中國(guó)城市住房租賃市場(chǎng)行業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ?市場(chǎng)前景可期【圖】

    我國(guó)住房制度改革先后經(jīng)歷了由低租金的實(shí)物分配到貨幣化購買商品化、再到租購并舉的發(fā)展過程。相對(duì)應(yīng)地，租賃市場(chǎng)也從發(fā)展不充分、不平衡的特征，正逐漸向充分、平衡的方向演變。隨著租賃市場(chǎng)的積極發(fā)展，相應(yīng)的租賃政策呈現(xiàn)出不同階段的發(fā)展特征，可以大概劃分為五個(gè)階段。

    第一階段：從建國(guó)到改革開放前（1949-1977年，約為30年）。該階段實(shí)行的是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，基本上不存在租賃市場(chǎng)，福利化分房、公房出租是主要表現(xiàn)形式。租賃政策也體現(xiàn)在對(duì)公房進(jìn)行社會(huì)主義改造的層面上。該階段租賃政策可以總結(jié)為“計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的租賃政策”。

    第二階段：從改革開放到98年房改之前（1978-1997年，約為20年）。該階段是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過渡的階段，住房領(lǐng)域亦如此，住房商品化開始嘗試性改革，仍以計(jì)劃性的福利分房為主，租賃市場(chǎng)扮演了比重很小的角色，租賃政策的影響力度也相對(duì)小。該階段租賃政策可以總結(jié)為“福利分房制度下的租賃政策”。

    第三階段：從98年房改到限購政策開啟之前（1998-2009年，約為10年）。該階段處于住房市場(chǎng)化、商品化快速發(fā)展的階段，購房成為解決居住問題的主要渠道。租賃政策主要表現(xiàn)為保障性的廉租房，而對(duì)租賃市場(chǎng)沒有太多關(guān)注。該階段租賃政策可以總結(jié)為“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的保障性租房政策”。

    第四階段：從2010年限購開啟到2016年（2010-2016年，約為7年）。該階段正處于房?jī)r(jià)過快上漲、“房住不炒”思路形成的階段。一方面繼續(xù)大力發(fā)展廉租房和公租房等具有保障色彩的政策，另一方面逐漸重視租賃市場(chǎng)，支持性政策也越來越多，且有因地制宜等特點(diǎn)。該階段租賃政策可以總結(jié)為“房住不炒方針下的租賃政策”。

    第五階段:從2017年開始住房租賃市場(chǎng)大發(fā)展（2017-2027年，估計(jì)持續(xù)10年左右）。該階段將經(jīng)歷住房租賃市場(chǎng)的大發(fā)展。2017年可以定性為住房租賃市場(chǎng)的元年，這一年全國(guó)住房租賃政策創(chuàng)新取得了突破性的發(fā)展，尤其是租賃政策內(nèi)容涉及到很多空白領(lǐng)域，包括制定住房租賃條例、集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房、推出租賃住房用地等內(nèi)容。此類政策也可以理解為房地產(chǎn)長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制中的重要組成部分。2017年拉開了大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)大發(fā)展的序幕，估計(jì)將持續(xù)10年左右。該階段租賃政策可以總結(jié)為“住房租賃市場(chǎng)大發(fā)展下的租賃政策”。

    一、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

    租金收入比是指?jìng)€(gè)人租房租金費(fèi)用與個(gè)人可支配收入的比值。對(duì)于租金收入比的計(jì)算，不同國(guó)家采用不同的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和不同的計(jì)算方法，個(gè)人可支配收入數(shù)據(jù)自于國(guó)家統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)。

    根據(jù)租金收入比公式，計(jì)算出各城市租金收入比值。具體城市來看，三亞（40%）、北京（36%）、深圳（35%）等3城的租金收入比高于35%，屬于租金偏高城市。其中三亞由于部分房源目標(biāo)客戶為度假人群，導(dǎo)致租金均價(jià)被拉高，對(duì)此，當(dāng)?shù)卣讯啻纬雠_(tái)政策對(duì)城鄉(xiāng)低保戶、農(nóng)村五保戶、優(yōu)撫對(duì)象、領(lǐng)取失業(yè)保險(xiǎn)金人員、全日制在校大中專學(xué)生等弱勢(shì)群體提供物價(jià)補(bǔ)貼。而北京、深圳兩地，雖然人均可支配收入不低，但由于人口持續(xù)流入和房?jī)r(jià)高企，使得大部分外來人口涌入租賃市場(chǎng)，租金價(jià)格長(zhǎng)期居高不下，租金負(fù)擔(dān)相對(duì)過重。

