房地產(chǎn)管控下，寫字樓投資熱度不降反增，人才新政是主要驅(qū)動力！【圖】

    一、寫字樓的概念及特征

    寫字樓也稱辦公樓，是經(jīng)濟活動管理集中地，也是總部經(jīng)濟重要載體。寫字樓承載了城市經(jīng)濟領(lǐng)航發(fā)展的重要使命，是社會文明、創(chuàng)新發(fā)展、城市繁榮的主戰(zhàn)場。判斷一個城市經(jīng)濟發(fā)展水平如何，寫字樓數(shù)量與實際使用面積往往是重要指標甚至是直接判別標桿。

    第一，非住宅非商業(yè)性。寫字樓市場通常包括甲級寫字樓與5A級寫字樓兩種，與洋房、小高層、酒店式公寓、別墅、商鋪等地產(chǎn)概念不同，寫字樓市場面向的是一種高端辦公場所需求，高度體現(xiàn)了經(jīng)濟管理活動集中性，其建設(shè)有獨特的質(zhì)量標準，既不能當住宅也不能當商業(yè)街區(qū)使用。

    第二，高端頂級。不管是5A級寫字樓還是甲級寫字樓，寫字樓均體現(xiàn)了人們對高端頂級辦公環(huán)境的訴求。從國外對寫字樓功能的界定看，集中收集市場信息、高層做出管理決策、企業(yè)總部公文傳輸、經(jīng)營管理命令發(fā)布以及其他經(jīng)濟管理行為。寫字樓并不具有一般意義上的生產(chǎn)制造、市場營銷、廣告推介、產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計等企業(yè)經(jīng)營管理活動功能。

    第三，超大規(guī)模。寫字樓往往是城市地標的重要載體，其建筑本身要求規(guī)模龐大，并且需要強大的綜合配套設(shè)施，包括總部經(jīng)濟、辦公經(jīng)濟、會展中心、商務(wù)會談等一體的大空間。并且由于寫字樓辦公人員涉及面較廣，其要求區(qū)位優(yōu)勢、制度優(yōu)勢、市場優(yōu)勢等優(yōu)勢暗含了寫字樓應(yīng)坐落在交通便利、與政府職能部門相近、與市場終端毗鄰的地方。

    第四，生態(tài)智能?；▓@式辦公、有氧辦公是寫字樓生態(tài)、環(huán)保的基本要求，也是適應(yīng)現(xiàn)代化快節(jié)奏辦公舒適性要求的集中體現(xiàn)，也是高端頂級的基本要求之一。獨立私家感受、開放自由辦公環(huán)境、人工智能便捷體驗則是寫字樓智能化題中應(yīng)有之義，也是體現(xiàn)寫字樓高效辦公的一種理念使然。

寫字樓特征示意圖

資料來源：智研咨詢整理

    最近一年包括西安、長沙、鄭州、杭州、武漢、成都等城市都出臺了很多利于人才引進的優(yōu)惠政策，首當其沖的莫過于戶籍方面的放寬，落戶政策的放寬對于人口的流入起到了很強的推進作用，在這種落戶利好的情況下很多城市的人口引進都出現(xiàn)了井噴現(xiàn)象，有戶口那么也就意味著可以在所在城市擁有購房資格，對于外來人口來說增強了他們安居樂業(yè)的自信心，同時加上購房優(yōu)惠政策的直接聯(lián)系，讓很多拿到戶籍的人口直接成為了購房人群，對城市來說不僅起到了引進人才的作用，同時也刺激了自身房地產(chǎn)市場的發(fā)展！在這樣一波人才新政的助攻下，確實為城市增添了新的活力和發(fā)展動力，甚至還讓部分二線城市樓市迎來了一波房價上漲潮。

    二、寫字樓發(fā)展歷程及投資規(guī)模

    縱觀我國寫字樓發(fā)展的歷程，寫字樓從最初單一功能發(fā)展到當前的多樣化、國際化，從以外資開發(fā)為主逐漸發(fā)展到當前的以國內(nèi)開發(fā)商為主，從北京、上海、廣州等一線城市的蓬勃發(fā)展到當前的二線城市與一線城市寫字樓建設(shè)差距的縮小。2005-2017年，我國寫字樓開發(fā)投資金額逐年增加。由于四萬億的刺激，寫字樓投資增速不斷高升，

    根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：2016年我國辦公樓開發(fā)投資總額為6533.00億元，2017年我國辦公樓開發(fā)投資總額增長至6761.36億元，投資規(guī)模同比增長3.50%。2018年1~7月我國辦公樓開發(fā)投資額為3340億元。

