2018年8月全國(guó)房租市場(chǎng)開(kāi)始分化，一線城市繼續(xù)強(qiáng)勢(shì)吸引人才刺激房租上漲【圖】

    我國(guó)地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)差異化明顯，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)人口流動(dòng)趨向性嚴(yán)重。從歷史數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，一線城市人口凈流入量?jī)H在2015年表現(xiàn)出負(fù)增長(zhǎng)，2016和2017年依舊保持加速增長(zhǎng)的趨勢(shì)。

2013-2017年一線城市流動(dòng)人口凈增加

資料來(lái)源：智研咨詢整理

    一線城市人口凈流入的持續(xù)增長(zhǎng)一定程度上刺激了該地區(qū)住房需求規(guī)模。

    2018年8月，全國(guó)房租市場(chǎng)表現(xiàn)中，一線城市租金依然維持強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)，租金增幅擴(kuò)大，其中深圳租金同比增長(zhǎng)32.46%，北京租金增幅21.16%，保持全國(guó)房租絕對(duì)值領(lǐng)先地位，2018年8月北京房租租金94.87元/m2。但是在二線城市房屋租金市場(chǎng)卻表現(xiàn)出強(qiáng)烈的分化狀態(tài)，同比漲幅前二的成都和西安，8月房屋租金增幅32.94%和28.19%；但是不少城市8月房屋租金已經(jīng)出現(xiàn)回落現(xiàn)象，其中天津、?？?、寧波分別環(huán)比回落最猛達(dá)到3.76%、3.18%、3.07%。

全國(guó)部分城市8月房租情況

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2018年8月全國(guó)部分城市房租價(jià)格環(huán)比增速情況

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    2018年8月33個(gè)樣本城市中，房租上漲的城市17個(gè)，占比51.5%，8月全國(guó)房屋租金表現(xiàn)開(kāi)始出現(xiàn)明顯的風(fēng)化趨勢(shì)。其中一線城市在租金絕對(duì)值領(lǐng)先的情況下繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)，而二三線城市在前期跟風(fēng)上漲之后開(kāi)始出現(xiàn)理性回調(diào)。

    從2018年8月全國(guó)房租收入占比的歷史數(shù)據(jù)可以看到，全國(guó)房租占比月收入最高的前五城市分別是北京61.7%、深圳58.9%、三亞55.9%、上海48.2%、?？?1.4%，其中4個(gè)一線城市占據(jù)了60%的份額。

2018年8月全國(guó)房租收入提升明顯

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    一線城市房租占比收入比例超過(guò)50%卻還能繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)，必然是中長(zhǎng)期內(nèi)存在需求大于供給，而由租房人口的增量、租房人口的可支配收入、購(gòu)房行為替代、區(qū)域政策、通貨膨脹、可租房源供給等因素共同作用所造成。

    由于我國(guó)地域遼闊，各地區(qū)自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)條件以及可開(kāi)發(fā)資源具有明顯差異，導(dǎo)致我國(guó)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不均衡，一定程度上促使了我國(guó)成為一個(gè)人口流動(dòng)大國(guó)。并且在2013年開(kāi)始，我國(guó)每年流動(dòng)人口規(guī)模保持在2.45億人以上，2017年全國(guó)流動(dòng)人口規(guī)模達(dá)到2.5億人，相當(dāng)于歐盟27國(guó)人口總數(shù)的一半。截至2017年年底我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率58.52%，伴隨城市化率的持續(xù)提升，整體流動(dòng)人口規(guī)模將維持持續(xù)增長(zhǎng)。

2009-2017年全國(guó)流動(dòng)人口規(guī)模走勢(shì)圖

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    租住私房是流動(dòng)人口解決居住需求的首選，流動(dòng)人口在居住地選擇租住私房的比例高達(dá)67.3%、購(gòu)房的比例為8.6%、其他方式（宿舍、工地工棚、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所）租住比例為23.8%。