全國(guó)50城9月租金收入比

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    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢網(wǎng)發(fā)布的《2018-2024年中國(guó)租賃業(yè)務(wù)市場(chǎng)深度評(píng)估及投資前景評(píng)估報(bào)告》

    為加快破解制約居民消費(fèi)最直接、最突出、最迫切的體制機(jī)制障礙，增強(qiáng)消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性作用，近日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《完善促進(jìn)消費(fèi)體制機(jī)制實(shí)施方案(2018-2020年)》，對(duì)2018年至2020年提出了需要實(shí)施的六項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)。其中，在完善促進(jìn)實(shí)物消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的政策體系方面提出，要大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，加快出臺(tái)城鎮(zhèn)住房保障條例、住房租賃條例和住房銷售管理?xiàng)l例。

    從《方案》內(nèi)容來看，關(guān)于住房租賃的表述體現(xiàn)在‘完善促進(jìn)實(shí)物消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的政策體系’中的第一項(xiàng)，并且整體方案中涉及房地產(chǎn)租賃的條款濃墨重彩，其重視程度可見一斑。業(yè)內(nèi)人士稱，樓市的下半場(chǎng)就是住房租賃市場(chǎng)的上半場(chǎng)。而在樓市租購并舉的大背景下，未來的住房市場(chǎng)將朝著三元化方向發(fā)展，即商品住房、共有產(chǎn)權(quán)住房和租賃住房。

    2016年我國(guó)住宅租賃面積為60.21億平方米，2017年我國(guó)住宅租賃面積增長(zhǎng)至64.15億平方米，同比增長(zhǎng)6.5%。從市場(chǎng)規(guī)模來看，2016年我國(guó)住宅租賃市場(chǎng)規(guī)模為1.38萬億元，2017年我國(guó)住宅租賃市場(chǎng)規(guī)模已超1.5萬億元，同比增長(zhǎng)9.3%，超GDP增幅。

2011-2017年我國(guó)住宅租賃市場(chǎng)規(guī)模走勢(shì)

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    由于區(qū)域發(fā)展的不平衡，國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展較好的主要集中在省會(huì)城市、直轄市和計(jì)劃單列市。因此，選取的國(guó)內(nèi)11座重點(diǎn)城市分別是北京、上海、廣州、深圳、天津、杭州、南京、重慶、成都、青島、廈門。

    目前在11座重點(diǎn)城市中，北京平均租金最高，達(dá)到94.2元/月/平方米，已接近百元關(guān)口；深圳由于地少人多，平均租金也較高，約為78.8元/月/平方米；上海平均租金也超過70元/月/平方米，位列第三；四大一線城市中，廣州平均租金最低，只有53.4元/月/平方米，比杭州還低2元/月/平方米；此外，重慶是11座重點(diǎn)城市中平均租金最低的，不到30元/月/平方米，其他城市則在30-50元/月/平方米區(qū)間。

全國(guó)11座重點(diǎn)城市平均租金對(duì)比（單位 ：元/月/平方米）

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    從增幅來看，全國(guó)11座重點(diǎn)城市房租平均漲幅達(dá)到了22.12%。其中，房租漲幅最高的城市并不是北京與上海，而是成都。成都同比增幅高達(dá)32.4%，位列11城之首；廣州和深圳同比增幅也超過30%，分別達(dá)到30.7%、30.5%；而本輪處于輿論焦點(diǎn)的北京，實(shí)際漲幅只有21.89%；相對(duì)漲幅較低的為廈門，幅度為10%。

    但環(huán)比增長(zhǎng)來看，北京卻僅次于杭州，在11座重點(diǎn)城市中排在第二，達(dá)到2.00%。這使得房租有著較為明顯的體現(xiàn)，從而引起社會(huì)廣泛關(guān)注。

