2018年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)【圖】

    一、房地產(chǎn)調(diào)控政策

    從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，以往地產(chǎn)調(diào)控存在明顯的周期性，以2010-2011年的小周期為例，2010年1月國(guó)務(wù)院出臺(tái)國(guó)十一條，要求二套房首付不得低于40%，隨后緊跟的新國(guó)十條、新國(guó)八條中“限購(gòu)”、“限價(jià)”、“限貸”等政策全面升級(jí)，限購(gòu)城市迅速超過(guò)40個(gè)，這波調(diào)控周期持續(xù)了21個(gè)月，2011年底央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金宣告調(diào)控接近尾聲，2012年各地調(diào)控政策均出現(xiàn)明顯緩和。在2013-2014年的小周期中，2013年2月新國(guó)五條出臺(tái)，不僅重申堅(jiān)持執(zhí)行限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策，同時(shí)提出要求各地公布年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。隨后多個(gè)城市密集推出了新的調(diào)控政策，2014年6月呼和浩特發(fā)文取消限購(gòu)，之后全國(guó)40多個(gè)城市松綁限購(gòu)，這輪調(diào)控小周期持續(xù)時(shí)間更短，只有16個(gè)月。

    相較于上面兩輪調(diào)控周期，本輪地產(chǎn)調(diào)控的韌性明顯加強(qiáng)了，2016年8月蘇州、廈門等核心二線城市重啟限購(gòu)開始，至今已有22個(gè)月，2018年更是出現(xiàn)調(diào)控升級(jí)的跡象，限售、限價(jià)政策已延伸至三、四線城市，甚至囊括了部分縣或縣級(jí)市，本輪調(diào)控已經(jīng)覆蓋了80多個(gè)城市，調(diào)控政策已先后出臺(tái)百余次。不過(guò)我們也看到，由于調(diào)控范圍已經(jīng)很廣，未來(lái)繼續(xù)從嚴(yán)的空間并不大，而2018年以來(lái)更多的二線城市陸續(xù)出臺(tái)降低落戶門檻、提高購(gòu)房?jī)?yōu)惠補(bǔ)貼等政策，通過(guò)“降低落戶門檻—導(dǎo)入人口—擴(kuò)大潛在購(gòu)房人群—帶動(dòng)地產(chǎn)銷量”，實(shí)現(xiàn)變相放松，一定程度上對(duì)沖了需求端嚴(yán)調(diào)控的影響。

2018年多個(gè)城市降低了落戶門檻

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開資料整理

    二、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求概況

    需求端調(diào)控政策保持韌性一方面源于中央政府自身保持較好的定力；另一方面，熱點(diǎn)城市普遍處于低庫(kù)存階段，供不應(yīng)求的市場(chǎng)格局并未改變，價(jià)格敏感性較高，需求端控制不好可能會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)快速上漲，進(jìn)而再次催生出更多的投機(jī)性需求，這顯然與中央政府調(diào)控“房住不炒”初衷相悖，目前需求端大幅寬松暫難期待。

    通常情況下，地產(chǎn)的小周期大約在3年左右，不過(guò)由于去庫(kù)存、棚改、調(diào)控等政策疊加，在一定程度上拉長(zhǎng)了這輪小周期。和以往高庫(kù)存周期不同，本輪地產(chǎn)周期中政策打壓與低庫(kù)存和高去化率同行，低庫(kù)存下供不應(yīng)求特征顯著。上海、南京等多個(gè)城市先后出臺(tái)搖號(hào)細(xì)則，供給收縮，2016年以來(lái)30城成交推盤比一直維持高位，2018年30城成交推盤比一直維持在2倍左右，顯示去化率水平較高。

2014年以來(lái)狹義庫(kù)存去化情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開資料整理

30城成交/推盤比走勢(shì)圖

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開資料整理

    4月17日，央行宣布從2018年4月25日起，下調(diào)大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)。4月23日中央政治局召開會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作，要求堅(jiān)持積極的財(cái)政政策取向不變，保持貨幣政策穩(wěn)健中性，注重引導(dǎo)預(yù)期，把加快調(diào)整結(jié)構(gòu)與持續(xù)擴(kuò)大內(nèi)需結(jié)合起來(lái)，保持宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行。繼2013年12月以來(lái)，政治局會(huì)議重提“擴(kuò)大內(nèi)需”，疊加定向降準(zhǔn)，不少投資者解讀為政策重心重回房地產(chǎn)投資。

    一方面，以往宏觀經(jīng)濟(jì)政策相對(duì)寬松時(shí)，對(duì)應(yīng)的政策表述通常是“擴(kuò)大總需求”。在基數(shù)抬升、貿(mào)易戰(zhàn)升溫的大背景下，今年外需對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)出現(xiàn)下滑是大概率事件，一季度也有所反映，在此背景下“擴(kuò)大內(nèi)需”是保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的必然選擇，因此，即便是擴(kuò)大內(nèi)需，也僅是對(duì)外需下降的對(duì)沖，不應(yīng)視為政策基調(diào)轉(zhuǎn)變的信號(hào)。

