個(gè)人按揭貸款新增余額連續(xù)3月下降，首套房貸款利率增速下滑至0.18%【圖】

    商品房預(yù)售制給地產(chǎn)商提供了充足的資金供給，但是商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上升，以及“四限”政策的實(shí)施，商品房預(yù)售下游空間開始收窄。

2018年3-9月全國(guó)住房個(gè)人按揭貸款余額走勢(shì)圖

資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、智研咨詢整理

    2018年住房個(gè)人按揭貸款新增余額從7月開始下降，2018年9月住房個(gè)人按揭貸款新增余額1917.4億元，環(huán)比下降1.65%。住房個(gè)人按揭貸款新增余額的增速下降影響了貸款利率的變動(dòng)。

    2018年9月份， 全國(guó)首套房平均貸款利率5.70%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率4.90%的1.163倍，前值平均值5.67%，環(huán)比增速收窄至0.01%，房貸利率連續(xù)21個(gè)月上漲，2018年從5月開始首套房平均貸款利率一直處于增速下滑趨勢(shì)，從0.72%下降至0.18%。

2018年1-9月全國(guó)首套房平均貸款利率走勢(shì)及增速圖

資料來(lái)源：智研咨詢整理

    全國(guó)首套房平均貸款利率增速的下滑從細(xì)分市場(chǎng)來(lái)看，主要表現(xiàn)在一線城市首套房貸款利率增速明顯下降，且低于全國(guó)平均水平。

    2018年9月，上海首套房貸款利率環(huán)比上升0.01%，北京首套房貸款利率環(huán)比上漲0.02%，廣州首套房貸款利率環(huán)比上漲0.04%，深圳首套房貸款利率環(huán)比持平，而對(duì)二線城市而言，平均利率為5.80%，較8月環(huán)比上升0.03%。此外，全國(guó)提供優(yōu)惠利率的銀行僅有上海5家，占比0.94%，比2017年同期減少6家。

    2018年9月在全國(guó)533家銀行中505家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮，占比94.76%，同8月持平，其中執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%、15%、20%的銀行分別占比23.26%、30.96%、25.33%，為市場(chǎng)主流，而執(zhí)行20%以上的占比12.20%。

2018年9月全國(guó)銀行首套房利率分布格局

資料來(lái)源：智研咨詢整理

    從按揭貸利率變動(dòng)的情況來(lái)看，2018年9月共有17家銀行上調(diào)首套房按揭貸利率，占比3.19%，較8月減少23家，511家銀行利率水平與上月持平，占比95.87%。

2018年9月全國(guó)銀行首套房利率變化情況

資料來(lái)源：智研咨詢整理

    9月份首套房按揭貸款利率上調(diào)銀行數(shù)量減少57.5%，充分反映出我國(guó)首套房貸款利率不僅在增速上有所緩解，銀行端上調(diào)利率的意愿也開始減弱。

    根據(jù)智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國(guó)一二三線商品房市場(chǎng)全景調(diào)查及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示：2018年9月全國(guó)主要城市首套房利率均高于5%。一線城市中，傷害首套房貸利率最低，為5.18%，廣州首套房貸利率最高為5.73%。

2018年 8-9月一線省市首套房利率變化走勢(shì)圖

資料來(lái)源：智研咨詢整理

    而在重點(diǎn)二線城市中，武漢依然是全國(guó)首套房貸利率最高的城市，2018年9月武漢首套房利率為6.35%，與8月持平。

2018年 8-9月一線省市首套房利率變化走勢(shì)圖

資料來(lái)源：智研咨詢整理

    整體來(lái)看，2018年9月份重點(diǎn)城市首套按揭貸利率增幅繼續(xù)收窄，未來(lái)上行空間有限。2018年以來(lái)，央行多次提供流動(dòng)性，分別在1月、4月、7月以及10月定向降準(zhǔn)釋放流動(dòng)性7000億、7000億、7000億和7500億元。央行當(dāng)前目標(biāo)是保持流動(dòng)性合理充裕，目前高信用評(píng)級(jí)的房企融資成本也繼續(xù)邊際下移，預(yù)計(jì)往后地產(chǎn)行業(yè)利率成本改善將更加明確，并且從一線城市向重點(diǎn)二線城市、二、三線城市輻射。