全國(guó)11座重點(diǎn)城市平均租金環(huán)比增幅 及同比增幅走勢(shì)

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    房租除了受房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)外，最重要的是供給水平。本輪出現(xiàn)較大幅度上漲就因?yàn)?quot;季節(jié)特殊性"，導(dǎo)致供不應(yīng)求。因?yàn)槊磕昵锛臼菓?yīng)屆畢業(yè)大學(xué)生的求職季，這會(huì)引起住房租賃市場(chǎng)出現(xiàn)短暫性的供求失衡，從而導(dǎo)致租金上浮。

    目前，吸引應(yīng)屆畢業(yè)生最重要的無疑是薪資水平，薪資水平高低間接推動(dòng)著房租跟風(fēng)上漲。數(shù)據(jù)顯示，在上述11座重點(diǎn)城市中，北京以7114元的應(yīng)屆畢業(yè)生平均薪資排在首位，成為最吸引畢業(yè)生的城市之一；緊隨其后的是，上海應(yīng)屆生薪資平均為6662元，深圳為6231元。

2018年全國(guó)11座重點(diǎn)城市應(yīng)屆畢業(yè)生平均月薪（單位：元）

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    北京、上海與深圳的應(yīng)屆大學(xué)生平均薪資較高，與其城市綜合發(fā)展實(shí)力緊密相關(guān)，如上述三地的人均GDP數(shù)據(jù)也是處于整體"領(lǐng)跑"的階段。2017年，深圳的人均GDP為18.7萬元/人，北京與上海分別為12.9萬元/人與12.5萬元/人。

    但在11座重點(diǎn)城市中，重慶與成都的人均GDP分別為6.4萬元/人和8.7萬元/人，與其他9城的數(shù)據(jù)相差較大。但上述兩城的房租同比漲幅卻高達(dá)25.1%和30.7%；與此同時(shí)，兩城應(yīng)屆大學(xué)生的平均薪水也并不高，分別為5070元和4958元。

2017年全國(guó)11座重點(diǎn)城市平均人均GDP（單位：萬元）

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    而且重慶與成都的房租漲幅較高，但同時(shí)新增租賃房源僅有3.9萬套和4.2萬套，在供需相對(duì)不平衡的情況下，后期重慶與成都可能還將面臨一定的租金上漲壓力。相比之下，當(dāng)前北京與上海兩地的新增租賃房源都超過了10萬套，后期將為穩(wěn)定市場(chǎng)需求提供較大幫助。

全國(guó)11座重點(diǎn)城市新增房源（單位：萬套）

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    除了畢業(yè)季短期釋放租賃需求、新增房源不足等影響下，長(zhǎng)租公寓的入局也是住房租賃市場(chǎng)波動(dòng)的主要因素之一。盡管長(zhǎng)租公寓不具備影響操作整個(gè)租賃市場(chǎng)價(jià)格的能力，但其借助資本力量抬價(jià)收房現(xiàn)象確實(shí)存在，從而刺激業(yè)主也提高房租價(jià)格。

    總體而言，國(guó)內(nèi)部分城市房租價(jià)格快速的原因各自有所差異。有受房?jī)r(jià)上漲預(yù)期進(jìn)行補(bǔ)漲的城市，如成都與廣州；而上海與北京等地則與畢業(yè)季到來、租賃人口顯著增加，且此前市場(chǎng)供給尚未有效形成等重要因素有關(guān)。長(zhǎng)租公寓擴(kuò)大運(yùn)營(yíng)規(guī)模的影響，也是住房租賃市場(chǎng)波動(dòng)的原因。

