2017年中國物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展回顧及行業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)分析【圖】

    一、2017年中國物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展回顧

    隨著國家簡(jiǎn)政放權(quán)步伐不斷加快，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部依法取消部分行政審批事項(xiàng)、職業(yè)資格事項(xiàng)，優(yōu)化審批流程，在加強(qiáng)事中事后監(jiān)管方面作出相關(guān)規(guī)定。在此背景下，物業(yè)管理行業(yè)的門檻正在逐步取消，走進(jìn)了新時(shí)代。

    在城鎮(zhèn)化水平不斷提高、居民收入及人均住房建筑面積快速增長(zhǎng)的背景下，物業(yè)服務(wù)需求持續(xù)旺盛。百強(qiáng)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展，堅(jiān)持規(guī)模化擴(kuò)張，鞏固區(qū)域內(nèi)優(yōu)勢(shì)地位，實(shí)現(xiàn)管理規(guī)模新一輪增長(zhǎng)。 2017 年，百強(qiáng)企業(yè)管理面積均值達(dá) 3163.83 萬平方米，同比增長(zhǎng) 16.1%，在管項(xiàng)目數(shù)量均值為178 個(gè)，比 2016 年增加 12 個(gè)，百強(qiáng)企業(yè)管理規(guī)模呈現(xiàn)加速擴(kuò)張態(tài)勢(shì)。 2017 年，百強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額持續(xù)走高，達(dá) 32.42%，較上年提高 2.98 個(gè)百分點(diǎn)，增幅高于 2016 年，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。

2014-2017 年 TOP10 企業(yè)管理規(guī)模與市場(chǎng)份額變化情況

資料來源：公開資料整理

    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢網(wǎng)發(fā)布的《2018-2024年中國物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局及未來發(fā)展趨勢(shì)報(bào)告》

    2017 年， TOP10 企業(yè)管理面積均值是百強(qiáng)企業(yè)均值的 6.82 倍； TOP11-30 企業(yè)結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)，制定精準(zhǔn)的規(guī)模擴(kuò)張策略，管理面積達(dá)4976.96 萬平方米，是百強(qiáng)企業(yè)均值的 1.57 倍； TOP31-50 和 TOP51-100 企業(yè)，抓住細(xì)分市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇，開展錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，管理面積均值增長(zhǎng)平穩(wěn)，分別為 1988.74 萬平方米和 1167.68 萬平方米。

    2017 年，百強(qiáng)企業(yè) 60.98%的管理面積位于五大城市群，其中， 在長(zhǎng)三角、珠三角、成渝、長(zhǎng)江中游及京津冀五個(gè)主要城市群分布比例分別為 20.14%、 12.77%、 11.52%、 8.32%及 8.23%。 我國以城市群為核心的空間發(fā)展格局已基本形成，其衍生的巨大住房與物業(yè)管理需求，為物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)造了更廣闊的發(fā)展空間。

我國以城市群為核心的空間發(fā)展格局

資料來源：公開資料整理

    2017 年，百強(qiáng)企業(yè)進(jìn)入城市數(shù)量均值 28 個(gè)，與去年持平，全國化布局的步伐有所放緩；企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的重心轉(zhuǎn)向區(qū)域深耕，以鞏固核心城市的競(jìng)爭(zhēng)力與控制力，單位城市項(xiàng)目數(shù)量均值為 6.35 個(gè)，同比略有上升，單個(gè)項(xiàng)目管理面積均值達(dá) 17.79 萬平方米，較 2016 年增長(zhǎng) 8.28%。

2016-2017 年百強(qiáng)企業(yè)管理大盤項(xiàng)目情況

資料來源：公開資料整理

    經(jīng)營績(jī)效 營業(yè)收入同比增長(zhǎng) 18.2%，凈利潤均值近六千萬

2016-2017 年百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)收入均值情況

資料來源：公開資料整理

2016-2017 年百強(qiáng)企業(yè)凈利潤均值變化情況

資料來源：公開資料整理

    2017 年，百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)收入均值達(dá) 74209.92 萬元，同比增幅 18.20%，凈利潤均值為 5733.65萬元，同比增長(zhǎng) 25.22%，總體呈上升趨勢(shì)。

    2017 年，百強(qiáng)企業(yè)各層級(jí)營業(yè)收入均值總體呈現(xiàn)持續(xù)走高趨勢(shì)，特別是 TOP10、 TOP11-30 企業(yè)優(yōu)化重點(diǎn)區(qū)域戰(zhàn)略布局，加速拓展管理規(guī)模， 同時(shí)，突破傳統(tǒng)物業(yè)管理的服務(wù)范疇，各業(yè)務(wù)板塊全面發(fā)力帶動(dòng)營收強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)，營業(yè)收入均值分別為 43.20 億元和 13.25 億元，同比增速分別為 37.60%和 27.67%