2018年1-8月全國(guó)流動(dòng)人口住房需求解決途徑

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    而從不同城市級(jí)別劃分來(lái)看，一、二線核心城市，是租房需求的主力容納區(qū)域，一線城市租賃人口約占全國(guó)比例為11%、二線城市為16%，流動(dòng)人口的龐大數(shù)量級(jí)，以及核心城市對(duì)于人口的吸引，共同創(chuàng)造出龐大的租房需求市場(chǎng)。

    除流動(dòng)人口外，高校畢業(yè)生的增量，為一線城市重要的租房需求增量。

    我國(guó)人口的出生人數(shù)，自80年代末至90年初的“嬰兒潮”后開(kāi)始逐步回落；但是另一方面，從全國(guó)范圍看，接受高等教育的人口比例在持續(xù)提升，從教育部數(shù)據(jù)來(lái)看，高等教育毛入學(xué)率自90年初低于5%的水平，上升到2017年45.7%的水平兩方面因素對(duì)沖后，未來(lái)十年高校畢業(yè)生人數(shù)可維持較為穩(wěn)定的增速水平。

1996-2017年中國(guó)出生人口數(shù)量走勢(shì)圖

資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

    根據(jù)常規(guī)入學(xué)年齡推算，18歲進(jìn)入大學(xué)，從我國(guó)人口出生情況來(lái)看，2000年剛好結(jié)束了前期4年人口出生數(shù)量的下降趨勢(shì)，并且開(kāi)始表現(xiàn)出增速上漲的狀態(tài)，這反映出我國(guó)高校入學(xué)人數(shù)的增加有較強(qiáng)的可持續(xù)性。

2013-2017年全國(guó)高等教育毛入學(xué)率走勢(shì)圖

資料來(lái)源：教育部

2013-2017年全國(guó)高校畢業(yè)人數(shù)及同比增速

資料來(lái)源：教育部

    智研咨詢發(fā)布的《2018-2024年中國(guó)住房租賃行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研及投資前景分析報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示：隨著我國(guó)高校入學(xué)人數(shù)的增加，每年搞笑畢業(yè)人數(shù)數(shù)量開(kāi)始放量增長(zhǎng)，2017年全國(guó)普通高等教育本專科畢業(yè)生735.83萬(wàn)人，同比增長(zhǎng)4.49%。

2017年一線城市高校畢業(yè)生的本地就業(yè)比例

資料來(lái)源：智研咨詢整理

    一線城市的高校畢業(yè)生本地就業(yè)比例較高，分別為：上海70%、北京60%、廣州45%，其中廣州有30%畢業(yè)生是去深圳就業(yè)。

2017年重點(diǎn)二線城市高校畢業(yè)生去一線城市就業(yè)的比例

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    重點(diǎn)二線城市為高校畢業(yè)生的主要聚集地，我們通過(guò)其數(shù)據(jù)可以看出，各城市高校畢業(yè)生去一線城市就業(yè)的比例為：成都30%、南京35%、杭州35%、武漢45%。

    大學(xué)畢業(yè)生集中向一線城市涌入，側(cè)面反映出二三線城市在畢業(yè)生就業(yè)，崗位機(jī)會(huì)以及高素質(zhì)人才發(fā)展前景方面存在一定滯后性。

2017年一線城市GDP占全國(guó)比例

資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

    2017年我國(guó)4個(gè)一線城市GDP占全國(guó)的比例為11.75%，一線城市經(jīng)濟(jì)快速的發(fā)展同時(shí)也給畢業(yè)生和外來(lái)人員提供了更多的就職崗位，相比二、三線城市，一線城市的就業(yè)機(jī)會(huì)和發(fā)展空間更大，吸引人才能力更強(qiáng)。同時(shí)強(qiáng)勢(shì)的人才吸引力也刺激了一線城市房租租金居高不下的局面。