    二、住房租賃市場(chǎng)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析

    1、租房面積測(cè)算

    全國(guó)城鎮(zhèn)租房總面積=全國(guó)城鎮(zhèn)租房人口規(guī)模*人均租房面積。全國(guó)城鎮(zhèn)租房人口規(guī)模在前面已經(jīng)做了測(cè)算。而對(duì)于全國(guó)城鎮(zhèn)人均租房面積的統(tǒng)計(jì)相對(duì)少。我們基于經(jīng)驗(yàn)值做測(cè)算。當(dāng)前對(duì)于一二線重點(diǎn)城市來說，一室一廳的住房大體上在30-40平方米的水平，基本上是合租（2人及以上）的形式，如此計(jì)算人均租房面積約在18平方米的水平。而對(duì)于一些三四線城市來說，租房面積會(huì)稍微大一點(diǎn)，基本上人均22平方米的水平是合乎實(shí)際的?？傮w來看，當(dāng)前全國(guó)城鎮(zhèn)人均租房面積約為20平方米。

    人均租房面積將呈現(xiàn)逐年遞增的態(tài)勢(shì)，其邏輯和人均購房面積的走勢(shì)類似。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，1978年至2016年，中國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積由6.7平方米增長(zhǎng)到36.6平方米。如此計(jì)算，年均增長(zhǎng)約0.8平方米，年均增長(zhǎng)率為4.7%。從居住面積的改善角度看，租房市場(chǎng)和購房市場(chǎng)具有一定的相似性，我們假定租房市場(chǎng)居住面積每年遞增的規(guī)模也和購房市場(chǎng)類似，即每年遞增0.8平方米。

    基于全國(guó)城鎮(zhèn)人均租房面積的測(cè)算數(shù)據(jù)，我們給出了2017-2027年全國(guó)租房面積總規(guī)模的測(cè)算數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，到2027年全國(guó)城鎮(zhèn)租房面積將達(dá)到53.7億平方米，相比2017年的水平有較為明顯的增長(zhǎng)，即增長(zhǎng)了59%。這得益于兩個(gè)因素的變動(dòng)：有租房需求的人口規(guī)模增長(zhǎng)、人均租房面積的不斷提高。

2017-2027年全國(guó)城鎮(zhèn)租房面積測(cè)算

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    2、租金規(guī)模測(cè)算

    租賃市場(chǎng)的發(fā)展過程，既是租賃需求釋放的過程，也是租賃房源供應(yīng)的過程。租金指標(biāo)充分體現(xiàn)了租賃需求和供應(yīng)的關(guān)系：租金既體現(xiàn)了承租者的租房消費(fèi)支出，也體現(xiàn)了出租者的租金收益和回報(bào)。從公式上看，全國(guó)城鎮(zhèn)租賃市場(chǎng)租金規(guī)模=全國(guó)城鎮(zhèn)已出租的房源總面積*每單位租賃房源的租金水平。前面我們對(duì)未來10年已出租的房源總面積進(jìn)行了測(cè)算，這里重點(diǎn)討論全國(guó)城鎮(zhèn)每單位租賃房源的租金水平。

    根據(jù)50城租金數(shù)據(jù)以及經(jīng)驗(yàn)判斷，目前全國(guó)大中城市中，承租一套18平方米的住房，月租金約為900元，據(jù)此推算每平方米房源的租金為50元/月。而在中小城市中，承租一套22平方米的住房，月租金約為660元，據(jù)此推算每平方米房源的租金為30元/月。綜合這兩種城市的不同測(cè)算結(jié)果，我們假定2017年全國(guó)租賃市場(chǎng)每平方米房源的租金為40元/月。

    考慮到CPI上漲、房?jī)r(jià)上漲、租賃條件改善等因素，我們假定住房租金每年上調(diào)2元/平方米，相當(dāng)于每年遞增4%左右的水平。該假設(shè)重點(diǎn)參考了2012-2017年全國(guó)城市居民消費(fèi)價(jià)格同比增幅、租賃房房租同比增幅、全國(guó)商品住宅成交均價(jià)同比增幅等數(shù)據(jù)。

    據(jù)此，我們給出了2017-2027年全國(guó)城鎮(zhèn)租賃市場(chǎng)的租金規(guī)模。測(cè)算結(jié)果顯示，到2027年全國(guó)城鎮(zhèn)租賃市場(chǎng)租金收入將達(dá)到3.9萬億元，相比2017年水平增加了138%。

2017-2027年全國(guó)城鎮(zhèn)租金規(guī)模測(cè)算

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    3、發(fā)展?jié)摿Υ?住房租賃市場(chǎng)前景可期