    另一方面，在當(dāng)前去杠桿的大環(huán)境下，通過(guò)收緊貨幣政策去杠桿，會(huì)導(dǎo)致增長(zhǎng)的進(jìn)一步惡化，GDP增速的下降會(huì)超過(guò)負(fù)債下降的速度。而相對(duì)溫和的去杠桿政策都是通過(guò)寬松的貨幣政策營(yíng)造一個(gè)良好的條件。因此，4月18日央行宣布調(diào)節(jié)存款準(zhǔn)備金率，釋放4000億基礎(chǔ)貨幣，這與去杠桿的思路并不矛盾。而人民銀行要求相關(guān)金融機(jī)構(gòu)把置換MLF外的新增資金改善對(duì)小微企業(yè)的金融服務(wù)，上述要求將納入宏觀審慎評(píng)估（MPA）考核。這意味著，在寬貨幣的同時(shí)，其實(shí)對(duì)于信用需求的主體給予了限制，這與結(jié)構(gòu)性去杠桿是一致的，地產(chǎn)并未受到“照顧”。

    三、房地產(chǎn)供給情況分析

    在低庫(kù)存的狀態(tài)下，供不應(yīng)求的市場(chǎng)格局并未改變，房?jī)r(jià)上漲壓力猶存。而部分三、四線城市市場(chǎng)熱度持續(xù)提升，房?jī)r(jià)、地價(jià)快速上漲，需求端調(diào)控的政策難言全面放松。正因?yàn)榈蛶?kù)存下存在價(jià)格上行風(fēng)險(xiǎn)，將推動(dòng)中央和地方政府推進(jìn)供給端政策的放松，比如加大土地供應(yīng)量和放松預(yù)售證監(jiān)管。2018年1-5月100大中城市住宅類供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積為2.30億平方米，同比增長(zhǎng)35.40%。其中1-5月一線城市住宅類供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積為634.97萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.33%。二線城市住宅類供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積為1.02億平方米，同比增長(zhǎng)31.60%。三線城市住宅類供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積為1.22億平方米，同比增長(zhǎng)40.90%。我們可以看到，尤其在二、三線城市，2018年以來(lái)土地供應(yīng)量明顯增加。

    從成交來(lái)看，2018年1-5月100大中城市住宅類成交土地規(guī)劃建筑面積為2.06億平方米，同比增長(zhǎng)16.75%。其中1-5月一線城市住宅類供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積為798.28萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.03%。二線城市住宅類供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積為9609.05萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.37%。三線城市住宅類供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積為1.01億平方米，同比增長(zhǎng)21.13%。在供地端加量的大環(huán)境下，土地成交保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。

    值得注意的是，相較于2017年上半年，今年上半年住宅類土地溢價(jià)率明顯走低，百城住宅類土地溢價(jià)率維持在20%左右窄幅波動(dòng)。在預(yù)售證的審批上，3月后預(yù)售證審批出現(xiàn)放松，4月略有收縮，但5月再次小幅放量。此外，武漢、長(zhǎng)沙等城市預(yù)售證的發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)上進(jìn)行了微調(diào)，比如合肥市實(shí)行精裝修和毛坯分開備案，精裝修商品房預(yù)售證有15-20%的上漲空間，后續(xù)供給側(cè)的放松，尤其是預(yù)售證監(jiān)管政策的邊際改善仍需重點(diǎn)關(guān)注。

百大城市住宅供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開資料整理

百大城市住宅成交土地規(guī)劃建筑面積情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開資料整理

百城住宅類土地成交溢價(jià)率情況（%）

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開資料整理

    四、房地產(chǎn)銷售情況一覽

    一線城市商品房銷售面積出現(xiàn)探底跡象。由于本輪三四線的去庫(kù)存政策導(dǎo)致一、二線和三、四線銷售表現(xiàn)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性差異，一、二線城市同比持續(xù)回落，而三、四線則依舊同比正增長(zhǎng)。2017年一線城市調(diào)控一直保持高壓狀態(tài)，商品房銷售全年出現(xiàn)快速下降趨勢(shì)。進(jìn)入2018年后，一線城市商品發(fā)銷售下降速度逐漸收窄，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，北京、廣州和上海三個(gè)一線城市商品房成交面積已經(jīng)基本見底，其中上海市商品房成交面積4月份同比降幅為3.54%，收窄趨勢(shì)最為明顯。深圳市商品房成交面積，除2月份為-49.18%外，其他三個(gè)月單月同比增速均為正，1月、3月和4月同比增速分別為125.77%、59.79%和3.94%。我們認(rèn)為，一線城市受嚴(yán)調(diào)控政策影響商品房交易下降趨勢(shì)已近衰竭，商品房銷售額有望維持在底部窄幅波動(dòng)。

一線城市商品房銷售面積同比增速

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開資料整理

北、上、廣、深商品房銷售面積同比增速

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開資料整理

    二線城市商品房銷售降幅收窄。2017年3月調(diào)控加碼后，二線城市商品房成交面積同比增速出現(xiàn)快速回落，隨后維持低位波動(dòng)。進(jìn)入2018年后，二線城市商品房需求開始抬頭，多個(gè)地產(chǎn)政府通過(guò)人才新政在一定程度上對(duì)沖了之前的限購(gòu)政策。二線城市1-3月單月商品房銷售同比增速為23.69%、-19.91%、-23.44%，4月份商品房銷售同比增速為-15.65%，較3月份下降7.79個(gè)百分點(diǎn)，降幅明顯收窄。表現(xiàn)最為明顯前五大二線城市為合肥、青島、大連、鄭州和南京，4月份商品房成交面積同比增速都已擺脫一季度下降趨勢(shì)，出現(xiàn)強(qiáng)勁回升。

二線城市商品房成交面積同比增速

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開資料整理

4月份成交面積同比增速前五大二線城市

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開資料整理

    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《2018-2024年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)態(tài)勢(shì)及投資前景評(píng)估報(bào)告》