    2017 年， 百強(qiáng)企業(yè)得益于內(nèi)生增長(zhǎng)加快、外延擴(kuò)張持續(xù)， 基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入均值達(dá) 60703.71 萬元，同比增長(zhǎng) 16.89%， 是百強(qiáng)企業(yè)收入構(gòu)成的基石，占比高達(dá) 81.80%；同時(shí)，百強(qiáng)企業(yè)注重利用技術(shù)提升基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)管理效能， 2017 年，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)凈利潤均值達(dá) 3343.87 萬元，占比為 58.32%。

2016-2017 年百強(qiáng)企業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入及凈利潤均值占比

資料來源：公開資料整理

    2017 年，百強(qiáng)企業(yè)人均產(chǎn)值為 13.99萬元，同比增長(zhǎng) 15.51%，人均在管面積為 5912.97 平方米，同比增長(zhǎng) 12.49%， 營業(yè)成本率達(dá) 77.69%，同比下降 1.08 個(gè)百分點(diǎn)

2016-2017 年百強(qiáng)企業(yè)人均績(jī)效情況

資料來源：公開資料整理

    二、物業(yè)服務(wù)行業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)

    新技術(shù)的導(dǎo)入、資本的注入、先進(jìn)管理模式的實(shí)施不止給行業(yè)的發(fā)展帶來了創(chuàng)新與活力，也必將加劇內(nèi)部行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)與變革。

    市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，行業(yè)集中度將進(jìn)一步加劇。由于取消了資質(zhì)門檻的限制，新房市場(chǎng)份額和存量物業(yè)管理權(quán)之爭(zhēng)更加激烈，更多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可在同一平臺(tái)、同一領(lǐng)域展開爭(zhēng)奪，客戶的選擇面更廣，偶然性與突發(fā)性將不斷增加。

    移動(dòng)信息技術(shù)驅(qū)動(dòng)企業(yè)快速發(fā)展。物業(yè)管理行業(yè)在企業(yè)的整體管理和項(xiàng)目的服務(wù)過程中均在廣泛地應(yīng)用現(xiàn)代信息技術(shù)，實(shí)現(xiàn)了管理升級(jí)。技術(shù)應(yīng)用促動(dòng)了服務(wù)品質(zhì)的優(yōu)化、客戶感受的提升，也大幅度降低了管理的成本，增強(qiáng)了管理效率，帶動(dòng)了行業(yè)管理技術(shù)信息化、科技化程度不斷提高。移動(dòng)信息技術(shù)還將推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織架構(gòu)體系的優(yōu)化和升級(jí)，驅(qū)動(dòng)管理更加扁平化、網(wǎng)絡(luò)化，促進(jìn)管理的質(zhì)量和效率不斷提高。在成本領(lǐng)域，科技能夠有效降低物業(yè)銷售費(fèi)用與運(yùn)營成本。在獲利領(lǐng)域，科技可幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓寬銷售渠道，并依托新業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)利潤增長(zhǎng)。

    規(guī)模企業(yè)持續(xù)領(lǐng)跑。資質(zhì)門檻的取消，讓那些擁有良好的經(jīng)營業(yè)績(jī)與市場(chǎng)口碑的物業(yè)服務(wù)企業(yè)成為了客戶的第一選擇，客戶黏性的增加與口碑的廣泛流傳，將帶動(dòng)一批先進(jìn)企業(yè)的高速發(fā)展。已經(jīng)領(lǐng)先的企業(yè)規(guī)模具備了快速發(fā)展的勢(shì)能，將持續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)。

    首先資本推動(dòng)行業(yè)整合。截至2017年7月，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在H股有5家上市，新三板上市的接近50家，企業(yè)之間的并購不斷、以資本為紐帶的整合不斷，資本的流轉(zhuǎn)與驅(qū)動(dòng)使物業(yè)服務(wù)的價(jià)值、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的價(jià)值不斷得到挖掘與擴(kuò)大。

    其次是品牌價(jià)值優(yōu)勢(shì)。品牌價(jià)值將成為影響客戶選擇的關(guān)鍵因素。依托品牌影響力與宣傳推廣力度的不斷加大，行業(yè)品牌企業(yè)將優(yōu)先得到客戶的了解與認(rèn)知，成為客戶的重要選擇目標(biāo)。毋庸置疑，物業(yè)企業(yè)品牌價(jià)值將成為客戶選擇企業(yè)的焦點(diǎn)。隨著物業(yè)管理資質(zhì)的不斷弱化、物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，企業(yè)只有專注品牌塑造才能獲得更大的市場(chǎng)份額。

    最后是自身管控優(yōu)勢(shì)。規(guī)模企業(yè)在內(nèi)部評(píng)審、體系管控等領(lǐng)域具備顯著優(yōu)勢(shì)，有利于大幅提升管理績(jī)效。進(jìn)而幫助企業(yè)提升自身在市場(chǎng)拓展、誠信履約、品質(zhì)管控等方面的工作水準(zhǔn)。