    培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)具有帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、改善住房資源利用狀況、推動(dòng)住房合理消費(fèi)、提升社會(huì)福利的意義。隨著“租售并舉”概念的提出，租賃住房供應(yīng)量將不斷提升，租賃住房市場(chǎng)也將逐漸改善“承租人弱勢(shì)”的現(xiàn)狀。筆者認(rèn)為，未來我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?，有望成?ldquo;藍(lán)海”。

    4、政策頻出 企業(yè)紛紛入局

    2015年1月，住建部首次提出培育住房租賃市場(chǎng)，隨后住房租賃市場(chǎng)發(fā)布多個(gè)文件。其要點(diǎn)主要包括培育租賃住房供應(yīng)主體、鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)、支持租賃住房建設(shè)、加大政策支持力度。此后，省級(jí)地方政府也先后發(fā)布了相關(guān)指導(dǎo)文件。值得一提的是，為支持租賃住房建設(shè)，政府也在土地供應(yīng)上予以傾斜。從北京未來幾年的住宅用地供應(yīng)計(jì)劃看，北京租賃地塊供應(yīng)量大且區(qū)位較好；從上海2018年上半年的土地成交情況看，上海共出讓11塊租賃用地，均以底價(jià)出讓，規(guī)劃建筑面積總共606868平方米。

    近年來，一線城市二手住宅租金指數(shù)逐年上漲。即使如此，租金上漲速度依舊遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)的上漲速度，導(dǎo)致了逐年下降的租金回報(bào)率。同時(shí)，一線城市租金收入比非常高，租房者愿意支付高額的租金，從側(cè)面可以反映出租房市場(chǎng)的需求非常強(qiáng)烈。當(dāng)前我國(guó)租賃市場(chǎng)存在多個(gè)痛點(diǎn)，包括租客端面臨租期長(zhǎng)短及穩(wěn)定性、戶型偏好、服務(wù)體驗(yàn)的錯(cuò)配；房東端面臨住宅被損壞的風(fēng)險(xiǎn)，且管理耗時(shí)耗力；政府端公租房承建壓力大、流動(dòng)人口管理困難。

    由此，長(zhǎng)租公寓應(yīng)運(yùn)而生，對(duì)客戶而言，其主要特點(diǎn)為房源信息真實(shí)、租金價(jià)格透明。根據(jù)住房供應(yīng)方式，長(zhǎng)租公寓可分為分散式和集中式。集中式是運(yùn)營(yíng)商對(duì)獲取的整棟樓宇進(jìn)行統(tǒng)一改造后出租；分散式是指運(yùn)營(yíng)商向分散的個(gè)人業(yè)主收取房源，改造后出租。目前長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商主要分為四個(gè)種類：開發(fā)商、酒店、房屋中介公司、專門的創(chuàng)業(yè)公司，通常根據(jù)其自身的優(yōu)勢(shì)選擇不同的供應(yīng)模式。目前我國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)主要有三個(gè)盈利點(diǎn)：租金差、服務(wù)費(fèi)、衍生增值服務(wù)。

    長(zhǎng)租公寓是一個(gè)前期需要大量沉淀的產(chǎn)品，資金融通的重要性不言而喻。目前長(zhǎng)租公寓主要的融資方式為建立資產(chǎn)支持計(jì)劃、發(fā)行公司債和股權(quán)融資，其中較多的是建立資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃。2018年4月25日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》。截至2018年5月11日，我國(guó)市場(chǎng)上已成功發(fā)行或已獲交易所審批通過的住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品共14單，涉及融資規(guī)模達(dá)786.4億元。

    我國(guó)目前租賃住房證券化項(xiàng)目發(fā)行主要分為三個(gè)步驟：一是原始權(quán)益人和基金管理人成立私募基金，并出資認(rèn)購全部份額，同時(shí)管理人成立專項(xiàng)計(jì)劃。二是原始權(quán)益人將基金的份額轉(zhuǎn)讓給專項(xiàng)計(jì)劃，獲得對(duì)價(jià)。而專項(xiàng)計(jì)劃是基金的資金實(shí)繳方。三是重資產(chǎn)模式中私募基金通過購買項(xiàng)目公司股份（包含物業(yè)產(chǎn)權(quán)），獲取物業(yè)未來的租金收益。輕資產(chǎn)模式?jīng)]有產(chǎn)權(quán)，一般是通過向項(xiàng)目公司發(fā)放貸款、購買債權(quán)或受益權(quán)來獲取物業(yè)未來的租金收益。

