61%；無獨有偶，供地面積在2014年為27.75萬公頃，而到了2015年，該指標卻僅為20.62萬公頃。與此同時，房企開發(fā)增速也正趨緩。2013年，房屋新開工面積為1,210,809.34萬平方米，而2014年卻只有1,065,038.41萬平方米，在2015年更是驟降至904,841.75萬平方米，其降速分別為12.04%和15.04%。2016年全年全國國有建設(shè)用地供應(yīng)總量52萬公頃，比2015年下降2.9%。2017年全年全國國有建設(shè)用地供應(yīng)總量60萬公頃，比上年增長16.4%。其中，工礦倉儲用地12萬公頃，增長1.6%；房地產(chǎn)用地11.5萬公頃，增長7.2%；基礎(chǔ)設(shè)施等用地36.5萬公頃，增長26.1%。

    在“去庫存”的大宏觀背景下，房企如何盤活手頭大量現(xiàn)有的住房無疑將成為將來至關(guān)重要的課題。

    消費觀念轉(zhuǎn)變。居民的消費觀念也正逐步從購買住房向租賃住房并舉轉(zhuǎn)變。2010年，我國城市居民通過市場租房居住的比例占23%，而到了2014年，通過租賃市場解決居住的總?cè)丝谶_到1億人以上，年租金已經(jīng)突破一萬億。對于房地產(chǎn)企業(yè)，這是一個巨大的市場，也是廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要的現(xiàn)實機遇。租賃需求不斷升級。通常而言，年輕人一般在步入社會3年后開始有穩(wěn)定的租房需求。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，在租房人群中，77%的人年齡處于30歲以下，換言之，85后占據(jù)主導(dǎo)地位。85后過去一直在較為優(yōu)越的環(huán)境中成長，他們更加強調(diào)生活質(zhì)量、個性化、社交化。而傳統(tǒng)的租賃市場所提供的居住條件較差，且無法有效回應(yīng)和滿足他們的新型需求。這為長租公寓提供了可以切入的市場空白點，近年來出現(xiàn)的多個品牌公寓，比如魔方公寓、廣州YOU+等，都在不同程度上響應(yīng)了年輕人對于思想和文化以及個性的新型需求。未來以人為本的服務(wù)型出租公寓將會受到越來越多的關(guān)注。