2005年-2018年7月我國辦公樓開發(fā)投資規(guī)模走勢圖

資料來源：國家統(tǒng)計局 智研咨詢整理

    三、辦公樓新開工施工面積

    2016年我國辦公樓新開工施工面積為6415.0萬平方米，2017年我國辦公樓新開工施工面積為6139.7平方米，年度新開工施工面積同比下降4.29%。2018年1~7月，我國辦公樓新開工施工面積為3231.69萬平方米。

2005-2018年7月我國辦公樓新開工施工面積走勢圖

資料來源：國家統(tǒng)計局

    2016年我國辦公樓銷售面積為3826.22萬平方米，2017年我國辦公樓銷售面積為4756.21萬平方米，銷售面積同比增長24.31%。2018年1~7月，我國辦公樓銷售面積為2261.12萬平方米。

2005-2018年1~7月我國辦公樓銷售面積走勢圖

資料來源：國家統(tǒng)計局 智研咨詢整理

    2017年我國辦公樓現(xiàn)房銷售面積為1469.68萬平方米，銷售面積同比增長32.57%；辦公樓期房銷售面積為3286.53萬平方米，銷售面積同比增長20.54%。
2017年我國辦公樓現(xiàn)房銷售面積占年度銷售面積總量的30.9%；期房銷售面積占比為69.1%。

2017年我國辦公樓銷售面積結(jié)構(gòu)分析

資料來源：國家統(tǒng)計局

    2018年1~7月，我國辦公樓銷售面積為2261.12萬平方米，其中辦公樓現(xiàn)房銷售面積為640.22萬平方米，辦公樓期房銷售面積為1620.91萬平米。

2018年7月我國辦公樓銷售面積結(jié)構(gòu)分析

資料來源：國家統(tǒng)計局 智研咨詢整理

    四、對我國當前城市寫字樓發(fā)展的政策建議：

    第一，加強寫字樓市場宏觀調(diào)控。寫字樓作為特殊的地產(chǎn)，對國民經(jīng)濟的拉動作用要明顯強于普通住宅和商業(yè)地產(chǎn)。因此，各地政府紛紛將寫字樓建設(shè)作為城市經(jīng)濟發(fā)展的重要抓手，大力推進寫字樓建設(shè)。寫字樓雖然在總部經(jīng)濟、集聚經(jīng)濟中發(fā)揮中堅作用，但由于其建設(shè)以及管理尚缺乏統(tǒng)一的標準，導(dǎo)致其收益與管理存在市場混亂、風(fēng)險較大等問題，嚴重抑制了地方政府與廣大投資者參與寫字樓建設(shè)與投資的積極性。因此，加強寫字樓市場宏觀調(diào)控應(yīng)著力做好以下兩點：一是加快建立寫字樓建設(shè)標準體系，將符合寫字樓建設(shè)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照資質(zhì)大小分別建檔，參與地方政府寫字樓招投標，按照公平競爭、質(zhì)量第一、服務(wù)至上作為評判寫字樓建設(shè)方的基本原則，同時強化社會監(jiān)督、第三方監(jiān)管的建設(shè)質(zhì)量監(jiān)管機制建設(shè)；二是引導(dǎo)廣大投資者理性參與寫字樓投資，寫字樓投資有風(fēng)險、參與需謹慎，寫字樓收益主要來源于租金，一旦經(jīng)濟不景氣，企業(yè)采取收縮性發(fā)展戰(zhàn)略，寫字樓將出現(xiàn)人去樓空的格局，其收益將大打折扣，甚至出現(xiàn)入不敷出嚴重虧損的情形。

    第二，加快城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，優(yōu)化人才落地政策。推進新一輪以人為核心的產(chǎn)城融合是當前城市升級、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、產(chǎn)城互動的首要任務(wù)，加快城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級有利于提升寫字樓市場需求，擴大寫字樓建設(shè)規(guī)模，優(yōu)化人才落地政策有利于提升城市人力資本含量特別是行業(yè)領(lǐng)軍人才、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才等高人力資本含量，刺激寫字樓市場需求，將產(chǎn)業(yè)發(fā)展與人才引進作為寫字樓市場需求擴張的兩駕馬車，推動寫字樓經(jīng)濟快速、可持續(xù)發(fā)展。此外，還應(yīng)加大城市公共資源與產(chǎn)品供給力度，推動寫字樓配套建設(shè)。

    相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《2018-2024年中國寫字樓市場潛力現(xiàn)狀及投資吸引力研究報告》