    資產(chǎn)證券化是長(zhǎng)租公寓企業(yè)盤活存量資產(chǎn)、快速擴(kuò)張規(guī)模、獲取收益的有效途徑。國(guó)際成熟市場(chǎng)的REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）就是主要以租賃物業(yè)資產(chǎn)為投資標(biāo)的、以標(biāo)的租金收入為主要收益來源的一種投資工具。我國(guó)目前的證券化項(xiàng)目還不滿足REITs的標(biāo)準(zhǔn)，存在多重征稅等問題，但隨著政策的支持、法律的完善，可以期待未來運(yùn)營(yíng)商將從發(fā)行類REITs產(chǎn)品，轉(zhuǎn)向以具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的成熟物業(yè)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，發(fā)行可公開交易的REITs產(chǎn)品。

    5、借鑒國(guó)外成熟市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)

    發(fā)達(dá)國(guó)家住房市場(chǎng)租售并舉，需求方面，住房自有率不高，大多為60%-70%，居民租房意識(shí)較強(qiáng)；供給方面，國(guó)外租金回報(bào)率普遍在2.5%到5%之間。因此，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的租房率和租金回報(bào)率還有很大提升空間，意味著租賃市場(chǎng)有著極大潛力。

    目前國(guó)外租賃住房市場(chǎng)有兩大特征：一是供應(yīng)主體機(jī)構(gòu)化。發(fā)達(dá)國(guó)家在租賃市場(chǎng)發(fā)展初期通常會(huì)由政府建設(shè)公租房，后期市場(chǎng)上逐漸涌現(xiàn)大量的專業(yè)機(jī)構(gòu)管理和提供租賃住房。我國(guó)還處于租賃住房市場(chǎng)的初步發(fā)展階段。二是完善的租賃政策法律體系。發(fā)達(dá)國(guó)家政府借助市場(chǎng)力量增加租賃住房供給的同時(shí)，逐步建立完善的租賃政策法律體系。我國(guó)尚未有相關(guān)較完善的政策法律，但是政府提出的相關(guān)文件已精準(zhǔn)地概括了國(guó)際成熟租賃市場(chǎng)的幾個(gè)要點(diǎn)，在未來可以預(yù)計(jì)我國(guó)將逐漸由政府引導(dǎo)，建立和完善租賃住房市場(chǎng)。

    EQR和大東建托分別是美國(guó)和日本的兩家租賃公寓運(yùn)營(yíng)公司，它們分別是集中式公寓和分散式公寓經(jīng)營(yíng)的良好示范。EQR于1969年成立，1993年在紐交所上市，目前市值約為人民幣1500億元。它專注于在大城市和高人口密度的郊區(qū)以及沿海地區(qū)的租賃物業(yè)的獲取、開發(fā)和管理，截至2017年底，EQR已投資305個(gè)物業(yè)，包括78611個(gè)公寓單元，大部分為完全自有。EQR通過統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)，來提供標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)服務(wù)和專業(yè)的維修服務(wù)，并降低單位運(yùn)營(yíng)成本，規(guī)模效應(yīng)使其管理費(fèi)用率達(dá)到2%-2.5%，為同行業(yè)最低，比平均水平還低一半。

    大東建托成立于1974年，是日本最大的租賃住宅資產(chǎn)管理公司，目前市值大約為人民幣800億元。截至2017年底，大東集團(tuán)管理的房屋數(shù)量已超100萬套。大東建托自2008年后，在不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)方面都采取包租模式。即從房東處租入房屋，支付一定租金；再將房屋自行出租，賺取租金差。

