“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)模式完善，有望實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展【圖】

    房地產(chǎn)企業(yè)是典型的高杠桿企業(yè)，利潤(rùn)增長(zhǎng)主要由利潤(rùn)率和周轉(zhuǎn)率決定。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，從拿地、建設(shè)開(kāi)發(fā)、銷售到回款整個(gè)周期越快，那么企業(yè)銷售規(guī)模就會(huì)越快增長(zhǎng)，特別是在2018年，融資明顯收緊后，通過(guò)加速周轉(zhuǎn)保證規(guī)模和利潤(rùn)成為主流房企的通用做法。

    國(guó)內(nèi)從拿地到開(kāi)盤的流程大致可以分為兩個(gè)階段,階段一主要工作是方案的論證、確定和設(shè)計(jì)。階段二主要工作是按照設(shè)計(jì)成功進(jìn)行施工直到達(dá)到預(yù)售條件，這個(gè)階段的主要差異是各地預(yù)售條件的限制，不同城市間的差異可能會(huì)超過(guò)6個(gè)月。

從拿地到開(kāi)盤的流程圖

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    當(dāng)前住宅和商業(yè)是全國(guó)商品房銷售的主要組成部分，2018年上半年，住宅商品房銷售額占比為84.55%，商業(yè)商品房銷售額占比為8.62%，二者合計(jì)占據(jù)全國(guó)商品房銷售額的比例達(dá)到93.17%。

2008-2018年住宅商品房銷售額占總份額比重圖

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2008-2018年商業(yè)商品房銷售額占總份額比重圖

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    新城控股堅(jiān)持住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)雙核驅(qū)動(dòng)的戰(zhàn)略模式，新城控股一直堅(jiān)定深耕長(zhǎng)三角，逐步邁向全國(guó)的戰(zhàn)略，確立了高周轉(zhuǎn)模式，銷售呈現(xiàn)高增速。

2013-2018H1年新城控股營(yíng)業(yè)收入及YOY圖

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2013-2018H1年新城控股凈利潤(rùn)圖

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2014-2018H1新城控股的合同銷售金額和面積

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   2018年上半年，新城控股實(shí)現(xiàn)銷售額953.11億元，同比增長(zhǎng)94.17%，已完成全年1800億銷售目標(biāo)的53%，至2018年上半年，公司總土儲(chǔ)超8600萬(wàn)平方米，保證公司未來(lái)3-4年發(fā)展。2018年新城控股可售貨值達(dá)3000多億元，能夠有力保障1800億年度銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

    2017年公司住宅銷售、綜合體銷售和物業(yè)出租收入占公司總收入的比值分別為54%、42%和2%，物業(yè)銷售占公司總收入合計(jì)達(dá)到約96%。

2017年新城控股各業(yè)務(wù)占比情況圖

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2012-2017年新城控股各業(yè)務(wù)占比變化情況圖

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2017年銷售區(qū)域貢獻(xiàn)情況圖

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    新城控股專注加強(qiáng)住宅項(xiàng)目多樣化發(fā)展，住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的主要產(chǎn)品為各類商品住宅，包括中高層住宅、低密度的多層住宅與別墅等。2017年，公司商業(yè)地產(chǎn)板塊包括綜合體銷售和物業(yè)出租在內(nèi)，共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入179.75億元，同比增長(zhǎng)57.33%。

2012-2017年新城控股拿地金額占銷售額的占比圖

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2017年新城控股新增土儲(chǔ)地區(qū)分布占比圖

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2017新城控股新增土儲(chǔ)城市分布占比圖

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新城控股拿地占比圖

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    “住宅+商業(yè)”模式即開(kāi)發(fā)前期多為住宅，通過(guò)住宅銷售回籠資金，同時(shí)也為后續(xù)商業(yè)項(xiàng)目提供穩(wěn)定客流，對(duì)于核心商業(yè)購(gòu)物中心采取只租不售的模式，伴隨著商業(yè)項(xiàng)目成熟獲得后期穩(wěn)定的租管收入和資產(chǎn)溢價(jià)收益。

2014-2018H1新城控股預(yù)收賬款及增速圖

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    固有優(yōu)勢(shì)區(qū)域持續(xù)深耕的同時(shí)加速全國(guó)化布局，不斷擴(kuò)大自身在區(qū)域的品牌影響力，有望繼續(xù)獲得優(yōu)異的市場(chǎng)表現(xiàn)。

    物業(yè)銷售和出租項(xiàng)目預(yù)計(jì)將繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。憑借著具備差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)模式，以及優(yōu)異的逆周期拿地能力，前瞻性布局長(zhǎng)三角等都市圈泛二線及其它低能級(jí)城市，住宅產(chǎn)品將顯著受益本輪地產(chǎn)調(diào)控下核心都市圈需求外溢以及二線城市人才引進(jìn)新政帶來(lái)的引致需求，商業(yè)項(xiàng)目則有望憑借具備現(xiàn)金流優(yōu)勢(shì)的“以售養(yǎng)租”模式實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張。

    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析及投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告》