    員工激勵(lì)的形式更加多樣化。結(jié)合物業(yè)影響力的不斷擴(kuò)大，越來越多的公眾與媒體在關(guān)注物業(yè)、認(rèn)知物業(yè)，乃至參與物業(yè)，物業(yè)從業(yè)者與創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)的迅速擴(kuò)張讓行業(yè)企業(yè)的創(chuàng)業(yè)模式與激勵(lì)方式備受關(guān)注。

    第一是規(guī)模企業(yè)內(nèi)部創(chuàng)業(yè)。在行業(yè)一線品牌中，為更好地形成激勵(lì)，將大量采用員工賦能的方式，在新業(yè)務(wù)領(lǐng)域、新興業(yè)態(tài)中，尋找創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的突破方向，進(jìn)而帶動(dòng)新的利潤增長(zhǎng)。

    第二是員工新建企業(yè)。未來，對(duì)于以大眾創(chuàng)業(yè)與萬眾創(chuàng)新為依托的新建企業(yè)，將更多地基于創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)新企業(yè)的構(gòu)建與成長(zhǎng)。那些既有豐富管理經(jīng)驗(yàn)，又具備一定市場(chǎng)開發(fā)能力的員工可以選擇自行創(chuàng)業(yè)，彰顯自身價(jià)值。

    第三是項(xiàng)目事業(yè)合伙人。結(jié)合激勵(lì)方式的延伸與外來資本的注入，事業(yè)合伙人們將以項(xiàng)目為平臺(tái)，依托激勵(lì)規(guī)則享有事業(yè)經(jīng)營所得，并對(duì)經(jīng)營虧損共同承擔(dān)責(zé)任。為了獲取利潤來源，事業(yè)合伙人將以物業(yè)服務(wù)加多元化的方式攫取市場(chǎng)價(jià)值。

    物業(yè)服務(wù)交易平臺(tái)的出現(xiàn)。物業(yè)服務(wù)屬于服務(wù)行業(yè)，因其行業(yè)特點(diǎn)，如服務(wù)難以量化，過程難以測(cè)量等，難以出現(xiàn)像淘寶一樣的服務(wù)交易平臺(tái)。隨著科技的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)出現(xiàn)像淘寶一樣的服務(wù)交易平臺(tái)即將成為可能。這一服務(wù)交易平臺(tái)大致會(huì)包括以下3個(gè)層面的內(nèi)容。

    物業(yè)服務(wù)交易平臺(tái)。物業(yè)服務(wù)的需求方直接在平臺(tái)上發(fā)布招標(biāo)信息，符合條件的企業(yè)可以積極參與，給服務(wù)雙方提供了更多的選擇。平臺(tái)內(nèi)的供需雙方可像網(wǎng)購平臺(tái)中買家與賣家溝通細(xì)節(jié)、對(duì)接需求、完成履約、評(píng)價(jià)服務(wù)。

    物業(yè)服務(wù)分包商交易平臺(tái)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有中介屬性，是服務(wù)集成商，需要眾多優(yōu)秀的下游企業(yè)一起完成物業(yè)服務(wù)。因此，能夠幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)找到合格分包商的平臺(tái)也十分必要。平臺(tái)的導(dǎo)入，能夠建立起雙向選擇的機(jī)制，使已經(jīng)領(lǐng)先的企業(yè)規(guī)模具備了快速發(fā)展的勢(shì)能，他們也將持續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)，并借助平臺(tái)，通過良好的履約能力，讓服務(wù)更有保障。

    交易雙方的信用平臺(tái)。物業(yè)管理行業(yè)的蓬勃發(fā)展必須依賴物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)需求方，物業(yè)服務(wù)下游企業(yè)，物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員都要具有良好的信用，如這些組織或者個(gè)人的信用在信用平臺(tái)上可查可知，將會(huì)大幅提升行業(yè)的管理效能。優(yōu)秀企業(yè)可借助服務(wù)資源在交易平臺(tái)中的集中展示，全方位體現(xiàn)自身在規(guī)模發(fā)展、品牌效益、經(jīng)營業(yè)績(jī)、誠信履約、品質(zhì)管控等方面的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，博取客戶滿意，實(shí)現(xiàn)加速成長(zhǎng)。

    優(yōu)秀的品牌不僅能夠預(yù)見到自己的未來，更能夠以自己的方式來定義和影響未來。有識(shí)之士需依托對(duì)行業(yè)形勢(shì)的系統(tǒng)研判，突破企業(yè)在發(fā)展中所處瓶頸，可圍繞各自實(shí)際，分別以瘦身提質(zhì)、強(qiáng)身聚核或健身增效為著眼點(diǎn)，借助科學(xué)施策與精準(zhǔn)發(fā)力，持續(xù)斬獲佳績(jī)。