    根據(jù)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，從跑馬圈地到精準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)，集中式公寓的核心最終還是需要落在年輕人較多的發(fā)達(dá)城市，并且要盡早搶占市場(chǎng)和交通便利的房源位置，后期就會(huì)逐漸形成進(jìn)入壁壘。再配合良好的融資渠道、后期運(yùn)營(yíng)管理，形成規(guī)模效應(yīng)，最終依靠穩(wěn)定的租金收益持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)。而從大東建托的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)來看，對(duì)從私人業(yè)主處獲取的房源進(jìn)行管理，由于包租模式的限制，分散式公寓需配合其他相關(guān)服務(wù)獲得租金以外的增值收益。例如租賃產(chǎn)業(yè)鏈上的租賃房屋的建造、設(shè)計(jì)，房產(chǎn)信息網(wǎng)站，租賃中介公司等等。為獲取房屋業(yè)主信任以及市場(chǎng)口碑，分散式公寓還可以通過廣告的方式提高品牌認(rèn)知度。

    因此，就國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看，主重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的運(yùn)營(yíng)商，如開發(fā)商系，將會(huì)迅速布局一線、新一線城市；主輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的運(yùn)營(yíng)商，如中介系，將會(huì)配合相關(guān)增值服務(wù)以獲取租金差以外的收入。

    6、租賃市場(chǎng)將迎快速發(fā)展

    當(dāng)前，我國(guó)租房意愿低的原因之一就是承租人權(quán)益保障體系有待完善，包括房源信息虛假、房東隨意漲租侵犯房客利益、租售不同權(quán)等。但是，目前政府正在做出相應(yīng)努力。一是建設(shè)政府住房租賃平臺(tái)。自去年年底以來，我國(guó)已有10余個(gè)城市的政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)上線。與市場(chǎng)上已有的租賃平臺(tái)相比，政府平臺(tái)房源均有審核備案，信息更可靠。二是規(guī)范租金水平。北京發(fā)布相關(guān)政策明確要求規(guī)范租金、押金的收取和支付；要求保障承租人合法穩(wěn)定居住。上海、廣州等城市出臺(tái)的關(guān)于加快發(fā)展當(dāng)?shù)刈》孔赓U市場(chǎng)實(shí)施意見中也有類似表述。三是部分城市率先在教育方面推進(jìn)租售同權(quán)的實(shí)踐。

    今年6月，自然資源部確認(rèn)全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)已實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)。不動(dòng)產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)是全國(guó)開征房地產(chǎn)稅的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)稅的征收不僅會(huì)抑制住房投機(jī)熱度，而且參考發(fā)達(dá)國(guó)家住房市場(chǎng)可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)稅的征收將激勵(lì)有閑置房屋的個(gè)人業(yè)主出租房屋，有利于盤活存量住房。過多的租金管制并不能起到保護(hù)承租人的作用，隨著租賃住房供應(yīng)量的提升，我國(guó)的租賃住房市場(chǎng)將逐漸改善“承租人弱勢(shì)”的現(xiàn)狀。

    在需求層面，目前我國(guó)租房人群中的主力流動(dòng)人口規(guī)模大且總量穩(wěn)定，且高校畢業(yè)生數(shù)量在持續(xù)增長(zhǎng)。同時(shí)，由于房?jī)r(jià)高企、戶籍限制、戶型需求、政策維護(hù)承租人利益等方面原因，人們的租房意愿將上升，即租房比例將上升。而需求端存量規(guī)模已達(dá)1.3萬億元，增量亦是可期；在供給層面，政府在土地、金融等方面的全方位支持政策頻出，租賃住房用地低價(jià)出讓、租賃住房資產(chǎn)支持證券發(fā)行，房企、酒店、房屋經(jīng)紀(jì)公司、創(chuàng)業(yè)公司紛紛入局。筆者預(yù)計(jì)，開發(fā)商將從“開發(fā)-出售”的經(jīng)營(yíng)模式逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;開發(fā)-部分持有”的經(jīng)營(yíng)模式。而其他類別的運(yùn)營(yíng)商也將充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，逐漸形成可盈利的經(jīng)營(yíng)模式。同時(shí)，在與國(guó)際成熟住房市場(chǎng)的比較中發(fā)現(xiàn)，我國(guó)租房市場(chǎng)有著極大的發(fā)展空間，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>